住高楼层什么感受「长期住高层的坏处」

最近几年，有一种观点特别流行，那就是“高层住宅没有未来。一二十年后，有些高层住宅的价值会越来越低，尤其是三四线城市和大城市非核心地区的高层住宅，大概率会沦为’贫民窟’”。

笔者查阅资料发现，最先提出该观点的是北京大学光华管理学院的教授朱国钟。在他看来，“未来国内如果会出现贫民窟，将聚集在现在的高层建筑里”。同时，朱国钟还提醒现在的购房者，购房时一定不能只顾眼前。言外之意，买房时不能一味“追高”。

事实上，最近几年，多位专家学者也都曾提出过类似观点：2018年8月，东北财经大学经济研究中心主任周天勇也曾直言不讳指出，高层住宅不仅很“丑”，还割裂了社交，降低了出生率。对于这类住宅，未来国家应该严控建设；2019年初，中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授更表示，许多城市已经成为水泥的森林，高层住宅以后会是一个沉重的社会负担。

专家们观点一出，购房者们就彻底坐不住了，尤其是对于东拼西凑首付好不容易购买了一套高层住宅的普通人来说，犹如晴天霹雳——花了几代人大半辈子的积蓄，购买了高层住宅的房子，到头来却可能沦为“贫民窟”，变得不值钱，而且还可能是累赘，很多人一想到这里，瞬间就觉得生活不美好了。

更让人无法淡定的是，从去年以来，国家已经连续三次下发重要文件，开始对城市中的建筑进行“限高”，这似乎更印证了专家们的观点：2020年4月份、2021年3月份、2021年9月份，住建部都发布了“限高令”，宣布未来将对各大城市新建高楼进行“限高”，其中特别明确“未来县城的住房将以多层住宅为主”。

尤其值得一提的是，今年3月29日，住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，对未来县城的新建住宅进行了详细的规范，明确要求“控制县城建设密度、强度和高度”，总的来说就三条：1、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配；2、县城新建住宅以6层为主，占比应不低于75%；3、县城新建住宅最高不超过18层。确需建设的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。用专家的话说，“新规从根本上限制了县城高层住宅的建造”。

这一连串的国家政策，无疑坐实了专家们“高层住宅没有未来”的观点——对住宅建筑进行“限高”，主要是看到了高层住宅所存在的种种弊端，而严控建设规模，本质上就是为了“防患于未然”。换句话说，国家担心的事情，其实就是我们千千万万高层住宅的居住者未来所面临的隐患。

不得不说的是，受专家们“高层或沦为贫民窟”观点，以及国家“限高令”政策出台的影响，这两年国人购买高层的意愿确实大大降低了。根据贝壳研究院发布的《2020年消费者购房调查报告》显示，2020年全国30个重点城市购房主要客群年龄在20-30岁，占比达到26.35%，近85%的购房者买房时会更看重小区的封闭管理、24小时保安、健身设施三大优势。其中53.38%的购房者购买了“多层住宅”，最受欢迎的楼层是4-8层，而18层以上的住宅的受欢迎程度由2017年的33.6%直降到22.7%。

事实胜过任何雄辩，购房者买房所选楼层，已经开始明显降低，这背后是买房思维的转变，更是高层住宅“不受待见”的真实体现。此外，另有数据显示，近两年来，有越来越多的人从高层搬到了低层——2020年4月份，宜居研究机构针对全国20个一二线城市的置换群体的购房喜好，做了简单的调查，结果显示，近7成的高层住户，置换新房时购买的楼层都有明显降低。尤其是很多一二线城市动辄三四十层的超高层住户，置换新房时，基本上都选择了10层以下的多层住宅。换言之，超高层住宅，正在逐渐被购房者“抛弃”。

住高层到底是什么感觉？为何越来越多的人从高层搬到低层？专家分析认为，“限高令”是促成购房者从高搬到低的因素之一，但并非核心原因。而真正促使越来越多的人从高层搬到低层的原因其实是高层的“5大硬伤”。笔者采访了2位在高层住宅居住了15年后搬到低层住宅的老业主，这两位过来人说出了这些年居住高层的亲身体会：高层住宅确实拥有绝佳的视野、良好的通风、充足的采光，但高层住宅显而易见的容积率高、公摊面积大、对电梯依赖高、老化快维修难、安全隐患大等“5大硬伤”，让人住得非常窝火。

在我们看来，过来人给出的“5点原因”还是非常真实的。如果你正在为选择高层住宅还是低层而发愁，不妨先好好听听这两位15年居住高层住宅的老业主的肺腑之言：

第一、高层住宅容积率高，居住体验感非常差

容积率和居住舒适性、居住体验感是有直接关系的。一般情况下，住宅的容积率越低越好，容积率低其实就意味着地上建筑少，对应的小区的绿化、配套设施就多，也就更能满足于居民的居住需求。高层住宅的容积率一般高达3.0-5.0，有些喜欢算计的开发商甚至可能把容积率挤压得高达7.0。

事实上，放眼望去，市场上容积率高于5.0的住宅小区，一般给人的感觉都比较拥挤，高楼一栋挨着一栋，绿化少得可怜，公共区域面积就更小了。我们采访的第一位过来人就住在这样的高容积率的住宅小区了。用他的话说，哪哪人都多，每天在小区里行走，感觉像逛街。儿童游乐区域，孩子比设施多，总能听见孩子争抢滑滑梯、摇摇马而苦恼，老人休闲区，连个坐的地方都没有。楼下的噪音就更大了，小区内的吵闹声，靠近主干道传来的车流声，加上小区离医院近，每天光救护车的声音都能听到十几次。

更需要说明的是，越是楼层高的小区，居住的人员通常也越密集、越复杂。而且这类住宅小区，一般租户都比较多，尤其是有些小公司，最喜欢把员工宿舍安排在高层住宅小区，原因是便宜。像北京最大的高层住宅小区天通苑，有645栋楼，常住人口近50万，聚集了大量的外地务工人员。可想而知，居住在这样的小区，居住体验感肯定好不了——每天可能都伴随着嘈杂喧闹，遇到那种素质低的邻居，生活简直是一种折磨。

第二、高层住宅公摊面积大，杂费多，开支也不少

别墅、多层住宅小区，容积率都比高层住宅小区低，同样公摊面积系数也比高层住宅小区低。这主要是因为高层住宅的电梯数量多、承重墙投影面积大、消防面积高、公共区域建筑面积占比高。由于我国尚无法律对公摊面积加以约束，这就使得，很多无良开发商在计算公摊面积时，有了漏洞可钻——为了获得更多利益，开发商通常会想方设法增加公摊面积。事实上，近年来，很多高层住宅的公摊面积也确实越来越高了，从最初的20%，到现在的30%都非常普遍。今年9月份，青岛某楼盘公摊面积系数更是达到了46%，这比买房时开发商承诺的30%的公摊，多出了一大截。

公摊大意味着得房率低，同样是100平米的总建筑面积，高层住宅的得房率可能只有70%，但是多层住宅却能达到80%以上。光是多出来的公摊，就吃掉了业主十几万的购房成本。公摊大也就算了，高层住宅的杂费也多，因为越是品质差的小区，通常情况下物业管理服务也越不规范，物业巧立名目乱收费的现象越多。过来人就曾直言，自己小区公摊面积系数接近30%，每年光浪费在这上面的物业费、取暖费等都有一两千元。

第三、高层住宅对电梯依赖高，三四十层的超高层住宅，电梯故障时，上下楼都成问题

高层对电梯高度依赖这一点，相信大家应该是有强烈共鸣的。尤其是三四十层的超高层住宅，可以说没有电梯寸步难行。很多人可能觉得，现在的电梯都会进行定期维保，且高层住宅一般都是两梯四户、两梯六户设计，所以即便有一部电梯出现故障，上下楼也不成问题。但凡是这样想的，基本上都是没住过高层的人。

在这方面，家住25层的过来人最有发言权：新房交付后的前几年，电梯故障率确实较低，根本原因是入住率低，电梯使用的频率不高。随着小区入住率逐渐升高，使用电梯的频率也会大大增加，这会大大提高电梯的运载压力，也就是说，电梯故障率也会提高。尤其是入住四五年之后，一般的高层住宅小区的入住率都会达到六七成，这个时候电梯的毛病也多了，隔三差五就可能出故障。居住的楼层越高，等电梯的时间越长，尤其是早晚高峰期，等电梯可能就要花掉20-30分钟。过来人很多次都经历过两个电梯同时出故障停摆的情况，从楼梯爬到25层累得接近虚脱的经历，他每每提及都痛苦不已。

第四、高层住宅设施老化快，维修难，费用高

很多人可能注意到了，现实中高层住宅小区不管是管理，还是小区内的环境，都比多层、洋房小区差。当然，服务质量、成本支出等不同是主要原因，但另一个不可忽略的原因是，高层住宅小区居住人口密度大，对小区内的设施的使用频率高，加速了配套设施的老化，比如小区内的健身设施、儿童活动设施、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道等。

设施老化快，就意味着要及时更换，遇到好的物业，可能会定期检修、维护，但是遇到差的物业，可能设施坏了一年都不会更换。长此以往，小区内的很多配套设施都会成为摆设。有人可能会说，业主可以监督物业做好服务，其实不然。一般情况下，高层住宅小区的人员比较杂，业主很难形成统一的意见。对此过来人深有感受，当初小区单元门故障的时候，物业牵线全楼栋自行凑钱更换，但是询问近百户业主的意见，肯出钱更换的人连三成都没达到，最后不了了之。

第五、高层住宅安全隐患大，火灾救援难度大，非常容易危及生命财产安全

过来人对居住高楼层的最不好的一个感受，当属安全问题，即高层住宅的安全隐患大，尤其是发生火灾时，救援难度极大。高层安全隐患大，主要归结于两方面原因：其一，现有的消防安全救援设施，不足以支撑对所有高层住宅楼层进行救援。很多中小城市最高的救援高度在四五十米左右，这意味着，一旦发生火灾，很难对超过15层的楼层，进行及时有效的灭火、救援；其二，有保温墙、隔音墙的高层住宅，发生火灾时，更容易起火。尤其是在风势的作用下，火势会在极短的时间内，蔓延全楼栋，这给灭火救援带来了难度。

据媒体报道，2017年发生在伦敦的一场大火，从4层起火烧到24层仅用了15分钟时间，最后整栋大楼被烧成了空架子。

一位住高层的过来人直言，自己曾亲眼看到相邻楼栋一住户家里起火，虽然迅速拨打了消防救援，但是因起火面积大，叠加风势助力，消防人员赶到时，火势还是波及了其它四户人家。所幸这些住户家里都没有人，未造成人员伤亡，但起火带来的家庭财产损失是不可避免的。

除此之外，高层住宅还有灰尘问题严重、水压小、冬天风大室内冷、通风过头等不可忽略的弊端。安装空调也是一大难题——安装人员不敢装，或者安装加收费用等情况，相信很多人都遇到过。

越来越多的人从高层搬到低层，过来人归纳为5点原因：高层容积率高、安全隐患大、设施老化快维护难、公摊面积大，以及未来还可能出现的拆迁难、旧改难。从这个角度看，对高层住宅的担心也不无道理。

有人可能会说，花很少的钱，想买到完美的房子，那是不可能的，高层有高层的弊端，低层也有低层的问题。现在就为未来几十年可能根本不存在的事情担忧，纯属是吃饱了撑的没事干。对此我们想说，人无远虑必有近忧。总结来说，高层的弊端要比低层的问题大得多，尤其是安全隐患问题，以及未来可能出现的设施老化、维护难、拆迁难等问题，真的可能加速高层住宅的衰败，这同时自然也会导致高层住宅的价值萎缩。过来人直言指出高层住宅的“5大硬伤”，很真实，对于购房者也有很好的借鉴作用。所以，对于高层住宅未来可能带来的种种“硬伤”，购房时就应该首先考虑到。