中山哪个地方房子值得购买「中山买房哪个地段值得投资」

文/曹俊

在粤港澳大湾区中，中山市的位置非常特别，或者说优越。

中山地处珠江出海口，背靠广州佛山，东与深圳、香港隔海相望，东南与珠海市接壤，在周边热点城市、热点概念的诱惑下，中山房价慢慢失守了。

在2015年之前，中山镇区的房价保持在2000-4000元，市区的房价保持在5000-8000元，当时紧邻珠海市中心（新老香洲）的坦洲最先被珠海人炒起来，房价开始破万。

紧接着“深中通道”这个重头戏来了，深圳炒房客在短短一年时间里把中山房价抬升到1万元，平均薪资在3000元左右，没来得及买房的中山人差点没哭出来。

深中通道预计2023年通车

中山楼市至此开启了2年的火热期，2015、2016年2年内中山楼面价翻了四倍，2017年在限购限贷政策影响下，量价齐跌，2018年深中通道动工、港珠澳大桥开通，中山楼市逐渐平稳。

中山可炒作热点非常多，第一个就是东部组团，火炬、翠亨受到深中通道、深圳前海的外溢；第二个南朗镇北部紧邻珠海唐家湾高新区，珠海北站会有深珠通道连接深圳（轨道交通），两地目前存在1万元的差价；第三个是三乡、坦洲靠近珠海香洲，买不起珠海市中心的人会到中山买房；第四个东北组团的黄圃镇、三角镇、民众镇三个镇靠近广州南沙，是广州炒房客重点关注对象；第五个就是中山自己的市中心，岐山和东区。

到了2019年，无论是本地购房者还是外地炒房客，对这些热点都产生了一定“免疫力”，不会头脑一热去投资中山房产了，因为他们都慢慢发现一个事实，中山房价越来越贵，但相应的配套产业却发展得异常的慢，建设了7年的翠亨新区，除了一片片没人住的高层、别墅，毛都没有。

如果在2015年，买入中山是没有问题，但到了现在，中山房地产市场的逻辑已经发生转换，住宅市场疲软，成交量走低，二手住宅价格下跌，土地市场持续低迷，开发商隔几个月就放出一批“特价房”……

在当下全球经济增速放缓，房地产调控政策趋严的节点下，房产投资要变得更加谨慎，而投资中山的房产，除了增值外，需要考虑更多的是资金沉淀成本和房产的抗跌性。

把眼光放得更长，我们看看中山市在2035年是如何对自己进行定位的

2018年9月25日，中山市城乡规划局发布了关于《中山市域组团发展规划（2017-2035年）》，草案重点如下：

1、自我定位：珠西综合交通枢纽、湾区精品活力都会、世界专业制造名城；

2、人口规模：据规划草案，2035年中山常住人口规模将控制在550-600万人；

3、空间结构：“一主三副、一城双核”由岐江新城主中心与翠亨新区主中心共同组成市域主中心，形成未来中心城区一城双核结构，面向湾区，承担市域现代服务中心与区域专业化创新服务中心的重要职能。

4、航空上，加快推进深中通道、深茂铁路建设，形成湾区机场群服务核心区，将中山建设成为搭乘飞机最方便的城市；

5、铁路上，争取广中珠澳客专建设，形成西岸高速铁路大通道。实现多通道环湾轨道联系，争取深肇城际经中山中心城区、翠亨新区对接深圳，与环湾城际交汇于翠亨新区。打造中山站为珠西综合主枢纽，中山北站、翠亨新站、小榄站、民众站为次枢纽。

6、其他交通上，强化湾区联系，重点方向推进大运量轨道交通建设，衔接广州地铁 18 号线和佛山地铁11号线，预留跨马鞍岛对接深圳地铁线路。预留环湾地铁通道，接南沙新区枢纽站，对接珠海。

7、各大组团上，到2035年，中心组团常住人口约 160-170 万人、东部组团常住人口约 90-100 万人、东北组团常住人口约 50-60 万人、西北组团常住人口约 120-130 万人、南部组团常住人口约 70-80 万人。

整个规划的亮点就在“珠西综合交通枢纽”，中山的区位优势这一刻体现的淋漓尽致，南部有珠海北站，珠海机场，东部有深圳宝安机场，北部有佛山高明新干线机场、狮山镇佛山北站，广州南站等，所以中山对自己的定位还是非常准确的。

在城市规划中心方面，也没什么问题，但从中山“石岐镇——东区——翠亨“的发展方向上来看，翠亨新区的潜力要比岐江新城大得多，最主要原因还是来自深圳的外溢，2023年开通的深中通道可以说是整个中山的希望（不限于楼市）。

中山市不缺地，翠亨新区可用地面积也较多，但翠亨新区起步区——马鞍岛住宅用地十分稀缺，占比不超过7%，房企拿地竞争难过的激烈程度可想而知。

翠亨新区起步区是深中通道在中山的落脚点，位于珠江口西岸，翠亨新区东北部，包括横门西水道东侧的马鞍岛、横门西水道西侧的翠亨国家湿地公园两部分用地，总用地面积56.15平方公里。

规划形成“双心、一轴、多廊、六区”的空间结构。

其中，“双心”是结合翠湖公园及其周边打造北部区域的生活休闲中心，为工业片区就近提供生活性服务的工业领里中心；“一轴”是沿翠海道打造多元等功能的城市综合发展轴；“多廊”是沿主要和河涌水系打造景观廊道和视线通廊；“六区”是产业提升发展区、北部综合服务区、健康产业聚集区、先进制造区、客运码头商业商务区、生态休闲区等六个功能区。

翠湖公园

马鞍岛首个住宅项目，万科西湾汇（万科翡翠海湾），距离深中通道不到3千米，预计15分钟内直达深圳前海。这个项目还没有开售，预计9月开放展示中心，10月出备案价格，这个价格将重新定义翠亨新区。

翠亨新区几个在售楼盘有敏捷锦绣海湾城，总建面超百万，涵盖洋房、别墅、商务会议、海洋温泉度假、风情商业等功能，居住人口超过10万人。目前主推九期90-136㎡，全双阳台，户户朝南，户型设计没有问题，缺点是相比于旁边的碧桂园保利天启和保利领秀海，物业管理方面可能有所欠缺。

锦绣海湾城九期

锦绣海湾城126㎡客厅餐厅

锦绣海湾城对面可以看到珠海唐家

广珠城际铁路会对碧桂园保利天启造成一些噪音影响，保利碧桂园领秀海的户型设计比不上锦绣海湾城，但保利和碧桂园的质量和物业要好一些。

广珠城际铁路和碧桂园保利天启

如果把眼光放在当下，目前中山最适合购买的是东区

中山是依靠制造业起家，但从2012年后，一直引以为傲的中国制造业成本优势逐渐丧失，沿海地区频现倒闭风潮，如果在新一轮科技革命中，中山没有做好制造业的转型升级，那么即使成为了珠西交通枢纽，自身没有实力也很难在大湾区中吃到红利。

2007年到2017年中山GDP稳步增长

2017年珠三角9市中山GDP排名和GDP增速，中山并不突出

房地产是一把双刃剑，在中山，民营经济、实体产业撑起了中山的半壁江山，是拉动经济增长的重要动力，但中山民营企业大多是中小微企业，在转型升级中缺技术，缺人才，更缺资金，房地产的快速繁荣让很多民营企业家都投身炒房，或转为房地产开发，这对于制造业的打击是不可想象的。

以中山的火炬开发区为例，其经济多年位于全市的首位， 2017年经济总量413.15亿，与第二名的小榄相差近100亿。就是这样一个经济强区，其道路上车辆寥寥无几，酒店、餐馆、商场都十分安静，到了晚上，居民楼里只亮起为数不多的灯光，整体上看竟显得有些萧条。

冷清太阳城，火炬开发区最大商场

空无一人的创新创意产业服务中心

街道上行人车辆寥寥无几

火炬开发区在售的有澜溪泮岛（1.55万）、君华硅谷（1.6万）等，这些楼盘周边的项目阳台上大多挂一个“臭”字，据说居民在清晨会被臭醒，怀疑有企业在偷偷排放。

一方面可以理解为，火炬开发区的配套还不完善，人气不足，且产业多数为中低端；另一方面，中山的经济实力以及对新区的运营能力是有待提高的，火炬开发区的中低端产业基础不能算是产业优势，投资这里要重点看项目与高速入口距离的远近。

万科柏悦湾位于东区和火炬交界，背靠五桂山及高尔夫球场，目前基本售罄

在中山，房价领跑者不是靠近深中通道的翠亨新区，而是中山的政治、经济、文化中心——东区街道。

以前中山的城区在石岐，随着城市的发展，石岐的空间逐渐饱和，城市的中心转移到了东区，东区作为中山的新CBD，背靠五桂雄峰，环境优美，区内路网四通八达，交通便利，拥有优质完善的生活配套，中山博览中心、文化艺术中心、全民健身广场、兴中体育场、博爱医院等城市生活配套均坐落于此。同时也聚集了中山最好的学校，以及孙文纪念公园、紫马岭公园等旅游圣地。

石岐随处可见的旧楼

石岐利和广场

东区的购买人群以本地改善型为主，或者说中山有钱人都会买东区，房价普遍在2.5万左右，对资金的要求较高，而且从涨幅来看，近年来其二手房上涨空间基本与全市平均水平持平，所以东区的房产特点主要是自住和“抗跌。

简单介绍两个东区的项目，时代云来，因清晨可以望见五桂山上缭绕的云雾而得名，有小高层、高层和超高层组成，三溪村裕溪街1号，旁边是三溪文创小镇，超低容积率2.0东区罕有，附近就是远洋大信商圈，周边名校云集，生活配套齐全，均价2.4万。缺点是虽然靠近五桂山，但部分户型的景观并不出色。

时代云来

华鸿珑悦轩，名校环绕，南侧是朗晴小学、西侧是中山市第一中学、北侧是精彩童年幼儿园，均价2.6万，但要签双合同（装修费一次付清），三百万的房子即使3成首付也要交150万。

除了中山的中心区和东部组团，中山还有两个“价格洼地”

第一个就是靠近的广州南沙的东北部组团（三角镇、民众镇和黄圃镇），距离万顷沙地铁站10公里左右，万顷沙站价值非常大，广州18号线是市域快线，最高运营时速达160km/h，万顷沙到天河市中心仅需30分钟，所以东北部组团购房者近一半是广州的炒房客；

第二个就是紧邻珠海市中心的坦洲镇和三乡镇，由于珠海香洲人口密集，房价高昂，坦洲和三乡承接了大量珠海刚需外溢，这两个镇换手率非常高，近两年二手房的涨幅也非常可观，但珠海只对两镇的房价起到了带动作用，对其产业没有太多帮助，所以这两个镇只适合短炒不适合长持。

综上所述，中山的投资价值：东部组团>中心组团>东北部组团、南部组团

简单来说，以深中通道为核心，翠亨新区的启动区马鞍岛价值最大，15分钟内直达前海，美其名曰“前海西岸”；其次翠亨新区、火炬开发区，距离深中通道高速入口越近价值越高；其次是市中心组团东区街道，享有最成熟完善的配套，是最稳定的投资。

靠近南沙的三角镇和黄圃镇，价值没有想象中那么大，南沙自己成长起来还需要10年时间，想靠南沙的辐射带动就是更加久远的事了，而民众镇要比以上两个镇价值高一些，因为民众镇不但靠近南沙，距离深中通道也不算远；靠近珠海市中心的坦洲和三乡，其产业主要是传统制造业，珠海香洲对其帮助不大，而且香洲目前的房价折半后就是坦洲房价的天花板，放在以前适合短炒，而现在挑一挑笋盘也还有机会。

其它没有提及的镇、组团投资价值不大，中山对社保要求是都可以谈，问题不大（交几千元到1.5万不等），房贷利率上浮15-20%，且有在供的房贷是不可以再贷款的。