房源空置率上升叠加老租客要求降租 二房东面临着较大的资金压力

本文转载自公众号：“地产一条”

房源空置率上升叠加老租客要求降租，“二房东”面临着较大的资金压力。

夹着卷发、穿着睡衣，周星驰电影《功夫》中的包租婆形象深入人心。受疫情影响，这群“躺着也能收钱”的人同样承受着较大的压力。

“今年房子很难租出去，我在广州白云区三元里的一栋公寓有四分之一左右的房间都空置着。”

在广深做着“二房东”生意已有十多年的王琴(化名)无奈道，为了尽量将房子租出去只能降租，月租金普遍会比去年便宜200元。

在租房源降租后，一些老租客也坐不住了。不少老租客向王琴提出要降租的要求，王琴表示:“如果不同意的话，他们就提出要搬走。为了不让他们搬走，我只能同意降租，减租范围在每月减少几十到两百元不等。”

据一条君了解，以王琴为代表的“二房东”主要通过在城中村承包一栋或几栋农民房，进行简单装修配置后出租。

和传统租赁模式一样，王琴这类的“二房东”也是赚取租金差。因深圳租金涨幅较大，深圳房东一般最多只跟包租方签订三年的合约，而广州租金较为平稳，广州房东一般会跟包租方签订10年左右的租约。

房源空置率上升叠加老租客要求降租，王琴等“二房东”面临着较大的资金压力。王琴需按月向房东缴纳租金，不过因为空置率较高，房东适当给她减免一两个月租金，即便这样，王琴仍拖欠着房东部分租金。

像王琴这样遇到愿意减租的房东的并不多。王琴透露，其有几个朋友承包的农民房在白云区的棠溪村，那里过去生活着很多外来务工人员，但是今年大量减少。房子很难租出去，房东又不愿意减租，不少“二房东”实在没钱交租后就选择撤退了，之前投资的钱只能损失掉。

与“二房东”相比，一些个人房东在这场“疫情”中则显示出了更强的抗风险性。将自家房屋改造成独栋公寓对外出租的李先生就表示：“今年以来房子确实很难租出去。来看房的人其实不少，但都想以一个很便宜的价格租，这我是不能接受的，所以宁愿空着。”

一条君实地调查发现，因交通方便且离市中心较近，白云区永泰片区的农民房出租率还是不错的，但为了尽快将剩余空房租出去，如今月租金普遍降价100元左右，有一室一厅房源的月租金从去年的1800元降至1680元。

广州近几年来租金一直都比较平稳，而且呈现持续下滑趋势。诸葛找房数据显示，去年上半年，广州平均租金连续6个月下降，是20个热点城市中平均租金跌幅最大的城市。去年4月广州平均租金在四大一线城市中垫底，而且开始被杭州超越。

贝壳研究院数据显示，今年6月广州的平均租金为42.8元/平方米/月，环比上涨0.8%，同比下降6.6%，同比降幅在四个一线城市中排名第一，平均月租金排在北京、上海、深圳、杭州之后。

四个一线城市中，只有广州和北京到6月仍没有恢复到去年同期的水平。北京6月平均租金为84.5元/平方米/月，同比下降5%，上海为78.9元/平方米/月，同比上涨3%，深圳为78.9元/平方米/月，同比上涨2.3%。

克而瑞提供数据显示，单从新增的个人租赁供应来看，广州6月的挂牌价为59元/平方米/月，环比下降24.11%，同比下降14.6%;从分散式公寓新增供应来看，广州6月供应上升36.1%，价格较同比下降16.86%。

一位广州自如员工对一条君表示，疫情期间确实会导致租赁住房的空置率上升，6月之后开始有了回温。今年以来自如减少了新增房源，只在一些入住率高的楼盘收房。

为了减少空置率，长租公寓品牌也加入了降价促销的队伍。广州泊寓上半年曾推出免租一个月、秒杀特惠房源等活动;广州龙湖在4月推出最高8.8折的特惠房源;自如7月在全国范围推出租一年最高免两个月的活动。

上半年疫情对租金水平影响明显，总体呈现趋势性下降。贝壳研究院数据显示，重点18城的平均租金水平从2月的47.7元/㎡下降到3月的41.0元/㎡，4月及5月份环比分别上涨1.4%和2.8%，同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现环比下降趋势，环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

疫情对住房租赁市场的影响主要体现在两个方面，首先是买卖双方对于租金价格的期望都持续走低，导致挂牌价格降低，最终租赁成交价格也相比去年明显降低;其次，租赁市场向买方市场转变买方市场转变，房源或客源的成交周期均有所延长。

长期从事长租公寓业务的深圳小旦咨询有限公司董事长甘伟指出，今年以来全国住房租赁市场整体都比较差，无论是3月份还是现在的毕业季表现都不好，出租率比往年下降20%以上。

贝壳研究院也表示，今年上半年，租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不“旺”，租金价格也持续走低。传统的毕业租赁旺季目前也暂未显现，重点18城的6月租赁成交量环比下降7.3%。

目前广州的租赁住房供给结构主要包括商品房个人出租、城中村、分散式品牌公寓、集中式品牌公寓。甘伟指出，广州至少50%-60%的租赁住房供应都集中在城中村。

据了解，目前在城中村的租赁大致有四种形式，第一种是个人房东，也就是村民将自家的房子直接租给租客，这种形式目前在城中村中占比最大;第二种是几个人合伙承包一栋或几农民房，进行简单装修配置后出租;第三种是一些中小企业承包下一栋或几栋农民房，打造一个有品牌的公寓;第四种就是开发商等机构运营的集中式公寓，不过所占比例非常小。

作为2016年以来楼市调控的重要组成部分，租赁市场受到前所未有的重视。广州更是率先在2017年7月提出了“租购同权”，大力支持租赁市场和机构房东的发展，计划在五年内供应租赁住房用地825公顷，公租房供应15万套。

为了进一步加大租赁住房的供应，广州自2017年开始将“竞自持”加入了土地竞拍的环节，同时还允许“商改租”和鼓励租赁经营“城中村”住房。克而瑞数据显示，近三年广州租赁土地成交约65万方，完成率不足一成，预计未来2-3年将市场将迎来集中放量。