在持续的楼市调控影响下 全国楼市继续降温

在持续的楼市调控影响下，全国楼市继续降温。

从国家统计局12月14日发布的最新数据来看，11月，全国70个大中城市中，新房价格上涨城市数量继续减少，为3月以来最低;以简单算数平均数来计算，新房价格指数环比涨幅连续3个月收窄，并且一二三线城市涨幅均有所收窄，房价继续降温。

不过，广州、济南房价依然领涨全国。其中，广州二手房价涨幅全国第一，新房价格涨幅全国第二，济宁新房价格领涨全国。

业内人士认为，11月下旬以来，调控密度再度提升，且中长期看房地产调控将延续“一城一策，有保有压”的特点以平抑房价波动，住房金融调控继续深化，供需两端杠杆严格受控，预计2021年房价上涨动力进一步弱化。

房价涨幅继续收窄

11月，不仅新房价格上涨城市数量继续减少，而且房价涨幅也继续收窄。

国家统计局的最新数据显示，11月，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有36个，较10月减少9个;二手房价格上涨城市有44个，比10月增加5个。

从11月份涨幅来看，初步测算：

4个一线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。二手房价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

31个二线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同;二手房价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

35个三线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手房价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

中原地产首席分析师张大伟指出，11月房价上涨明显降速，36个城市新房价格上涨，这是疫情后(3月以来)最低的。虽然当下大部分城市依然处于上涨过程中，但计算平均上涨速度，相比8-10月有所放缓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市新房价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为4.0%。目前环比涨幅数据连续3个月收窄，同比涨幅连续5个月收窄，充分说明房价涨幅降温的态势。其中，一二三线城市的涨幅均有所收窄，说明三类城市房价涨幅是在降温的。

对于房价涨幅出现放缓的原因，张大伟认为，首先是因为调控政策持续升级，下半年截止11月已经累计出现32个城市收紧政策，对于新房市场影响逐渐出现，很多城市的新房限价政策影响了新房价格。所以整体9-11月份楼市数据逐渐上涨放缓。其次是市场供应量增加，大部分企业销售都抓紧年末增加供应，部分企业也出现了促销行为。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，11月房价涨幅收窄的原因主要跟信贷宽松程度相关。随着货币政策逐步回归中性，购房信贷环境宽松触底，下半年来，LPR利率连续止跌持平，贝壳研究院监测的36城主流房贷利率下降减速并筑底企稳，银行放贷平均放款周期拉长，11月与7月比拉长8天。居民房贷余额增速连续下滑。同时，前期房价上涨的城市也加强金融监管，严查资金来源，有力遏制了投机性购房行为。

广州房价领涨全国

尽管房价涨幅总体收窄，但广州、济宁等城市房价涨幅依然较大。

从环比涨幅来看，新房价格涨幅居前的城市有：济宁(1.2%)，广州(0.9%)，丹东(0.7%)，合肥、兰州、西宁、平顶山(0.6%)，福州、贵阳、襄阳、湛江(0.5%);二手房价格涨幅居前的城市有：广州(0.8%)，合肥、徐州(0.7%)，深圳(0.6%)，北京、沈阳、厦门、西宁、银川、丹东、蚌埠、泉州、九江(0.5%)，南京、宁波、南昌、海口、成都、唐山、赣州、韶关(0.4%)。

一线城市中，继深圳之后，广州房价又领涨全国，二手房价格涨幅全国第一，新房价格涨幅全国第二，而深圳、北京二手房价格涨幅也居全国前五。

对于广州房价领涨全国的原因，许小乐认为，广州市场一直相对稳健，今年以来市场预期持续向好，需求入市积极，同时周边深、莞调控加码溢出需求带动市场升温。贝壳研究院数据显示，11月广州全市二手住宅成交环比增加15.7%，同时预计全年成交量同比增加约23%，幅度仅次于深圳。

张大伟则认为，广州、深圳等城市房价涨幅处于前列，核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温，区域内板块轮动。

另外，对于济宁新房价格涨幅居首的原因，许小乐认为，主要在于土地市场热度传导。从土拍数据看，9-10月济宁住宅用地成交平均溢价率分别为29%和34%，土地市场升温带动新房价格涨幅扩大。不过，他同时指出，这些城市房价基数不高，短期里出现价格波动不一定代表市场过热，需要继续观察。

严跃进也认为，合肥近期出现拍出“地王”以后，周边房东乘势涨价的现象。银川也是此前土地市场比较热、新房价格明显升温，这都使得房东在乘势涨价。

明年房价上涨动力或进一步弱化

张大伟指出，值得注意的是，11月二手房价格中，北京、厦门涨幅也达到了0.5%，这些城市基本都是之前调控被明显抑制的城市，房价最近在全国热点城市包括深圳等上涨影响下有所复苏企稳。预计12月房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场，年末房价会继续放缓。

展望后市，严跃进也认为，12月是房企加快完成销售目标的关键时期，预计还是会有各类促销活动，而且对于各地地方政府房价调控的责任目标值在积极落实，预计近期还会有对房屋交易秩序的管控，这都说明房价短期内涨幅反弹空间不大，总体以涨幅收窄为导向。而近期类似深圳、合肥等地的房价又出现躁动，尤其是类似合肥拍了地王以后，房价就容易反弹，这都是后续需要各部门出台相关政策的。要防范部分热点区域地价炒作的现象，同时防范房东借此炒作和涨价，即要防范二手房价格受土地市场的影响。

今年7月以来，全国已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等超过30个城市纷纷出台调控政策，为楼市降温。其中，12月份，西安调控加码，调整了二套住房的商贷首付比例和公积金贷款首付比例;宁波也升级调控，强化住房购买资格管控、调整二套房首付比例，堵住通过投靠落户和离婚炒房的漏洞。

对于明年的房价走势，许小乐认为，11月下旬以来，调控密度再度提升，且中长期看房地产调控将延续“一城一策，有保有压”的特点以平抑房价波动，住房金融调控继续深化，供需两端杠杆严格受控，预计2021年房价上涨动力进一步弱化。

CBRE世邦魏理仕中国区主管谢晨也认为，下半年以来，部分楼市有过热迹象的一二线城市已经开始相应升级当地的调控措施，同时“三道红线”也将在明年实行。因此，2021年楼市政策面总体将较今年略有收紧，但“房住不炒”、“因城施策”仍是主基调，预计明年新开工量和销售量将较今年有小幅下降，但价格走势仍将以稳为主。