小区设施损坏该物业还是开发商维修「小区公共设施坏了物业该不该修」

按下电梯关门按钮，门缓缓合上，一路升到20层，门又缓缓打开……这个再普通不过的流程，姚洁每次经历起来却总是心有顾虑。因为小区电梯的故障频发，姚洁的出行已经多次受到影响。

在部分小区，诸如电梯故障、门禁损坏等问题，不时困扰着居民的日常生活。由于维修和更换可能要动用公共维修金，而物业的效率低下却让申领公维的流程变得无比漫长。如何能让物业“动起来”？除了督促物业，业主还能做些什么？

门禁失灵：装了七年多，一天没用过

走进南二环附近的华龙美钰小区，迎面就能看到设施齐全、环境宜人的小广场，小区入口门禁与地下车库的运行也算正常。但对居住在这里的业主来说，始终有一个老大难问题挥之不去——每个单元入口所设的视频呼叫门禁系统，一直处于损坏失修状态。

“打入住设备就装上了，可一天没用过。”居民李可的家中，一进门就能看到安装在墙壁上的对讲系统，安装连线的银灰色长方形屏幕面板上，还亮着绿色的LED指示灯。不过点按设备上的各个按键，屏幕均没有任何反应。

入住伊始，李可就从物业领回了相关设备并进行了安装，如今已经过了七个年头，“最开始物业说入住率不够没投入使用，到现在再问，物业就说坏了。”

小区居民介绍，2017年，小区初始物业退出，业主们通过投票选择了如今的物业公司——均豪物业。新物业入住后，安装了小区入口门禁和道闸，也整修了小区广场。但对于单元门禁问题，新老物业均没有给出解决方案。

“能解决的都是表面问题，硬骨头还是啃不动。”居民陈家旺表示，单元门禁是保证小区业主安全的最重要关卡，居民也曾多次呼吁门禁问题，物业的答复也从“未投入使用”，变成了“设备损坏需维修”，再变成了“需要更换新系统”。

对于居民的需求，物业一方也颇为无奈。均豪物业公司工作人员表示，在接手小区时，门禁就是损坏状态，且门禁生产厂家无法找到，因此想要开通门禁，唯有更换整套系统一个方法。而更换门禁系统需要一大笔资金，物业难以垫付，希望通过业主投票，使用公共维修金。小区内通往地下停车库的一部电梯，也有类似的问题。该工作人员承诺，会尽快推动相关手续的进行，争取在2019年内解决问题。

然而这种说法，部分居民并不认可。不少居民都认为，门禁从未投入使用，并不属于正常设备维修更换的范畴，“如果是用坏了，居民可以出钱，这一天都没用过，凭什么钱由我们出？”与此同时，有居民建议，门禁设备“打娘胎就是坏的”，属于开发商责任，理应开发商出钱维修，然而谁去找开发商维权，又成为新的问题。

“谁出钱，谁来修，谁来推进，我们需要个答案。”李可建议，门禁维修应该由物业牵头，邀请业主代表、街道、开发商等多方参与讨论，以拿出可行的解决方案，“现在大家都耗着，谁都不出头，吃亏的还是业主。”

电梯换新：物业不作为，回复没准话

单元门禁失灵虽然对楼门安全有所影响，但至少还不太妨碍居民的日常生活。相比之下，常营金隅丽景园小区的部分业主遇到的问题明显要麻烦得多——小区二号楼一单元电梯时常遭遇故障，业主的出行也变得困难重重。

“这单元一共两台电梯，有时候甚至两台都坏。”姚洁是一单元的业主，住在20层的她曾经就遇到过两台电梯同时损坏的情况，无奈之下她只能爬楼回家。前段时间，她和孩子乘梯时又被困在了当中，电梯不运行门也打不开，过了十多分钟，外边有人掰门才勉强将门打开，姚洁和孩子都被吓得够呛。

事实上，即使没有遭遇停运、关人等问题，居民们日常乘梯也频频要遭遇心跳考验。记者尝试乘坐了一次电梯，在一层往28楼顶层爬升的过程中就遇到了两次非常强烈的颠簸，让人心惊胆战。

电梯故障已经添了不少堵，更让业主们气愤的，是物业公司对于解决问题的不作为。去年年底，就有业主向物业提出过请求，申请用公共维修金更换电梯，物业也表态会尽快推进。可直到今天，电梯更换工作仍然没有开展。

金隅丽景园小区没有业委会，物业想要使用公共维修金，需要向区房管局提出申请。此外，申请公共维修金还需要事先征得全楼“双三分之二”以上的业主同意。姚洁表示，去年底物业确实入户询问过是否想换电梯，她当时就签了字。但还有不少业主表示，物业根本就没有问过他们换电梯的事。后来，姚洁又多次向物业询问业主签字的结果，得到的答复竟然不统一，“有一回说没过，有一回说不知道，后来又说过了，已经提交给房管局了。”

电梯更换工作到底进展如何？记者咨询了负责小区管理的长城物业，得到的答复与姚洁最后询问的结果相同：“签字已经过了，材料提交给了房管局，正在走手续。”至于手续何时能办完，电梯什么时候换，物业工作人员表示不清楚。记者随后咨询了朝阳区房管局物业科的工作人员，对方则表示，根本没有收到过长城物业更换该单元电梯的申请。记者就房管局的回复再次对物业提出质疑，工作人员又改口称不负责申请公维的业务，不了解工作进度。

对于物业这种推卸责任的做法，房管局的工作人员也很无奈：“如果物业已经把材料提交给了我们，材料也没有问题，我们审核大约只需要一周的时间，不会拖这么久。”工作人员表示，未来会尽快督促丽景园小区物业完成公维的申领工作，“如果业主对公维的审批有疑问，可以拿着房产证、身份证来房管局申请信息公开，物业公司申请公维时提交的申请表，鉴定报告，预算表等等，都可以查得到。”

专家建议：除投诉起诉，业主也可找房管局代修

对于小区公共设施损坏、需要维修更换的问题，物业管理专家路军港表示，按常理说，物业公司应该会非常重视，更没有道理去拖延申领公维。“就拿电梯来说，如果因为物业的拖延导致电梯出了事故，物业是要全赔的。”

之所以会出现物业拖延不办的情况，路军港认为有两种可能：“一是电梯损坏程度并没有达到大中修或更换的级别，不能动用公维。根据规定，小修是在物业的服务范畴之内的，应该用物业费当中的费用来修，有的物业可能不愿意掏这笔钱。”至于电梯损坏程度到底如何，物业应该请专业鉴定机构进行鉴定。

“第二种可能，就是物业公司没有经验，不清楚申领公维的流程。”路军港表示，其实物业申请动用公维的步骤十分明晰，首先物业要请鉴定机构对设备的损坏程度进行鉴定，达到大中修级别以上，可以动用公维之后，物业应该向区房管局提出申请，并按照鉴定报告给出的建议进行招标，最终把中标单位给出的预算价格贴在小区里进行公示。预算单上应该写明是修还是换、要维修哪些项目、总共要花多少钱等内容。

“经过七天的公示期之后，才轮到业主签字的环节，业主这时已经知道自己要分摊到多少钱。”在金隅丽景园物业找业主签字之前，业主并未见过预算书之类的公示，这种行为就是不合规程的。

对于丽景园小区业主签字结果“含混不清”的状况，路军港表示，业主有权要求对签字结果进行查看。如果签字已经通过，物业公司却故意压着材料不上交，业主可以向房管局进行投诉，或者向法院进行起诉。

此外，如果小区设施的安全问题十分紧迫，物业又迟迟不作为，路军港建议，按照北京市住建委、财政局等部门联合发布的《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，业主是可以向区、县建委或房管局提出代修申请的。“在六种特定紧急情况下，是可以跳过业主签字这一步骤的，情况之一就是电梯故障危及人身安全。物业服务企业不履行申请公维职责的，事后还要依法追究相关责任。”

（文中采访人物均为化名）