城市不需要高层建筑就能负担得起

“密度”是只有城市规划师才能喜欢的词。对于普通人来说，它是“拥挤”的代名词。它让人想起阻挡光线的高层公寓大楼的峡谷和阻挡道路的交通拥堵。这是加利福尼亚梦中最遥远的事情，一个阳光直射的地方，还有一个很小的户外空间，可以称自己的地方。

因此，洛杉矶有75%的住宅区被划为单户独立屋，而圣费尔南多谷和就业机会丰富的西区所占比例甚至更高。为了使洛杉矶成为那些还没有房屋或每年赚数十万美元的人负担得起的城市，该市需要在该土地上放置更多的居住地。它需要增加其房屋的密度。幸运的是，它可以在不放弃阳光和肘部空间的情况下做到这一点。

与旧时代的安吉列诺斯(Angelenos)的直率反应相反，该选择不必在城市的传统平房和小别墅，高层塔楼或跨公寓项目之间进行选择。在美国大多数城市中，以及绝对在低密度洛杉矶中，您可以通过使计划者称为“中间缺失者”的合法化来显着增加房屋数量，而普通百姓实际上会很有吸引力。

拿起带有两棵大橙树的房子，距离我在西洛杉矶的公寓楼只有几个街区，可追溯到1942年，这是今天没人会建造的那种地方：复式，有一个三居室公寓和一个两居室。从人行道上，它看起来像一个单户住宅。只有两个前门将其送走。但是，如果它曾经投放市场，那是有保证的拆解。在该区域，该区域可用于多户住宅，这片土地的价值太大，无法将其限制为两个单位。而且，当然，您不能在城市四分之三的居住用地上建造双层建筑，无论多么迷人且风景优美。

“缺失的中间”是指这样的小型建筑：复式，四复式，经典的波士顿三层，东北排屋和南加州心爱的(以及消失的)平房法院。将它们视为没有电梯的多单元联合体。如果Covid-19使电梯大楼变得令人恐惧，那么这种流行病还凸显了将大量在职成年人挤在一个公寓里的风险，这样他们才能负担得起租金。使缺少的中间房屋合法化可以在维护社区规模的同时解决这两种担忧。

这个想法正在流行。经过近六年的辩论，俄勒冈州波特兰市最近采用了新规则，允许在以前仅针对单户住宅的区域中使用双工，三重和四重。被称为“住宅填埋项目”的新条例还允许六个单位的综合体，前提是一半的单位保留给低收入居民。这样做的目的是使慈善机构(如“人居署”)能够在整个城市分散新项目。

视线研究所的资深研究员，地方改革的著名倡导者迈克尔•安德森说：“这实际上解除了城市大部分地区对新型经济适用房的禁令。”

安德森指出：“我们所做的一件至关重要的事情是，我们从未使用'密度'这个词。“有时候我们会用'柔和的密度'这个词。“计划者可能喜欢密度，特别是与大众运输相结合时，但这不是改革的重点。“好处不是密度，”安德森说。“好处是接近。”错落有致的综合体将使更多的人缩短通勤时间，并住在城市内便利设施丰富的社区。

波特兰法令包括另一项重要改革：放宽停车规定。业主(而不是城市)可以决定是否以及如何提供停车位。新的中间缺失项目无需走私车道，为设计师提供了更大的使用自由。(安德森(Andersen)指出，车道从街道上移开了停车位。)

随着单位数量的增加，地段上允许的建筑物平方英尺也随之增加。安德森在八月份的一篇文章中写道：“想法是让额外的平方英尺像波特兰住房市场的闸门一样工作，将投资从豪华装修和麦克曼大厦转移到第一天就为中产阶级买得起的新房子。”在Sightline Institute的网页上。根据新规定，他设想新的三层公寓房租三居室公寓，每个房间有户外空间，每月租金约2500美元。他说：“那是第一天。”“在30年内，这将成为波特兰中产阶级到中下层阶级住房的基石。”

同时，在加利福尼亚州，州参议院于6月一致通过了一项名为SB1120的法案，该法案将允许对现在划为单户住宅的大多数房产进行复式。这也将使所有者分成两部分，可能允许四个新单元。州议会在星期一晚上午夜之前通过了该法案的版本。但是只有三分钟的时间，立法会议才结束，法案才可以得到通过。这个想法无疑会在将来重现。

建立“正确的”分区可以消除无休止的听证会和上诉，这些听证会和上诉会因推迟新项目(甚至在为他们划定的区域)而增加住房成本。该法案还将停车要求限制为每单位最多一个车位。

在洛杉矶，当今的典型要求是两个车位，不允许双人停车。这种“一刀切”的要求大大提高了住房成本。它迫使大多数新建筑建造地下车库，从而仅在经济上使具有高价单位的大型项目成为可行，这是该市淘汰更具吸引力的建筑的另一种方法。

“我们做得非常好，使失踪的中间住房非法化。”洛杉矶富裕住房政策与研究主任安东尼·德杜西斯说，他说，自2013年以来，该市已建造了约65,000套新的住房。只有11%的人拥有2到9个单位。中间确实不见了。重新填充它可以缓解住房短缺，而又不影响邻里魅力。