广州二手楼市最新动态「广州房价走势」

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

加入“广州买房交流群”详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）。

No.1 全市成交量环比和同比继续下降

9月全市二手住宅整体网签宗数和网签面积分别为6,198宗和59.61万平方米，环比分别下降27.38%和27.46%，同比分别下降56.04%和55.45%。

9月，受二手房指导价的影响，购房者观望情绪高涨；叠加9月是一手房的“金九银十”促销季，市场被进一步分流；再加上接近年底，银行信贷额度紧张，导致9月二手市场成交量出现了大幅的萎缩，下跌幅度较8月放大数倍（8月数据详见《指导价影响有多大？广州各区8月二手房月报新鲜出炉》）。

No.2 天河区成交量跌幅最大！

各区网签面积环比均普遍下降，其中因第一批二手房指导价目录的小区中，天河区占了半数，因此9月天河区的跌幅为全市最大，达到39.74；越秀、海珠、白云、番禺、花都、增城和从化区下降幅度较为接近，在24%-30%之间；而南沙区下降幅度较小，为6.86%；荔湾和黄埔区则分别下降15.46%和16.90%。

No.3 价格方面，同比上涨，环比下跌，幅度收窄

在二手房成交价格方面，9月广州全市均价为40502元/平米，同比上涨14.44%，低于8月的17.38%；环比下跌1.16%，较8月的1.72%跌幅有所收窄。

注：以上数据部分小区的挂牌价为政府指导价，仅供参考

主要原因：

1、去年疫情后，广州二手房市场唱旺，广州整体房价上升到较高的水平，短期内不会有太大的回调；

2、二手房指导价出台才一个多月，眼下市场的普遍反应是：卖家较理性，不愿割肉，除非有特殊原因急卖的才会让价；

3、市场观望情绪高涨，成交量大跌，成交样本变小，不能准确反映市场的真实情况。

No.4 全市上涨小区排行榜 （环比）

数据来源于房天下

9月广州二手房整体均价环比下跌1.16%，但仍然有不少小区有着不错的涨幅，最高涨幅12.43%。

从全市涨幅top10来看，排在第一位的仍然是海珠区琶州板块的保利天悦，价格上涨16006元/平方米，环比8月上涨12.43%；而排在第二位的是越秀星汇云城，环比上月也上涨4.92%；第三位则是白云区的别墅小区--华远云和墅4.18%，该小区在贝壳上的挂牌均价是108136元/平方，是7月广州最贵的100个小区之一，详见《盘点广州房价最高的100个小区，没超10万的还有这些》。

如果考虑被指导价影响的小区，以及各平台的统计数据差异，实际存在涨幅更多的小区。

天河区十大热门小区：

天河区10大热门小区，不受指导价影响的5个小区里，只有万科云城米酷，环比上涨8.49%，其余均为下跌，可能是因为8月万科云城米酷下跌超过20%，9月有较好的户型成交，所以价格显著回升；而8月上涨13.93%的金燕花园，这个月成了下跌最厉害的小区，跌幅14.91%。

黄埔区十大热门小区：

人才政策收紧和指导价的影响进一步扩大，黄埔区的10大热门小区，除万科城市花园暂未更新9月成交均价数据和2个小区为指导价外，其余几个热门小全线下跌；其中龙光峰景华庭跌幅24.67%。

荔湾区十大热门小区：

荔湾区10大热门小区，8月的基调是微跌微涨，9月延续了这一走势，但环市西路比较突出，一枝独秀上涨28.17%；究原因可能是老旧小区成交量小，偶有成交，对比的是数月前的成交价，因此涨幅会体现在9月份。

越秀区十大热门小区：

9月份，越秀区10大热门小区，保利中环广场和解放中路，跌幅接近1成，其余下跌小区跌幅在5%以内；另外，教育资源较好的水荫直街依然有1.08%的轻微涨幅。

海珠区十大热门小区：

9月份海珠区10大热门小区，下跌最多和上涨最多的，都为14% ，其余涨跌参半，涨跌幅度比较接近，详见上表。

番禺区十大热门小区：

番禺区10大热门小区，只有华桥城（番禺）和金山谷尚层、祈福新村上涨，其余小区均为下跌，跌幅10%以内；金山谷是一个很新的大型小区，22号线正在进行调试，很快就要开通，市广路地铁站开通后，受益的是金山谷和对面的祈福新村。据链家数据，祈福新村的多个组团9月也在上涨，有兴趣的购房者可以自行查阅相关资料或者联系客服咨询。

注：22号线市广路站工程名称为祈福站，因市政府相关命名规定不允许使用楼盘名称，故改名市广路站，位于祈福新村和金山谷之间。

白云区十大热门小区：

9月白云区10大热门小区也仅有3个上涨，分别是景泰新村、金碧新城和富力城南区；上个月上涨的汇桥新城南区和北区，9月份也下跌了8.87%~12.36%。

据网易房产监控阳光家缘的数据显示，9月白云区一手房网签面积同比上涨75.51%，市场分流导致当月二手房成网签面积下跌24.66%，一反8月的上涨势头。

南沙区十大热门小区：

9月份，南沙区全区网签面积下跌6.86%，为全市下跌最小幅度；10大热门小区，跌多涨少，下跌的幅度在10%以内。

增城区十大热门小区：

9月份，增城区新盘进入促销季，二手房受到不少影响，整体网签面积下跌28.15%；10大热门小区仅3个上涨。

花都区十大热门小区：

8月的时候，花都区网签面积还上涨了10.34%；到了9月份，受新盘促销影响，网签面积下跌29.63%。虽然整体下跌厉害，但10大热门小区中，金碧御水山庄却一下子涨了15.56%，可谓一支独秀。

金碧御水山庄本身价格就很低，小区的位置非常靠近芙蓉度假区和美林湖度假区，位于广清边界，但属于广州市范围内，不到1万的价格，自然就成为度假屋的热门之选。

从化区十大热门小区：

9月从化区整体网签面积下跌了26.48%，但10大热门小区环比上涨的却有5个，在全市来说也是不错的；8月上涨了14.05%的东方夏湾拿，到9月却下跌了14.88%，前个月白涨了？

从化区远离广州的中心区，让大部分中心区工作的买家都不愿意去买，全区交易宗数和网签面积都不大，下跌幅度低于全市平均水平，实属不易。

9月，广州的二手市场，经过连番的政策重锤，成交宗数和网签面积都大幅下降，原因主要有以下三个：

第一是受指导价的影响，某些热门小区不能公布业主的挂牌价，其他非热门的小区较差的成交数据就会被放大。

第二是进入9月，一手楼市场迎来传统的“金九银十”促销季，压抑了大半年不拿预售证的开发商，基于资金回笼的压力，纷纷推盘，吸金不少，直接分流二手市场的大部分资金。

第三是年近岁末，银行的放贷额度偏紧张，导致二手市场交易放慢；众多因素叠加之下，9月二手市场跌幅一下子放大数倍。

马上就入冬了，冬天过后会是春天吗?市场遇冷，刚需和置换客，这个时候应该出手吗？详见《广州二手房限价，刚需和置换客怎么办？》。

更多房产方面的问题，欢迎大家一起进群讨论，进群办法详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）。