三条红线融资新政的多重影响土地市场热度明显下降

来源：新浪 2021-01-08 12:19:33

10月19日，易居企业集团旗下的微信公众号“丁祖昱评楼市”对疫情期限土地流拍率达10%的TOP10城市的现状进行了盘点，其中提及，进入三季度，受热点城市调控政策收紧、供地结构改变、“三条红线”融资新政的多重影响，土地市场热度明显下降，溢价率已经降至二季度以来新低， 8、9两月超百轮竞拍的高热地块数量较6月均已经腰斩，“秋凉”已现。

克而瑞此前监测的数据，前三季度，土地流拍率TOP10的城市分别为：湛江、石家庄、海口、云浮、河源、哈尔滨、韶关、三亚、嘉善和泉州。

从城市能级上来看，这些遭遇流拍的土地主要集中在中小城市，此外西安、长沙、郑州等中西部二线城市也有不少地块流拍;从土地属性上来看，流拍地块中有近30%是商办地块，其余虽为含宅用地，但因区位偏远、周边配套欠缺，购房需求较少，房企青睐度较低，最终遭遇流拍。

该组数据与2020年4月统计时的流拍率TOP10城市重合度较低。

克而瑞在今年4月份曾做过一份监测数据，截至4月21日，土地流拍率最高的十大城市分别为：合肥、长沙、太原、保定、广州、沈阳、西安、郑州、湖州和宁波。其中，土地流拍率排名前三的城市分别为合肥、长沙和太原，流拍率分别为48%、36%和32%。

从数据上来看，合肥、长沙、太原流拍率较2019年上升最为显著。以太原为例，超半数供应土地均位于郊县，商品房本身的去化压力大，并且在疫情影响下房企资金压力再度加大，因此企业参拍积极性不高，除1宗地受2月份疫情影响主动撤牌外，其余均是无人竞拍或未达底价流拍。

对比一季度流拍率TOP10城市和前三季度流拍率TOP10城市发现，合肥、宁波、西安、太原等城市，虽然在今年一季度因疫情影响成为了流拍率TOP10城市，但是在随后市场复苏中，逐渐成为了土拍热点城市。

以宁波为例，4月份，宁波虽然流拍率还在高位，但其成交溢价率已超过30%，成交热度明显上升。5月份宁波增加优质土地出让，溢价率依旧延续上行趋势。6月份市场供应规模连续四月维持在高位，宁波、郑州、太原等成交建面高达300万平方米以上，较上月大幅增长，宁波溢价率依旧处于高位，市场热度走高。

随着二季度疫情逐步得到有效控制，为了尽快让市场恢复正轨，保障土地供应，以北京、上海、福州等为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地，加上相关政策支持，市场热度明显上升。在这些热点城市的带动下，上半年土地市场溢价率不断上行，流拍率较年初明显下滑，但二三线远郊区县流拍依然严重，远郊、县市成为流拍“重灾区”。

进入三季度，在土地成交量大幅上升的情况下，高轮次竞拍土地数量从二季度开始持续下滑。9月份超百轮竞拍地块仅有29幅，自6月峰值之后连续3个月下滑，较6月份百轮竞拍地块数量腰斩。总体来看，溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致，9月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。

综合2020年全年供地计划、供地节奏、地价变化、商品住宅去化周期等多因素，未来土地质量或将出现明显的降低，高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次会继续下滑。