楼市在不同城市不同区域之间的分化特别明显

最近，有研究报告称，楼市在不同城市、不同区域之间的分化特别明显，在长三角、珠三角不少城市成交旺盛的同时，环京区域、黄河流域的不少中心城市整体较为冷清，一些城市的二手房价也出现下滑现象。并且列出了十大房价下跌城市排行榜，其中廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位。更重要的是，北京房价跌幅0.8%，排名第八位。

北京上榜十大房价下跌城市，让很多人感到意外，甚至更不可理解，我们可以从三个方面分析北京房价下跌的深层次原因：

第一大原因，从人口流入和流出情况看，北京的房价并不具备下跌的刚性需求基础

一般认为，城市人口的流入和流出，除了城市人才竞争和人口红利经济之外，更重要的可能还涉及到城市房价的未来。也就是说，人口的流入和流出是决定房价的非常重要的因素。

我们先从人口流入和流出情况看，北京是否有房价下跌的基础?

根据最新的十大人口净流入城市排行榜，北京处于人口净流入最多的城市第三位!而且北京作为首都仍然对年轻人具有无比的吸引力和人才优势。

有媒体根据国家统计局近期公布的相关数据以及部分城市的统计公报，对42个重点城市的人口净流入情况进行了梳理，当前人口净流入最多的10个城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州，10大人口净流入城市全部来自三个经济圈，其中珠三角4个，长三角4个，京津冀2个。虽然10大人口净流入城市中有8个在南方，但在南方豪强林立的排名榜中，北京牢牢地排在最具有经济活力的城市上海、未来改革开放的前沿城市深圳之后，排名第三位。

曾经有一个全国各大城市户口价值排行榜, 北京户口的质量仍然是全国质量最高的。另有一个中国各城市户口含金量排名，北京位列上海和深圳之前。

由此可见，人口流入流出因素并不是造成北京房价下跌的真正原因。

第二大因素，从城市经济竞争实力排名情况看，虽然存在南方北方经济差距，但北京的经济实力排在前列，说明北京并不存在房价下跌的经济环境

最近，关于南方北方经济差距拉大的消息引发多人的热议，这是否是北京房价下跌的原因呢?

从目前城市经济问题分析看，确实存在严重的南北经济差距拉大现象。

根据2020年第三季度的中国城市经济总量排名的综合数据看，今年第三季度中国经济总量排名前十的城市依次是：上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、南京、武汉。在前十大经济问题城市中，北京成为唯一留在前十榜单里的北方的城市，北方重镇、曾经的三大直辖市之一的天津第一次掉出前十位，排名第11。

前十大经济总量城市中，北方城市只有北京，其余九大城市全部是南方城市，得出南北经济差距在拉大的结论应该并没有什么可以质疑的。

而在这次十大房价下跌城市排名榜单中，我们也可以看出，房价跌幅较大的十大城市中，廊坊、青岛、济南、郑州、天津、石家庄、长春、北京等八个城市位列榜中，确实与北方经济的发展状况相呼应。

但是我们要看到的是，今年第三季度中国经济总量排名前十的城市中北京位列上海之后排名第二位。另一个某经济研究院发布的2020年中国百强城排行榜显示，北京、上海、广州和深圳连续六年稳居前四，北方城市虽然仍然只有北京一家，但北京排名仍然居首。

因此，从城市经济发展能力、城市经济总量和城市经济实力排名看，北京都是排名在前两位，并不具备北京房价下跌的经济基础。

第三大因素，北京房价下跌是北京城市功能调整的结果，更可能是如何解决好大城市住房突出问题的方向?

既然北京已经不具备人口流入流出的人口红利导致的房价下跌因素，同时也不具备城市经济发展导致的房价下跌的经济基础，那么，是否是因为北京的房价过高导致回调呢?

从房价的绝对价格水平看，如果我们以二手房的交易均价来分析，深圳房价自2019年9月超过北京成为内地第一，今年继续保持第一。如今深圳的二手住房均价为68170元，北京只以60294元排名第二。而房价居于第一位的深圳没有下跌，房价居民第二的北京房价下跌似乎没有什么道理?

再从房价的增长幅度看，如果以2015年为基数，北京新建商品住房销售价格如果以2015年为基准100，则2020年7月为146.1%，上海是153.7%，广州158.8%和深圳157.9%，如果我们进行简单平均计算，北京每年上涨了8.12%，上海上涨了10.74%、广州上涨了11.76%和深圳上涨了11.58%。可见，与上海深圳广州相比，北京的房价仍然是最低的。

那么，到底是什么因素导致北京的住房价格下跌并列入下跌城市排行榜中呢?主要有三个因素：

一是北京作为首都在人口流入和人才引进上仍然处于相对控制的情形之下，并没有像南方一些城市那些实施各种引进人才和引进人口的政策。2019年以来，各城市已经开始密集出台人才培养和引进政策，仅2019年2月11日至2月15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市出台人才引进新政，前两个月发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。2020年12月份的年关之际，关于四大城市推出“史上最宽松”落户的信息不仅让人振奋还让人惊讶!无锡推出落户新政以后，福州推出落户“零门槛”，广州、青岛两大城市大专学历即可落户，从而再一次刷新了人们对户籍制度的认知底层思考。而北京虽然也重视人才建设，但由于首都的地位，不可能大张旗鼓地吸引人才，更由于北京城市规模和人口规模的局限，更不可能以人口规模扩张为目标。

二是北京首都功能调整，对外人口疏散起到了人口分流的作用，从而对房价上涨有一定的抑制。从2016年开始，北京开始疏解非首都功能、人口控制和稳定经济增长，城六区和城市副中心都开始人口疏解和人口控制，对北京核心区的那些最容易造成人口拥堵的部门，如各类批发市场、劳动密集行业，还有大学、医院等进行疏解，为建设高精尖结构创造条件的同时，解决居民的养老、停车、买菜等问题。并对交通治堵、停车设施、大气治理、买菜便利、养老服务和社会办学等6个方面的“短板”进行补齐。疏解非首都功能也是造成北京房价下跌的一个原因。

三是也许成为如何解决好大城市住房突出问题的一个趋势。大城市的住房问题已经成为最突出的住房问题，如何解决好大城市住房突出问题，既是社会稳定的需要，更是社会发展的需要。如何解决好大城市住房突出问题，已经成为目前的非常重要的经济政策。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。社会保障住房一直是社会最基本住房需求的保证和保障，以抑制房价的过快增长、防止房地产泡沫为重点的调控是近几年的政策主流和主导方向。其中，加快房地产租赁市场的发展，强化房子是用来住的是其中重要的内容。土地供应要向租赁住房建设倾斜，从而解决住房租赁市场的基础性“瓶颈”难题，通过单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用，可以从根本上解决住房租赁市场供给的“瓶颈”难题。通过降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。北京的住房价格的下跌和稳定也将成为大城市如何解决住房问题的积极措施。

北京房价进入十大城市房价下跌排行榜，无论是好是坏都不重要，重要的是从北京房价下跌我们可以找到原因，并有针对性地解决房价难题。