鼓楼大街拆迁「投资鼓楼」

最近楼市只有政策的消息，话题很少，有读者留言，能否盘点近10年鼓楼区土地供应情况，这是一个很耗时间同时又没阅读量的事情。

不过这么多年福州各种新区发展，最后还是围鼓楼转，加上这几年鼓楼不少二手挂牌较高，可以说这也是个很特色的区域，所以还是梳理看看，数据来源福州土拍中心，存在一定偏驳。

时间周期从2011-2022，实际是11年多的供应情况，大体分成三个阶段：商服用地阶段、地王阶段、安商房阶段。

2011年：鼓楼区成交8幅地块，其中住宅用地5幅（面积合计320亩），虽然这些地块多多少少都有配建安置房，不过对比后面的10年，这一年已经是非常大量的供应。

这些地块的后续项目，如今也非常亮眼，二手单价突破10W的万旭·秀冶里，去年由于对口杨桥中，单价突破5W的融信澜郡、融侨锦江·悦府。

2012年：成交3幅，全部商服用地（看了几次数据，确实没找到住宅），最有关注的的是位于三坊七巷的商业用地，由于对拿地房企有特殊限制，底价成交，不过作为非住宅地块，楼面价依然高达58570元/平。

2013年：成交7幅（住宅2幅），其中有3幅地块在2014年再一次供应，其中两幅就是如今的华润万象城，从数据来看，当初存在少量住宅用地，到了2014年完全变成商业用地。不管实际如何，2013年实际住宅只成交了2幅。

其中一幅位于市中心，占地仅6亩，就是如今的印象西湖，目前二手5W左右，项目特色在于，划片十八中，定位类SOHO住宅，主推小户型产品，2016年上市， 卖到破4W的单价，如今可能没有保本。

另外一幅位于融侨锦江隔壁，拿地8年多，一直未开发，由于房企问题，拍卖多次，去年才被股权变更，由融侨参股，项目名称兴城花园。

2014年：成交5幅（住宅2幅），其中3幅都是2013年的地块。

最受关注的华润万象城，占地136亩，今年商场预计会正式开业，除此之外，华润拿下的另外一幅，位于黎明永辉，其中安置房润和郡已经建成，不过永辉拆迁依然是近期才开始执行，后续同样是华润商业地块。

除了这两幅外，还有一幅商业地块，位于江滨西大道，一线看江的香开观海，2016年开盘，均价2.8W带精装，作为商业办公产权，目前二手大平层也挂到了4.5W。

当然除了这些商业地块外，这一年拍出了最代表的住宅项目，位于西湖周边的保利天悦，地块比较复杂、有商业、有安置等。2018年项目摇号上市，4W均价 4K精装，如今二手挂牌，已经高达6-9W。

总结：对于这4年的土拍供应，不论地块大小，基本需要配建安置房，这也是鼓楼区这10年的特色。

从供应分化来看，2011年还有澜郡、悦府这样的大地块，而后的三年里面，虽然有个别住宅用地，但是体量都非常小，保利天悦成了唯一有房源的项目，所以对于当时的鼓楼区市场而言，供应量其实已经开始出现一定的萎缩。

2015年：成交2幅住宅，其中宗地2015-29号，被三家联合体（保利&首开&中庚）成功拿下，楼面价22584元/平刷新当时福州地王记录，就是如今的乌山九巷，项目摇号上市，备案均价3.9W，传出内部人员参与，后来被公告房源退出的事件，如今项目也已经交房，二手挂牌4.5W-5.5W左右。

除了该地块外，底价成交了一幅位于永安街的地块，就是去年领证上市的汇成永安里，备案价3.98W，主打35-66平米的小面积，不过实际是对外加价。

2016年：成交7幅，其中住宅4幅，成交楼面价不算夸张，但是实际楼面价放在今天，应该都是无敌。

宗地2016-11号，阳光城以溢价率106%拿下，可售楼面价高达4.5W，即龙庭路95号。项目如今也已经备案，，实际同样是溢价出售，只不过房企如今也是躺平局面。

宗地2016-17号，万科拿下杨桥旧改地块，可售楼面价3.3W，即万科九如府。项目提前暗开，2020年才备案，均价3.8W，不过被投诉加价二三百万。从操作来说，大体猜测，2019年开盘需要摇号，不敢领证，2020年疫情摇号取消，此时再领证，对暗开的客户也能实现当初认购的承诺，非常妙。

宗地2016-15、21号，两幅鼓楼区外围的地块，都被金茂拿下，即金茂府一二期，当初一期也是靠着各种加价上市，二期由于靠近高架，区位也靠近三环，2019-2020年，一度出现滞销，不过后续靠着鼓楼区的供应情况，依然成功跑量。

总结：对于这两年是福州土拍最疯狂的时期，楼市异动前，土拍给出了最好的指导，这两年福州溢价率奇高，不少区域出现了各种地王，对于鼓楼区而言，虽然供应量依然不高，但是也推出了几幅住宅用地，而这些项目如今也都非常有记忆点。

伴随着地王频出，加上前3年的断供，其实这是一个非常特殊的背景，配合供应短缺，地价奇高，开发商不管能否保本，注定这些项目都是高价出售，后续这一系列地王，各种骚操作，也是这几年楼市的典型代表。

2017年：成交2幅住宅用地，位于乌山西路北侧的两幅安商房，被榕发和华润拿下，配比都是90%，即榕发乌山郡、华润乌山府，2019年开始领证上市，备案均价3.4W，如今二手挂牌3.8W左右。

2018年：成交5幅住宅用地，1幅纯商 4幅安商。

纯商地块位于白马路，定位小型地块，被巨成底价拿下，楼面价仅2W，不管是对比2016年还是对比如今，可以说当时土拍也是够凉，这幅地块就是福州源，2019年底摇号上市，备案均价3.92W 4K精装，如今二手挂牌5.7W。

剩余四幅安商地块，当初合并成宗地2018-04号上市，不知为何后续被分割上市，全部都是95%配比安商房，基本等同安置房，全部位于水部，即目前的正祥贵里香园、龙庭嘉园、乐业大厦，备案均价都在3.8W左右。

2019年：成交7幅住宅用地，3幅纯商 4幅安商，全部都是小型地块，最多不过30亩。

三幅纯商，全部位于白马路周边，不过面积都不大，加上地块还非常不规则，其中白马映书台，侨星郡由于触发限价，竞配了公租房，一定程度也影响了纯商属性。目前三个地块，只要映书台已经上市，大平层定位，备案均价3.9W，同样宣称加价超百万，剩余两个项目如今依然还未上市。

4幅安商，花满庭位于市中心，备案均价3.9W，对外宣称5.5W，正祥福沁满庭，备案均价3.3W，不过楼栋差价较大，2020年底上市，一开始去化也一般，后面靠着楼市回暖也搞出捆绑车位，群升左海悦位于梅峰路，备案均价3.97W，销售同样非常低调，融湾澜玥目前未上市，不过配比90%，位于市中心，预计也是加价对外。

2020年：成交7幅住宅，2幅纯商 5幅安商（其中3幅100%安商）

2幅纯商，其中一幅占地102亩，可售楼面价高达2.8W，不过这已经是10年内，鼓楼区可售商品房占地最大的一幅，即目前的保利天悦二期，目前余房在售，均价4.5W。

除了该地块外，还有一幅纯商，仅5亩，被个人买家拿下，至今都没有动静。

5幅安商，鼓楼映，80%配比，位于市中心，备案均价4W，实际对外同样是加价，恒宇尊禧，80%配比，位于省体，备案均价3.6W，目前依然在售。剩余的3幅100%安商房，区位都不错，不过没有可售房源。

2021年：成交2幅住宅，一幅100%安商房，一幅96%安商房，没什么可聊，忽略的一年。

2022年：截止目前，成交1幅住宅，接近纯商，不过底价成交，指导价3.8W，面积16亩，预计关注度也不高。

总结：从2018年初安商房出现开始，鼓楼区完全顺应了这个时代产物，5年多时间，土拍被高配比安商房占据，比例清一色在80-100%，加上地块本来就小，导致可售房源等同忽略。

从11年的土拍回顾，可以看出，鼓楼区的供应一直不大，2011年反而是住宅最多的一次，后续10年的可售商品房供应，可以说是接近断供。

对比其他四区，多多少少供应了个别超级大盘，鼓楼区这11年，虽然也有出现过超百亩的地块，但是地块都是被分割，不少还需要配建安商房，导致没有一幅体量能达到大盘的标准。

正是由于这样的供应背景，让一些开盘去化不理想的项目，后续依然能够跑量，有时候不得不服鼓楼两个字。

目前鼓楼近期交房的几个二手改善，都挂出了异常高的价格，比如天悦看西湖的高层，挂牌甚至高达9W，而福州源这种，位于鼓楼区二环边的改善项目，地块小，无景观，同样挂出5.7W，除了保本外，能让改善产品做到如此溢价，可以说这样是鼓楼区自身特色所在。

相信看到这样的挂牌，购房者都会感叹，为何这么普通，又如此自信。

福州发展这么多年，滨海新城、高新区，虽然都投入了不少资金，但是最后市场依然还是围着鼓楼转，这里的教育、医疗，占据了核心资源，目前依然还非常牢固，有时候网友吐槽福州居民格局小，天天就是鼓楼那点地，不过这样的格局因何而成，依然值得思考。

不管如何，正是因为核心地位的奠定，加上近10年的断供，如果一个改善购房者，想要在鼓楼买一个相对新的改善产品，就会出现一个局面，没什么项目可选，可选的也基本都是社区非常小，没有景观，甚至还是非纯商，同时个别项目还需要额外加价过百万。

正是由于这样的区位特色 供应背景，造就了如今改善二手肆无忌惮的挂牌。

鼓楼区作为这个特殊的案例，其实同样值得思考参照，福州如今板块很多，能否突出自身板块的不可替代性，以及结合土地供应情况，复制鼓楼很难，但是能否在未来楼市走出独立行情，值得思考。