计划不力可能会使房地产的长期家庭所有权成为每个参与人员的头痛

50多年前，两个兄弟以相等的份额共同购买了纽约市的一栋建筑。他们干得不错，买了更多的建筑物。他们非正式地，成功地从后腰开了建筑物。当他们无法避免使用律师时，他们会使用他们所能找到的最便宜的律师，通常他们不具备房地产或房地产规划方面的专业知识。他们的伙伴关系协议是一次握手或最多一两页。随着时间的推移，其投资组合的价值急剧上升。

故事的接下来的几章为许多商业房地产律师所熟悉。其中包括作者，他最近处理了几起纠纷，并防止了其他类似此类故事引起的纠纷。

随着时间的流逝，兄弟俩有了孩子。孩子们有孩子。一些家庭成员死亡。许多孩子上了法律，商业或医学院。一些人成为教授，其他人成为艺术家或农民。随着时间的流逝，有20个或更多的人成为这些建筑物的共同所有者。随着时间的推移，一些建筑物需要更多的投资。家庭成员宁愿把钱装在口袋里，也要尽可能地多。他们永远无法就资本支出计划达成共识。

一些人想出售并赚取可观的收益。没有人会同意如何选择经纪人。大多数人都知道他们想利用销售收益并购买重置财产来推迟所得税，但是这样做会分散家庭成员的注意力。这个目标是可以实现的，但很复杂，有时需要随时间推移进行多次转移。

其他家庭成员希望获得抵押贷款并升级建筑物，以吸引更好的租户和更高的租金。偶尔会提出一些建议，拆除一些建筑物并建造新建筑物。

为了省钱，保持控制和防止盗窃，这个家庭从未雇用过外部管理人员。取而代之的是，几个家庭成员对某些建筑物负责，但他们也有临时工作。其他家庭成员处理其他建筑物。家庭成员还处理租赁。

没有人对管理和租赁的处理方式感到满意。财务报告和报税表总是很晚。建筑物遭受了无休止的一系列紧急事件-屋顶漏水，锅炉破损，毒品交易，地板倒塌。保险检查员对未修复的危险越来越关注。租金是附近同类建筑中最低的。

有时，一群家庭成员提出要买断其他人。他们永远无法在数字上达成共识。在他们的心中，每个团体都知道一个团体或另一个团体最终都会为这项交易感到后悔，因此无论家庭关系和商誉如何，它都会进一步加剧竞争。而且没有人可以将其职位出售给家庭以外的任何人。

该小组与建筑物管理不善，开发不足，状况恶化，有时甚至濒临诉讼纠缠在一起。怀疑，不信任和批评很高。各个家庭成员似乎都太过成熟或不够成熟，无法正确处理家庭的资产。

责怪这一系列太熟悉的事件的先驱。他们认为自己是不朽的，或者子孙后代会相处并知道如何像第一代人一样最大化房地产的价值。他们错了。在这些情况下，它们通常是错误的。

如果第一代对未来进行更多考虑，那么每个人都会避免很多悲痛。即使他们没有，也许第二代可以做一些更好的计划。它可能包括这些措施中的一些或全部，以及其他措施，例如减轻收入和遗产税的其他措施：

—决策和采取行动的结构，例如董事会，可能由外部专业经理人或家族的每个分支机构拥有一票表决权。

-以多数或多数票作出重大决定的合理程序。

—划分各个建筑物的所有权，而不是让所有人拥有所有财产。这可以采取目前转移的形式。或者，它可以考虑采用估值和顺序拣选的未来流程。

—通过长期租赁将一些单独的建筑物拆散，这样年轻的一代有意愿进行重新定位和升级，同时向老一辈支付租金，反映了建筑物在签订租约时的价值。

—如果家庭成员不同意如何进行，则必须通过有序的营销计划来出售建筑物，并制定一些税收计划，以使这些出售尽可能地轻松。

—一种所有权结构，可以轻松地将利益出售给第三方，从而使这些利益可口，但不会使内部治理和决策复杂化。例如，它可能允许将现在或将来的部分或全部权益的递延税项出售给房地产投资信托。

这些都没有发生。情况迟早会爆发。如果发生这种情况，将在情感和经济上给所有人带来巨大的代价。