在公寓投资中有一个度量标准称为现金回报

在公寓投资中有一个度量标准称为现金回报。它代表着倍增金钱的力量。长期对性能良好的资产进行一致的投资可获得最大的回报，因此了解如何计算该回报至关重要。

对于许多人来说，问题不在于金钱的获取。根据我分析过的美国人口普查数据，美国超过四分之一的家庭收入超过100,000美元。真正的问题是知道如何运用这笔资金为您工作。进行投资的方法如下，无论您是在工作，睡觉还是度假，您的现金都能不断产生现金。正如詹姆斯·弗里克(James W. Frick)出色地指出：“不要告诉我您的优先事项在哪里。告诉我您在哪里花钱，我会告诉你它们是什么。”

什么是现金现金收益?

现金现金(CoC)是一种指标，它确定作为投资现金的比率返还多少现金。请勿将其与总回报率相混淆。您在公寓大楼中投资的每一美元，都应该知道它将为您带来多少回报。这是非常重要的指标，可让您快速了解属性的执行方式。

尽管有些投资者可能会直接为某物业支付现金，但资金的确得到了真正的杠杆作用，并且当该物业的融资比例低于总回报率时，便会获得最大的回报。减去所有费用，维修，本金/利息，水电费，工资单，市场营销等后，剩下的税前现金便成为重点。该年度现金量除以投资的现金总量即为CoC。

如何计算现金现金

现金现金回报率=(年度税前现金流量)/(投资的现金总额)

顾名思义，年度税前现金流量代表扣除所有费用后但税前的现金总额。这里唯一需要注意的一点是，财产的增值或折旧不视为费用，因此通常不计入CoC。

假设我们以25万美元的首付购买了100万美元的公寓。每个月，我们必须支付抵押贷款(本金和利息)以及所有费用，例如电费，水费，垃圾，电缆，营业额，工资，营销，维修，管理费，草坪护理和任何其他费用。首先，我们将每年的租金总收入(300,000美元)减去本金和利息的抵押付款(125,000美元)，再减去所有费用(150,000美元)。

年租金收入($ 300,000)-抵押贷款($ 125,000)-支出($ 150,000)=年度税前现金流($ 25,000)

然后，我们将其除以投资的总现金(不是每年，而是总金额)，这是我们的首付25万美元。

年度税前现金流量($ 25,000)/总投资现金($ 250,000)=现金回报率(10%)

在这种情况下，该物业将产生10%的现金现金回报。在许多市场中，这将是令人难以置信的回报，但是在某些情况下，例如拥有拖车停车场，CoC的10%会很低。下一步是了解此指标的重要性，并知道如何在不同交易中进行比较。

现金返还公式的重要性和比较

通常，CoC在更理想的区域中较低。贝弗利山庄的CoC会比德克萨斯州西部小镇的CoC低得多。对贝弗利山庄的投资更合理的是，该物业可以长期升值，而不必每月现金流。

您是在寻找更高的每月现金流量(可能具有较低的升值)还是在寻找更高的升值(可能具有较低的现金流)的投资者?这导致我们进行下一个比较。

假设我们有两个属性，但它们不是苹果。一个是美丽的全新公寓大楼，具有所有最现代化的设施;另一个是破旧的移动房屋公园。即使它们非常接近，但由于资产的类型，两者的CoC会有很大差异。

如果一个拖车停车场以10%的比例返回CoC，则大多数人甚至不会考虑查看它。但如果全新的A类公寓的COC回报率达到10%，那么一排排的投资者就会围成一圈。基本上，您可以获得前期的大部分回报(较高的CoC，低升值)或大量的回报(较低的CoC，高升值)。两者在本质上都不比另一个更好，但是您必须知道您在投资中寻找什么，如何计算风险以及相应的回报。

寻找最优惠的价格

对于大多数职业生涯初期的投资者而言，高现金成本非常重要，因为现金流是该行业的命脉，而重点是创造财富。在后来成为非常成功的投资者的那几年，人们可能会更加专注于财富保全，因此，具有较高升值的较低的CoC可能更为重要。

了解为您创造理想投资的标准，然后开始研究。考虑地理位置，建设年份，邻近大都市，资产类别，学校系统，犯罪率，平均家庭价值和平均家庭收入。这些只是可以帮助缩小范围并找到合适的属性以按预期执行的几个尺度。进行研究以熟悉周围地区，最重要的是采取行动。任何人在这项业务中可能犯的最大错误就是不要开始。

尽管这些数字可以让您深入了解某个物业在未来的表现，但要知道这是经验法则。相信自己的直觉，但是在找到合适的交易时总是要采取行动。用你的钱为你工作。在正确的时间在正确的位置的正确的属性中进行投资。不要让您的金钱(或缺乏金钱)控制您的生活;确保您控制自己的钱。就像PT巴纳姆(PT Barnum)曾经说过的那样：“金钱是……一个非常出色的仆人，但却是一个糟糕的主人。”