房地产依然是国民经济的基础 容易引起市场波动

谢逸枫/文

笔者特别的注意到，十四五规划公告的“重点着墨”与“只字未提”，与十三五规划完全不同。基于疫情、贸易、国际环境、国内的变化不确定性，中国经济政策正在出现重大拐点。三个“重点着墨”和三个“只字未提”，是十四五把握未来政策走向的抓手。一个是科技创新、自主创新，提到历史最高度。一个是新型制造业，产业与经济结构调整、转型。一个是内需和内循环，中国经济增长动力与模式。

三个只字未提，反映着政策变化。一个不提是十四五规划不再提出GDP增长的数值目标，告别GDP增长设置目标时代，迎来质量增长时代。一个不提是对房地产只字不提。过去十五年的经济发展与增长动力及引擎器，房地产贡献大，房价过于敏感，不利稳房价稳地价稳预期。却不是去房地产化，房地产依然是国民经济的基础、先锋、主导、支柱产业。三个不提是金融、银行和资本市场，因为容易引起市场波动。

与上个十三五公告不同的是十四五公告，一字未提房地产。重点是科技创新、清洁能源、环保、文化体育、加强内需、法制建设、文化软实力、强军备战，已经上升到国家战略。科技是第一生产力、投资、消费、外贸三驾马车，都是中国强国的表现，内需是中国经济的最强动力。不提房地产、金融、资本市场，不代表着房地产业的支柱产业位置改变，不代表着房价上涨结束。

十四五期间的房地产业未来何去何从?这两天已经给了基本的定调，一锤定音决定未来五年房地产业平稳向上，暗示房地产业新一轮大涨的基调。2020年10月29日，大会公报只字不提房地产，金融、资本市场。只强调的是坚持以经济建设为中心、进一步深化改革开放、推进两岸关系和平发展和祖国统一。一日之后，十四五期间的房地产业的前景与发展趋势就出来了。住房消费重提，意义重大。

10月30日的新闻发布会提出，十四五期间，将全面促进消费，顺应消费升级的趋势，促进消费向绿色、健康、安全发展，发展服务消费，鼓励消费新模式新业态发展。推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展。发展无接触交易服务，促进线上线下消费融合发展，开拓城乡消费市场。落实带薪休假制度，扩大节假日消费。改善消费环境，强化消费者权益保护。

收入的增长，有利提高购房需求力，对于住房消费的拉动力非常重要。按照《建议》的要求，扎实推动共同富裕，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存，提高劳动报酬在初次分配中的比重，健全工资合理增长机制，着力提高低收入群体的收入，扩大中等收入群体。完善按要素分配政策制度，增加中低收入群体的要素收入。完善再分配机制，加大税收、社保、转移支付等调节力度和精准性。

时隔五年重提“住房消费”，暗示十四五期间房地产新一轮大涨。2020年10月30日，国家发改委回答记者提问时表示：“将全面促进消费”。其中最重要的是促进住房消费健康发展。因为住房消费是中国最大的消费，占到总消费的三分之一。关键是住房消费，能带动装修、家电、餐饮、教育、社区金融等三十多个产业消费，这是消费作为最大的内需引擎器。

特别提醒一下，10月30日的新闻发布会短短一段文字，十几处提到“消费”，最关键是时隔五年，再提“住房消费”，说明“消费”、“住房消费”成为拉动中国经济增长的重中之重，房地产是引擎器。实质上，说明“消费”，非常疲软。正如鲁迅先生名言：“消费总是让人愉快的，至于消费的钱从何而来，他没有说。”钱这么来，一则印钱，二则发债。三则加税。四则房地产。

每轮房地产大涨，都与住房消费有直接关系，还有就是土地价格上涨过快，与货币信贷宽松。过去二轮房地产大涨之前，就提到住房消费，后面就是政策放松、货币放开、加杠杆、棚户货币化等刺激政策。结果就是内需爆发，住房消费爆发，房地产爆发，一轮上涨后，就是调控再度收紧。一旦住房市场陷入调整期，调控则微调。经济、房地产向下，房地产大刺激。

其一是2002年-2003年第一轮房地产大涨。主要是由于1988年4月12日，宪法修正案规定,土地使用权可以依照法律的规定转让。1994年的分税制改革、1998年住房制度、96年开始到1998年全面正式取消福利分房制度，住房实物分配到货币分配制度、住房按揭制度、1999年住房公积金制度、2002年土地招拍挂制度的一系列实施，积压的巨大需求与住房消费全面爆发。

其二是2005年-2007年第二轮房地产大涨。主要是由于爆发的住房消费全面井喷，市场积压的巨大需求与住房消费已经无法遏制。一方面是房地产在2003年上升到支柱产业位置，房地产给投资与消费两端带来巨大的拉动力，代替贸易出口作为经济拉动力。另一方面是房地产带来庞大的财税收入，又可以拉动地方城市建设、经济，还可以增加就业。

其三是2009年-2010年第三轮房地产大涨。主要是由于国家拉动内需，扩大消费政策。为应对危机，拯救经济，刺激消费，拉动内需。2008年12月，国家支持住房消费。2009年3月、5月国家支持改善型住房消费，房地产市场热闹了。2010年3月提出，要促进房地产市场平稳健康发展，继续支持居民住房消费。因此，住房消费的提出，意味着住房消费的政策迎来调整。

其四是2015年-2016年第四轮房地产大大涨。主要是由于去产能、去库存，为拉动内需，扩大消费政策。为应对经济下降风险，消化库存，去产能过剩，刺激消费，拉动内需。住房消费由2014年10月29日提出，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。住房消费2015年3月13日再次提出，支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

基于房地产作为拉动中国经济增长的引擎器，连接投资与消费的关键，是财政收入与债务增长的保障。加上新型城镇化、户籍取消与三孩放开有望、人口增长与家庭结构分裂、人才政策放开、货币宽松、金融杠杆平稳、100万亿的新增贷款、收入提高、345新规之下的土地与住房供应下降，未来五年，房地产依然是能够保持着稳定的增长。

其五是2021年-2025年第五轮房地产大大涨。时隔五年，重提住房消费，房地产新一轮大涨不可避免。住房消费到住房消费健康发展，意味着刚需与改善，生活品质型是国家支持的住房需求。同时，房子的质量、配套、环境未来进一步加强。不可忽略的是房地产的库存、结构性、区域性、土地错配的问题，依然是需要制度改革。房地产市场与调控继续保持着以往的节奏，坏时救好时压。

一个侧面的论据是住建部门的文章指出，房地产市场保持平稳健康发展，基本实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。自2016年第四季度到2020年，正好是四年多的调控持续，新一轮调控的城市数量、政策的力度、区域的范围，都与之前的没有可比性，基本上是75个城市之内。主要是围绕限购、限贷、限价、限签、限售、限商、限企、限离、土地限价限房价、竞自持、配建与租赁房、共有产权房等政策。

房地产市场的基本面没有任何的改变，其一是制度层面未根本性改革，商品房预售制度、预售资金监管制度、公积金制度、按揭制度、土地制度的土地招拍挂制度、土地所有权制度、70年土地使用权制度、房企土地储备制度、房企融资制度(只是规则的调整)、住房制度、住房保障制度。其二是市场层面未改变变化，结构性过剩与库存过高，土地供应错配与供不应求。因此，房地产市场前景依然是非常明朗的。其三是房地产调控，短期的临时政策，房住不炒，长效机制处概念阶段。

宏观经济的基本面没有实质性改变，其一是中国经济的增长动力与驱动模式，依然是投资与消费，其中投资的关键，房地产是引擎器。其二是中国财政收入与地方经济发展方式，依然是卖地与房地产税收收入。其三是人口红利没有消退，户籍的取消，三孩的政策将放开，人口的增长与家庭结构的分裂，供需基本面没有发生改变。其四是住房需求，依然是非常庞大的。

商品房销售不断的回升，就是最好的证明。国家统计部门统计的数据显示，1月-9月，全国商品房销售面积11.71亿平方米，同比下降1.8%。其中住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降16.5%，商业营业用房销售面积下降15.3%。房价平稳向上，城市分化。9月全国70个大中城市，一二三线城市房价同比涨幅继续回落。其中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落。环比、同比依然保持着稳中有升趋势。

过去20年，中国2000年房价均价为2103元，2010年房价均价为5029元，2020年房价均价预计破10000元。可以明显看出，20年来房价持续上涨，其实综合两方面房价上涨是合理现象。其一是房价，是一种货币现象，从2000到2020年的20年里，M2(广义货币供应量)连续17年保持两位数的增长，仅在2017年之后降低到8%左右，M2的持续增长，意味着货币不断超发，通货膨胀增加，超发的货币涌入市场必然要有去处。

其二是根据统计数据，2000年城镇化率为36.22%，2010年城镇化率为49.95%，2019年城镇化率为60.60%，可以看出城镇化率平均以每年1.2%的速度增长，相当于每年有1200万人口进入城市就业和生活，造成了大量的住房需求产生，住房供应量远小于住房需求量，进一步导致供需基本面发生改变，房价上涨。根据上涨幅度来计算，1990年到2000年间房价涨幅为199%，2000年到 2010年间的房价涨幅为139%，2010年到2020年间的房价涨幅为100%左右，可见房价上涨的幅度明显缩减。

五年之后，国家重提住房消费的信号意义明显，即住房消费，是中国最大的消费，房地产是中国经济最大的内需，引擎器，稳定器，未来政策的转向与调整的信号。首先必须把一刀切的地方调控政策“误伤”的部分刚性需求和合理的改善性需求解放出来。其要农民工、务工人员，这部分需求挖掘出来。把城市更加性的住房需求放出来。其次是让不合理的限制性政策取消或调整，向市场回归，引导和推动行业健康发展。

最后是住房消费拉动三十多个上下线产业消费，产业消费链条长长，是促进国内消费的巨大潜力关键。未来五年，面临着国内外不确定的风险，中国经济下行压力依然存在，房地产市场稳定与否，关系到调结构与促改革及实现中国经济稳定增长的保障，关系到潜在风险的防范与市场的稳定。毫无疑问，促进住房消费健康发展，不是放任房地产野蛮生长，不是全面取消房地产调控。

既要保持房价不上涨，不下降，调控不转向下又要保持房价企稳，保持住房消费健康发展，稳定中国经济，这政策制定者来讲是太难了。目前世界上没有，中国也没有这样的政策，简单说房地产调控工具箱里面，压根就没有这样的政策。因此，寄托于未来的房地产调控长效机制、房地产市场发展长效机制、房地产市场健康长效机制，是不太现实的。让房地产回归市场化、法治化，市场决定资源配置才是解决问题的根子。