华东上市房企即将迎来期中大考

本报记者 刘颂辉 上海报道

华东上市房企即将迎来“期中大考”。

公开数据显示，2020年上半年，全国操盘金额排名前20位的房企中，有7家总部位于华东地区。其中，超过千亿的有绿地控股(600606,股吧)集团股份有限公司(600606.SH,以下简称“绿地控股”)和世茂集团控股有限公司(00813.HK,以下简称“世茂集团”)，新城、绿城和阳光城(000671,股吧)的业绩规模则接近千亿。

虽然疫情对上半年房企的销售、交付和结算等方面的经营节奏都造成了较大影响，但由于华东地区复产复工及时，房企抓住市场窗口期，14家标杆上市房企的平均业绩目标完成率约41%。

值得注意的是，数据还显示，上海、杭州、南京、宁波等热点城市土地市场热度持续上升，房企拿地金额和拿地面积同比却有所减少。同时，规模房企竞争加剧，各梯队继续维持了分化格局，中小房企的生产空间受挤压。

对于上半年业绩及企业发展等问题，8月5~6日，中梁控股集团有限公司(2772.HK,以下简称“中梁集团”)相关负责人回复《中国经营报(博客,微博)》记者时表示，疫情之下，公司第一时间开通线上售楼处，创新营销形式，抵抗疫情带来的销售冲击，另外在拿地方面坚定推行“转二线、转省会、转都市圈中心城市”的“三转”策略。

雅戈尔集团股份有限公司(600177.SH;以下简称“雅戈尔(600177,股吧)”)方面表示，公司目前储备的在建在售楼盘，供未来五年销售是没有问题的，后期则要根据形势再判断。公司同时在发掘旅游开发和养老地产板块的发展可能性，拓展多元化业务。

有房企下调目标增长率

根据中指院发布的上半年房企销售业绩报告，28家房企目标完成率均值为41.1%，较去年下降6.5%。前瞻性地布局热点城市，加大推盘力度的企业，实现了业绩的快速增长。

克而瑞研究中心统计了36家标杆上市房企的业绩目标和上半年目标完成情况，正荣、禹洲、中梁等14家房企的平均目标完成率为40.9%，其中有三家房企是下调了目标增长率。

“面对三四线城市红利逐渐消退，公司及时启动了战略换仓，引导业务重点由三四线向二三线城市稳步转进。目前，已实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖，尤其在经济最活跃的长三角地区土储占比接近50%，”中梁集团相关负责人向记者介绍，随着长三角一体化战略的推进与落实，公司有望继续从中受益。

据中梁集团发布的今年1~6月未经审核营运数据，累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约677亿元，对应合约销售面积约541万平方米，合约销售均价约1.25万元/平方米。前6个月完成了年度目标的40.3%。

7月21日晚间，绿地控股发布2020年半年度业绩快报。报告期内，公司实现营业总收入2099亿元，总资产12019亿元，同比分别增长4.14%和4.91%;利润总额153亿元，归母净利润80亿元。

在房地产主业方面，绿地控股实现合同销售金额1330亿元，合同销售面积1031万平方米，回款1257亿元，回款率达到95%，同比上升约15%。其中住宅产品销售金额占比超7成，回款率达106%。

“其实今年整个华东地区比较特殊，因为虽然有着疫情的影响，但整体来看市场还呈现回暖趋势，这种趋势与长期的调控有着密切关系，当前正好处于调控有一定恢复或者说反弹的节点。”盘古智库高级研究员江瀚指出。

拿地态度谨慎

对于大多数华东地区的房企来说，“期中大考”成绩即将揭晓，从目前发布的“预估分数”来看，与去年同期还有不少的差异。

数据显示，上半年，旭辉集团拿地385万平方米、拿地金额307亿元。在上海、青岛、长沙、重庆和洛阳等地采取多元化方式拿地。相比过去两年和行业内的表现，显然放缓了拿地速度。

多个城市土拍市场硝烟四起，但是禹洲集团控股有限公司 (01628.HK，以下简称“禹洲集团”)今年拿地比较谨慎。

对此，禹洲集团首席财务官邱于赓表示，主要是目前一线及二线城市土地市场火热，若公司以该渠道买地，项目可能会录得亏损，所以不会强求。禹洲集团董事局主席林龙安也透露，公司拿地预算约为500亿元左右，却还是会严控负债比例，在均衡销售收入前提下拿地，不盲目拿地，尽量拿利润及去化均有保障的地块。

长期关注房地产行业发展的江瀚认为，当前整个华东地区的房地产企业处于谨慎拿地的状态，而且在国家“房住不炒”的政策影响之下，这种谨慎的态度还在蔓延。

上述中梁集团负责人也表达出同样的谨慎态度，“在公司购地决策中，每块土地都要经过战略、市场、财务三大漏斗进行筛选，确保符合公司的拿地方向和盈利标准，这样严苛的筛选原则可以有效保证去化及资金周转效率。”

马太效应凸显

中指院方面认为，随着行业集中度逐步提高，下半年房地产市场竞争将十分激烈，中小房企生存空间将更加残酷，“马太效应”凸显。

另外，房地产企业仍面临着资金的考验，2020年下半年需偿还债务规模超5000亿元，未来两年的偿债高峰仍是泰山压顶，房企需要更加重视现金流的安全性，加强销售回款并保障融资渠道的畅通，稳健前行中实现高质量发展。

在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，上半年，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增加7.1%至912.1亿元。

而除了TOP10房企外，截至6月末百强房企各梯队销售金额入榜门槛仍同比降低。

其中，TOP30和TOP50房企的销售操盘金额入榜门槛分别微降0.1%和1.2%至404.8亿元和252.9亿元，降幅进一步明显收窄。而TOP100房企和TOP200房企操盘金额入榜门槛的降幅则相比其他梯队较大。

克而瑞研究中心在报告中表示，规模房企的竞争优势日益凸显，资源加速向优势企业集聚，将推动行业集中度继续走高。而对于50强之后的房企而言，竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下，该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。

近日，克而瑞机构发布2020年上半年房企销售T100排行榜，雅戈尔地产以59.9亿元销售金额排在行业122名。作为雅戈尔的产业板块之一，今年一季度末，雅戈尔的土地储备 6 个，土地面积 51.83 万平方米，拟开发计容建筑面积 94.28万平方米。

雅戈尔相关负责人向记者表示，公司房地产板块的在建在售的楼盘，满足未来五年销售是没有问题的，以后要根据形势再来判断。公司也在发掘旅游、养老地产板块的可能性，本来就有动物园、达蓬山等旅游资产，还在规划普济医院，也是公司未来发展方向。

不容忽视的是，华东地区房地产企业资金链的紧张局面有所缓解，整体上依然在转型发展的关键节点上。

亿瀚智库研究总监于小雨认为，下半年，房企需要对各个城市进行分级分类，不同的城市采取不同的策略，不分淡旺季，全力冲刺。优质城市以稳为主，短期机会型城市要加快营销节奏，抢占先机;风险型城市，积极销售，压力之下可考虑以价换量。