如何计算租赁物业的投资回报率

虽然您不必是数学天才就可以成为房地产投资者，但确实有助于掌握一些重要的数字概念。例如，了解如何计算潜在租赁物业的现金流量可以帮助确定特定的租赁物业是否会进行合适的投资。

所有房地产投资者都应该知道的另一个概念是如何计算投资收益-也就是说，您的房地产产生了多少钱。但是，有几种方法可以计算出租物业的收益，而最佳的使用方法取决于您要弄清楚的内容。考虑到这一点，这里概述了三种计算投资物业收益的方法-资本化率，现金现金收益和总收益-以及每种方法何时有用。

资本化率

资本化率，也称为上限率，是指财产的净收入占其市场价值的百分比。为了进行此计算，通常将房地产的购买价格用作其市场价值，尤其是如果它是在过去几年内购得的。

这是一个如何工作的示例。假设您花费100,000美元购买了一个出租物业，每年产生的总租金收入为12,000美元。在支付了物业的运营费用(如税金，保险和维护费用(但没有任何抵押付款))之后，该物业的净收入为8,000美元。用该金额除以物业费用，可以得出8%的上限费用。

出于某些原因，上限费率可能很有用。对于初学者而言，这可能是一个比较现实的方法，可以比较可能具有不同融资结构的潜在租赁物业，因为它没有考虑债务偿还的情况。例如，如果您的贷方希望对单户住宅的物业支付15%的首付，而对复式住宅则要求25%的首付，则使用预期的上限费率可以帮助您确定相对于其租金收入潜力而言更好的交易。

此外，封顶费率通常用于评估商业物业的价值。举例来说，假设您知道您所在地区的出租物业以平均8%的平均售价出售。如果您的财产每年获得10,000美元的净收入，则可以使用上限汇率计算来确定财产的近似市场价值。

现金现金回报

正如我在上一节中提到的，贷方可能以不同的方式为不同的财产提供资金。预付定金和准备金要求可能会有所不同，具体取决于房产的居住单位数量，房产的年龄以及其他变量。

确定哪种资产将产生最佳收益的一种方法是计算现金收益。如果您考虑多个属性，且所有属性均具有不同的价格和布局，则这可能是确定哪个属性将产生最佳现金流量的最佳指标。

这是一个示例-假设您正在考虑两个属性：

单户住宅，价格为$ 100,000。您的贷方要求您支付20%的首付，其中包括交易费用，购置该物业将花费您25,000美元。可以合理预期该物业的租金为每月$ 1,000，您的所有支出(包括抵押贷款)估计为每月$ 800。因此，该物业每月将产生200美元的净收入。

价格为160,000美元的双层公寓。您的贷方希望将此物业的首付降低25%，包括交易费用在内，购置此物业将花费您$ 45,000。您希望它的租金为每月1,600美元，您的每月开支估计为1,300美元。因此，该物业每月产生300美元的净收入。

第一家物业每年产生的现金流量为$ 2,400。根据您花在购买它上的25,000美元，这意味着9.6%的现金现金回报。

第二个物业每年产生的现金流量为$ 3,600。根据您花在购买它上的$ 45,000，这意味着8%的现金回报。因此，相对于您购置它所花费的金钱量，可以期望第一个财产产生更多的收入。

总收益和内部收益率(IRR)

封顶利率和现金回报率都是收入指标。但是，重要的是要记住，收入只是投资者从房地产赚钱的两种方式之一，而股票增值是另一种方式。

总回报是收入和股票增值的结合。举一个简化的例子，如果您支付$ 100,000的现金来购买物业，并且该物业在一年内产生$ 6,000的净收入，并且价值增加了​​$ 5,000，那么您的总收益为$ 11,000，即11%。

总收益最好用作出售投资后评估投资绩效的长期指标。让我们来看一个稍微复杂的例子。

我们会说您购买了100,000美元的租赁物业，但是您用抵押购买了该物业，并自掏腰包支付了25,000美元来购买它。五年后，您决定出售该物业。在整个持有期间，该物业产生的净租金收入为15,000美元，您以120,000美元的价格出售房屋，比所支付的价格高出20,000美元。因此，您在五年期间的总回报为35,000美元。根据您的25,000美元投资，这意味着五年内总回报率为140%。

要对总回报进行年度化(这是使用此指标最有用的方法)，请用1除以您的持有期限(以年为单位)来确定时间因子。在这种情况下，将1除以5得到的系数为0.2。取总回报，用十进制表示(在本例中为1.40)，加1，并将其提高至该因子的乘方。计算结果应如下所示：

年化收益率=(总收益率+ 1)1 /年=(1.40 +1)1/5= 1.191

最后，从结果中减去一个，然后转换回百分比：

1.191-1 = 0.191 = 19.1%

如您所见，这项投资将产生19.1%的年化总收益。这可以帮助您评估您的投资表现，特别是如果您有其他房地产投资，股票投资或在不同时间段内持有的其他投资。

内部收益率(IRR)通常用于房地产投资，其本质类似于年度总收益。IRR的数学超出了本文的讨论范围，但是这里对IRR进行了广泛的讨论，并且在线提供了许多出色的IRR计算器。

最好使用哪种指标?

如您所见，由于不同的原因，这三个指标都是有用的。例如，资本化率可以用来评估房地产的市场价值，现金现金回报率可以帮助您比较不同的潜在投资房地产，总回报率可以帮助您评估一项投资的绩效，包括股票升值。

最佳度量取决于情况。作为精明的房地产投资者，您应该在分析工具包中拥有所有这些。