学区房是刚需「学区房未来」

来源： 2024-03-06 12:16:51

“您好，第一次来看房吗？给您介绍一下我家的新楼盘。”“你家的房子还卖吗？我有一个客户想看看咱家的二手房。”目前冰城楼市逐渐回暖，主城区新楼盘和二手房市场的购房者日渐增多。市不动产登记事务交易中心数据显示：2020年第一季度业务受理量3.4036万件，办结证书证明（不动产证、不动产登记证明）3.1639万本；2021年第一季度相关业务量均翻了一番，其中业务受理量8.9786万件，办结证书证明7.0756万本。这组数据，直观反映出今年首季度冰城楼市活跃度。记者走访发现，购房者在置业时更趋理性，目前以刚需房和学区房为主，市场上很难见到投资客的身影。

新房分销渠道多元化

争抢购房者一手登记信息

今年，群力西区、哈西、哈尔滨新区各房企采取中介“零中介费特价一手房”、新媒体“抖音快手买房返现金”等多渠道分销售房，打破了新房销售以售楼处为主的传统销售模式，营销终端争抢潜在购房者一手登记信息的竞争也更趋激烈。

“刚从售楼处出来，立即有十余位大爷大妈级的‘拉客团’拿着房产宣传册一拥而上，要领我去其他售楼处看房，有人直接拽住了我的衣服。”张女士最近跟朋友去群力西区某楼盘看房，最终在售楼处保安“掩护”下才开车离开。

“拉客”大爷大妈的数量，从侧面反映出房企销售竞争的激烈程度。以哈西某楼盘为例，开发商对售楼处、中介机构、网络主播给出了3种价格：该楼盘一套2室精装修房，售楼处价格约135万元，二手中介机构“零中介费”约为130万元，网络主播活动价为130万元返1.5万元现金。该房企销售团队主管称，价格依旧是渠道拉客的重要手段。

降价哪儿能那么直白

其实背后有“规则”

该房企销售主管坦言，房企降价，潜在购房者会联想到楼盘品质问题，已购房业主也会产生不满情绪，“去年冬天新区有一家房企降价售房，已购房业主拉条幅抗议，这个楼盘销售也因此受到很大影响。”

想买房有实惠，有什么途径？运营房地产自媒体抖音号的小飞认为“货比三家”很关键，选择相同的楼盘，在不同的销售端进行比对，“哪家给出的价格便宜就去哪家买。”小飞提醒，在不同的销售渠道看房时，最好不要留下自己的信息资料，可带亲属朋友一起看房帮忙“掩护”，在了解各渠道优惠政策后购房置业，“有些房企内部规定认定购房者凭一手看房信息。比如，有人在售楼处登记了他的一手购房信息，然后发现自媒体渠道比售楼处还便宜，但他已经归属于售楼处潜在客户，无法享受自媒体渠道给予的优惠政策。”

在基层销售终端竞争也一样激烈。哈西一置业顾问介绍，一位客户在哈西还是群力西区购房摇摆不定，由于她的紧密沟通，客户最终选择在她所售楼盘置业。那天，客户在下班之后才能来交定金，她和公司财务就一直守到客户晚上9点多，而这并非个例，“这个月晚上来交钱的客户大约四五组了，客户没来，我们就不下班，不敢掉以轻心，两年前可不是这样。”

易居房产数据显示，3月份哈尔滨6主城区商品房供应1.7608万套，面积176.77万平方米；成交商品房4937套，成交面积48.83万平方米，商品房供求比为3.62：1。这其中，商品房供应量最高为松北区，其次为香坊区；成交量最高为松北区，其他区域成交量也同比实现大幅回升。

刚需、学区房成“支点”

二手房少见投资客身影

新房市场只能反映部分楼盘情况。业界普遍认为，二手房市场才是楼市的晴雨表。哈尔滨市不动产登记事务交易中心统计，今年3月份，哈尔滨二手房成交近1.7万套，交易金额106余亿元，面积约142万平方米。

进入3月，封闭小区陆续开放，房产中介经纪人可带人看房，二手房市场开始逐步复苏。贝壳平台德祐地产群力店负责人张经理介绍，群力地区二手房均价与2020年几乎持平，购房者多为刚需，两居室户型卖得最好，价格小幅微涨；大三居和洋房需求量下降，价格微降，“此前，汇锦香槟湾一套两居户型大概卖125万元左右，近期挂牌价140万元，上周成交价137万元。而这个小区三居的房价相比去年底降了10万元左右。”

采访中，多位房产中介经纪人表示，目前市场上很难找到投资客的身影，“我认识几个投资客认为哈西的楼市已经到了顶点，出于买涨不买跌的心理都在观望。目前购房者为刚需置业者，有人为了结婚买房，有人为了落户买房，有人为改善居住环境买房，也有人卖了老城区房子选择在商圈买房……购房者更多考虑的是房子适不适合自己住，每个月要还多少贷款，而不是房子以后能升值多少。”

南岗、香坊区的多位经纪人表示，学区房销售尤为火热。香坊骄阳地产中介经纪人小李告诉记者，受政策影响，中北春城三期的学区房价格已达到历史峰值，“上个月成交一套老房子，使用面积只有20多平方米，卖了60万元，均价3万元，只挂了4天就卖出去了。”

行业专家表示，冰城二手房成交旺季往往集中在3至6月份。目前，房企多渠道分销冲业绩、部分二手房房主降价卖房、以及受疫情影响购房需求“积压”等多方因素影响，当前冰城楼市回暖态势明显，但是否已走出低迷态势，仍需再观察一季度。

3月份二手房交易这些小区活跃

市不动产登记中心群力分中心：每天办件业务60至70件，二手房成交量30至35套。

群力新城小区、民生尚都小区、群力新苑小区交易量活跃。

市不动产登记中心哈西分中心：每天办件业务200件左右，二手房成交量70多套。

哈西大部分小区涵盖学区，溪树庭院小区交易量活跃。

市不动产登记中心南岗分中心：每天办件200余件，二手房交易量100套左右。

该区域二手房交易量为全市各中心最多。南岗区校区较多，热门校区涵盖继红、花园、附小、铁岭、清滨等小学。其中，清滨花园、状元府小区交易量活跃。本着就近上班需求，哈医大一、二、四医院，哈工大、哈理工、黑大、哈医科大学等学校附近房产交易量可观。

市不动产登记中心道里分中心：每天办件200件左右，二手房交易量为50至70套。

道里交易分中心片区以老旧小区居多，其中民安、康安、地德里小区交易量活跃。经纬小学、新阳小学、爱建小学学区房交易量可观。爱建和沿江一带改善型住房存量房较多，交易量低迷。

市不动产登记中心松北分中心：每天办件100件左右，二手房交易量为10套左右。