酒店市场何时会反弹 当今不良资产的资本策略

现在，成为酒店运营商是一个充满挑战的时刻，因为美国和国际商务和休闲旅行已几乎停滞不前。为了应对当前局势，成千上万的美国人躲在家里躲避并上网，而不是面对面地交流。

但是有风险承受能力的投资者应该寻找当前市场错位所创造的机会，尤其是在未来12-18个月内可能反弹的领域。接待部门就是一个很好的例子。

如今，许多酒店所有者和经营者正在寻找债务/资本来通过这一史无前例的黑天鹅事件来携带其财产。其他所有者准备以反映市场低迷状态的价格出售其资产。实际上，现在可能是投资者审查投资组合并考虑增加对该商业房地产领域投资的绝佳时机。

艰难的一年

对于酒店业而言，2020年将是数十年来最糟糕的一年。全球研究公司STR的调查发现，与同周相比，3月最后一周的入住率下降了67.5%，平均每日房价(ADR)下降了39.4%，每间可用客房的收入(RevPAR)下降了80.3%。总体而言，STR预计2020年美国酒店业的平均可出租客房收入(RevPAR)将下降50.6%，随着经济回暖和旅行恢复，2021年将反弹。

世邦魏理仕(CBRE)的另一项最新研究得出的结论更为乐观，2020年美国酒店的可出租客房平均收入(RevPAR)下降了46%(截至撰写本文时)。该公司写道：“我们目前的期望是，早在2020年第三季度，活动就将开始稳定，并且预计第四季度将开始复苏。”

我们在Driftwood Capital的承销同样乐观，尽管调整的时限稍长。我们预计从现在起大约两年后(即2022年第一季度)返回2019年的数字，并针对我们用我们的基金进行承销的交易，在20年代中期IRR或更高的回报率目标。

尽管目前尚无法预测酒店市场反弹的确切时机，但似乎今年春季在美国住了几周或几个月的美国人可能会抓住机会，一次呆在家里，再次旅行订单被取消。

即时步骤

面对这些严峻的市场逆风的酒店所有者和经营者应采取积极措施稳定其财务状况，包括以下立即措施：

•尽可能减少现金流出。

•重组合同，从最大的协议开始，再转移到较小的协议。

•减少人工成本，但保留维护资产和了解客户群所需的关键人员。

•如果开门营业，请寻找新颖的方法来增加入住率，例如为城外医疗保健提供者提供庇护所。

•申请所有政府援助计划，包括新的CARES法。

•如有必要，请与您的贷方讨论如何扩大或调整您当前的贷款。

•与您的投资者沟通，并让他们了解您的所作所为。

•如有必要，探索新的债务资本来源，以保持业务的持续发展。

•准备好在危机结束后迅速扩大实力。

投资注意事项

传统上，商业房地产的波动性要小于金融市场，但在分配给酒店业之前，投资者应权衡资产升值的潜力以及长期收入。以下是要考虑的几个问题：

•债务是否可以通过易于支付的条款进行管理?

•当前的现金流量是多少，短期内收入可能会增加吗?

•该物业目前的状况如何?在未来几个月中，是否需要大量维护或翻新?

•在12-18个月内需要多少资本来携带资产?

•过桥或夹层贷款是最合适的融资方式吗?

•如果您更喜欢股权投资，您是否想成为承担所有责任的大股东或有限合伙人而在管理中没有积极作用?

•危机后的反弹将如何影响房地产?例如，在黄金地段的豪华精品酒店中，是否会比州际公路旁设有300个房间的经济型小屋的入住率增长更快?

对于寻求多样化投资组合的投资者而言，商业房地产可以是一种稳定的资产类别，其未来可能具有收入和增值潜力。今天，这些机会比在美国酒店业中更大。