深圳二手房主导市场 一二手房倒挂严重

在热点城市调控政策收紧、调整供地结构的影响下，上半年不断升温的土地市场于下半年逐步降温，随着8月以来行业融资环境的明显恶化，监管环境不断收紧，10月土地供应量明显减少，仅有2.46亿平方米，较9月降幅超三成，较三季度月平均供应量也下降了21%，创下近半年以来地历史低位。

然而在这样的整体市场环境下，在CRIC重点监测的32个一二线城市中，深圳增量突出，超200万平方米。10月挂牌11宗土地，涉及南山、光明、宝安、坪山、龙华等多个区域，总供应量高达246万平方米，增幅稳居一二线城市首位。

11月23日，深圳8宗居住用地入市出让，总成交金额达339.81亿元，这不仅是年内规模最大的一次土地出让，也是近几年内深圳最大批居住用地集中出让。

在热点城市土地供应量的明显减少，供应优质地块供应力度明显下降的环境下，深圳的优质地块供应也明显突出。究其缘由，主要受深圳市场供求不平衡，及土地“扩权”有关。

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01

近九成城市供应环比减少

深圳供应环比激增五倍

据CRIC监测数据显示，2020年10月土地降温，供应量明显减少，二线城市土地供应量环比9月已经“腰斩”，较三季度月均降幅也超四成。除郑州和兰州两城供应环比上涨外，其余城市供应量环比均呈下降趋势。

但一线城市供应规模环比增幅却高达32%，较三季度月均供应量表现更突出，增幅超四成，达661万平方米，突破年内新高。究其原因，主要是由于深圳本月供应“井喷”，供应量高达246万平方米。

表：2020年10月各能级城市土地供应变化情况(万平方米)

注：受国庆假期的影响，10月初中国土地市场网土地公布信息滞后，故9月数据与上月发布有较大调整。

数据来源：CRIC

CRIC重点监测的32个一二线城市数据显示，推地量环比上涨的典型城市仅有4个，分别为深圳、北京、郑州和兰州，在这其中，深圳增量最突出，总供应量高达246万平方米，环比9月增幅高达544%。

表：2020年10月重点一二线城市土地挂牌量及环比增减情况(万平方米)

注：考虑到各城市土地成交规模变动较大，实际规模变化更能直观反映供应量的变动，故在上表中不显示环比变动。

与此同时，深圳在前三季度积压未放出的大量优质土地，也终于在四季度初迎来了集中供应。

具体而言，10月深圳备受瞩目的当属南山前湾宅地，起拍总价高达56.22亿元，最高限价81.52亿元，起始楼板价43246元/平方米，地块采用“双限双竞”的方式挂牌出让，出让条件中还要求，普通商品住房入市最高均价为10.71万元/平方米。

其余8宗地分别位于宝安西乡、沙井、光明、龙华大浪以及坪山，8宗地同日挂牌、同日出让，其中除了宝安沙井宗地建设类型为可售型人才住房以外，剩余7宗地块的建设类型为普通商品房，均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，并设定了一定初始面积只租不售的人才住房。同时面积最大的也是宝安沙井地块，建面高达131万平方米，挂牌起始价高达127亿元，是近三年来深圳挂牌总价最高的地块。

11月23日，深圳一次性出让8宗居住用地，4宗位于光明，另外4宗分别位于宝安西乡、沙井、龙华大浪和坪山，除了沙井地块是人才房，其它均含有普通商品住房，总出让面积73.22万平方米，是年内规模最大的一次土地出让。

02

深圳土地“扩权”

短期内效率提升“提质增效”

究其缘由，我们认为深圳10月供应井喷主要受两大方面影响，一方面中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》，对深圳建设用地审批进一步扩权;另一方面，由于长期以来深圳新房供应异常紧缺，今年受供需不平衡及高端限价导致的一二手房倒挂问题，整体市场全线飘红，出现了过热的现象，因此亟需加快供地节奏，改善目前供需不平衡的问题。

今年3月初国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

此举无疑赋予省级地方政府更大的用地自主权，从短期来看，提高审批效率就意味着供应节奏的加快，CRIC监测数据显示，分城市来，从前三季度土地成交总建面变动情况来看，11个土地审批放权的城市中同比2019年同期增幅最大的当属深圳，一直以来深圳由于面积小、土地资源稀缺，建设用地供应较为紧张，也造就了深圳房价的居高不下。

前三季度深圳经营性用地成交总建面高达332万平方米，已经超过了2018、2019年全年土地成交总建面，同比2019年同期增幅高达151%，远高于增幅第二、三位的广州和上海，增势十分突出。

值得注意的是，虽然深圳土地增量十分显著，但土地成交金额增幅却较为“温和”，前三季度土地成交金额为388亿元，同比增幅仅有14%。从出让单价上看，前三季度深圳土地成交楼板价同比打了对折。

这一方面是由于深圳上半年优质地块供应体量不及去年，前三季度超优质宅地仅有南山区一宗，较去年明显减少。另一方面也是由于“双限、双竞”地块明显增加，土地楼板价“天花板”被调控压制，造成了楼板价的明显下滑。

10月中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》，对深圳建设用地审批进一步扩权，由原审批机构广东省政府下放至深圳市，给予其直辖市的特权，截止至目前，已对建设用地入市速度带来积极影响。

03

深圳为二手房主导市场

一二手房倒挂严重

事实上，自2020年深圳楼市全面转暖之后，二手房市场更具弹性，前7月二手房成交面积相当于同期新房成交面积的2倍。

4月以来，尽管市场监管加强，但是深圳楼市依旧呈现出不分档次、不分产品销售全线飘红的现象，这在全国任何一个城市都是少见的。

克而瑞研究中心数据显示，深圳早已是二手房主导的市场，新房供应异常紧缺，2017年-2019年二手房年均成交面积相当于新房年均成交面积的1.5倍。

2020年，深圳二手房成交面积在3月显著放量且同比转正，成交面积升至70万平方米，同比增长80%。随后市场热度惯性延续，成交持续高位运行，直至进入10月出现明显下跌。

截止11月15日，深圳二手住房周成交面积同、环比齐跌，成交体量回落至10万平方米，环比跌9%，同比跌36%。新政后二手住房市场需求大幅缩量，预计后续市场规模短期内仍将低位调整。

图：2020年第1周-第46周深圳二手住宅成交面积(万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从价格来看，2020年深圳二手房一直处于稳定增长的过程中，6、7两月成交均价一路抬升，最高涨至69516元/平方米，随后，受调控政策影响，8、9两月持续走低，最低跌至57687元/平方米，进入10月再次恢复到6月同等水平。

一手房方面，均价受市场及政策更为明显，2020年6月在疫后恢复阶段曾出现过一个小高峰，随后受政策影响跌入全年最低谷，为50011元/平方米，随后再缓慢恢复。

从一二手房均价对比案来看，2020年4月起，深圳二手房均价一直高于一手房均价，一二手房倒挂情况严重，这也在一定程度上造成了今年深圳市场过热的现象。

图：深圳2020年1-10月一二手房成交均价变化

数据来源：CRIC

我们认为，深圳第四季度的供应井喷在一定程度上可以缓解深圳长期以来新房市场供需不平衡的问题，从而起到一定稳定市场的作用。在深圳土地“扩权”之后，能够更好的体现“因城施策”思想，供地速度增势十分突出。值得注意的是，土地供应增加与“房住不炒”并不相悖，并非意味着新一轮的上涨周期到来，在相对充裕的供应下，其实更配合近期的“三道红线”以及需求侧调控升级，有利于土地价格保持平稳。

与此同时，除了提高供应量平衡市场供求关系之外，在房价方面，尤其是中高端市场因限价问题导致的一二手房倒挂问题，也需要根据各地实际情况进行一定的调整和改善，否则依然还是难以避免因一二手房价差导致的投机炒作现象。