三足鼎立 新龙路/连霍/四环利好释放 高新北7平方公里规划流出

北部、西部交通路网利好释放，一个沉睡的片区被激活，高新区从此三足鼎立！

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北部交通利好释放

就在不久前，郑州北部交通有两大进展极为引人关注：一个是连霍北移大概率敲定、一个是新龙路即将开建。

新龙路

最近，新龙路郑东新区段（中州大道-京港澳高速辅道）规划方案公示：

而在此之前，新龙路市区段（西三环至中州大道段）公示如下图：

这意味着，新龙路东段和中段都有重大进展。

其实，新龙路就像紫荆山南路一样，受万众期待。

但高新区长椿路至雪松路段已经规划并实质性动工外，其他段一直都没动静，市区段原定于2018年开建，实际上也没有落成。而最近两段连续有进展爆出，应该是由于连霍北移基本确定。

因为，根据郑州市规划委员会会议纪要及郑州市联审联批会会议纪要，连霍高速北移后，现状连霍高速拟改造为城市快速路，南侧的新龙路由快速路调整为主干路。

连霍北移

今年7月份，S312郑州境改建工程（G107东移至江山路段）环评报告书受理公示，8月正式批复。

S312批复是好事，但这个文件另一个好事在于从侧面印证了：连霍北移可能大概率已经出方案了。

因为在S312最新的环评公示中，多处显示规划中的连霍与现状有很大出入。

比如，在新国道107到东区与金水区交界处，连霍高速郑州境辅线与省道312 各自单独布设，互不影响。

在郑东新区与金水区交界至惠济区南月堤段，为减少对市区与黄河大堤及S312的阻隔，连霍高速郑州境辅线从公铁两用桥向西拟采用高架形式。

更有官方回复：

“为了避免工程浪费，连霍北移线确定后，省道312相关工作才能开展。按目前进度，省道312开工实施应先于连霍北移。”

连霍北移显然已经进行过方案设计了！

现在连霍北移大概率确定，那么新龙路全线贯通自然也指日可待。

这一举措，意义重大：

1，连霍北移，郑州北部被割裂的现状将大大缓解，整个北部区域宜居性增强，城市整体性增加。

2，现有连霍改为城市快速路，相当于北部当于又增加了一条道路，道路四环沿线的龙子湖、杨金、北龙湖、惠济大北区、高新区都是主要受益区。

3，新龙路开通，最受益的是高新区。

科学大道彩虹桥狭窄破旧，堪称郑州第一堵；连霍高速只是针对部分车型免费；化工路—农业路高架近期才开通。

高新区去主城区的交通长期被诟病。因此北部交通的开通对高新区的意义更重于其他区域。

02

西四环预计9月底通车

众所周知，四环工程开通在即：西四环9月底将通车，其他环线今年年底将通车。郑州即将进入四环时代。

郑州是一个环状发展的城市，环外环内一路之隔，价格相差几个档次。

比如东三环与东四环，四环外的白沙有省府加持，核心位置的南熙福邸均价15000，四环内即使是紧挨高架的未来华庭均价18000。

这两个都是二手房小区，都不算地铁口，关注度都很一般，但是价差3000左右，就是因为中间横亘了一条东四环。

2014年郑州三环快速路建成，此后，三环内成为郑州人心中的主城区，“休要骗我出三环”也曾一度深入人心。

不过，随着人口涌入，城市发展三环内已经开发殆尽。三环四环之间显然已成为稀缺区域，成为最近几年郑州新房的主战场，比如金水北、北龙湖、老经开，他们都在三环四环间，价格都早已翻几番。

如今，距离三环落成仅仅过去了5年时间，四环建成，城市框架持续扩张。未来，郑州正在国家中心城市的道路上越走越远，人口虹吸持续增强，再过个4-5年，郑州五环也要来了。

其实现在已经有敏感的房企在四环外排兵布阵了，比如惠济北的融创和碧桂园。

当下，四环内的土地也是建成一块少一块。三环四环间的土地价值基本已经全面抬升，比如管南迈入一万五，二七迈入一万三，常西湖迈入一万五六，高新迈入一万五六。

四环内土地本来就稀缺，现在，四环快速路开通在即，北部交通利好全面释放，下一个价值抬升的区域是哪里？

四环内 北部区！

03

高新滨河文化生态区

由于北三环北四环之间距离远大于东、西、南的方向，所以拉近来看，北四环环内形成两个区域，比如，北龙湖和杨金，金水北和惠济北，以及高新区的高新老城和高新北。

这3个连霍北的区域，杨金紧抱北龙湖大腿，价格直升2万 ，惠济北由于地铁二号线二期，以及惠济万达入驻，价格也不低，比如锦艺四季城15000 ，只有高新北区还没有被完全开发，还没有被炒热。

这就是业内人常说的价值洼地，之前他一直在沉睡，被忽视，最近被集中的交通利好激活。

这块价值洼地，在西三环与西四环之间，索须河以南，连霍高速以北区域，整个区域大概是7平方公里，规划如下图：

从以上规划图看出，片区除了住宅以及学校、医院、商业等配套用地，产业用地没有，工业用地也没有，可能是旨在打造一片比较纯粹的居住区。

再看细看各项用地占比，住宅占26%，公园绿地占比18%，建筑密度很低。也许这不仅是一个居住区，可能环境还相当宜居。

不信我们看容积率：

结合上图的用地规划图一起看，会发现什么呢？

住宅用地的容积率大部分在3.0以下。

要知道，即使是北龙湖，大部分地块的容积率都在2.5上下，这里将来的环境也许会媲美北龙湖。

除了限制容积率，这个片区还有限高，如下图：

低于24米区：城市绿地、滨河绿地、体育公园、文化设施、中小学及停车场空间；

24-40米区：文化行政中心、社区中心；

40-60米区：部分低层、小高层居住区及滨河居住区、综合医院等；

60-100米区：开元路南侧大部分的居住区及开元路北侧部分居住区、商业商务中心等；

高于100米区：商务核的地标。

所以，未来这里将形成一种高低排布、错落有致、富于变化的天际线，大概是下面这样的：

这种限容、限高、纯粹的居住区放眼整个郑州也是不多见的，被广为称赞的是北龙湖和经开滨河国际新城。

而这里因为北临索须河，所以人们叫他高新区的“滨河文化生态区”。

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高新三足鼎立

按照目前情况，高新区其实可以分为三个区域，即：高新老城、西部双湖科技城以及北部滨河文化生态区。

高新老城

1988年高新区建区，1991年被批准为“国家级高新技术开发区”。

即便是从1991年算起，高新老城也已经开发了近30年，片区内配套最完善，生活便利度最高，但是另一面，由于建设周期太早，片区整体建筑密度较高，容积率普遍在4-5，楼间距普遍较窄。

而且由于在建区之初就引进众多名校，很多学生家长慕名而来，整个片区居住密度相对较大。而且南部有大面积的产业用地，整体功能比较杂乱。

双湖科技城

双湖科技城，2017年横空出世。目前已经有正商、华润、中海、金辉等开发商入驻开发。

看名字，这里主打科技。说实话，单论产业、环境，这里相比高新老城显然是经过提炼的，更上一层楼。

不过，科技产业也是产业，虽然区域内“天健湖”和 “天德湖”是亮点，可是依然集中了电子电器产业区、科技服务产业区，以及北斗云产业区，工厂和物流也难免。

滨河文化生态区

这个区域就是上文我们提到的7平方公里。

“滨河”就是滨临索须河，拥有3000亩的索须河滨河公园及荥泽湖公园。

“文化”是由于这里有丰富的历史遗迹：

3000年前，商场第12任国王将国都从自郑州市中心的亳都迁都于此，史称“仲丁迁隞”。

这就是今天的占地近1800亩的小双桥遗址公园。2006年5月，被国务院公布为第六批全国重点文物保护单位。

1952年，河南省文化局文物工作队曾在片区考古发掘出地了多种陶、石、骨、角、蚌等器具，经研究这里属于仰韶文化中期至晚期的一处重要的原始聚落遗址。

于是就有了今天的后庄王遗址公园，冶铁遗址公园和纪信庙遗址等。2013年5月，被国务院核定公布为第七批全国重点文物保护单位。

此外，在片区北侧是“荥泽古城”，这是以世界文化遗产-古荥大运河为核心打造的国家5A级文化生态旅游区，也是河南省政府四大重点工程之一，在2018年已经开始动工建设。

滨河、文化，再加上相对纯粹的居住规划，促成了整个片区的“生态宜居”，“滨河文化生态区”确实名至实归！

这三个区域，高新老城是科研教育聚居区，双湖科技城主打创新产业区，而滨河文化生态区则属于高端文化生态居住区，未来将会承接高新区乃至整个西区的改善人群，是一个纯粹的高端改善片区。

滨河文化生态区的亮相打破了高新老城一城独大，双湖科技城一城芳华独揽的局面。

这是目前高新区三足鼎立的现状，随着西部和北部新区的开建，这个格局会更加明晰。

05

滨河文化生态区

事实上，由于高起点的规划和独特的生态资源优势，滨河文化生态区被业内誉为“西区的北龙湖”。

因为这里相比高新老城，更新，更宜居；相比双湖科技城更纯粹、更统一。

这7平方公里，除了遗址公园、医院等公共配套由政府开发建设外，其余绝大部分都由一家开发商主导开发开发，这家开发商就是康桥。

由一家开发商主导最浅显的好处就是，能保证建筑风格、功能分区以及整个城市界面的统一、完整和完善。

比如杭州的良渚文化村，就由万科一家主导开发。

结果，良渚成为杭州第三个世界文化遗产，成为中国最美丽的文化遗址，而万科，也用20年，在良渚实现了自己的野心和抱负。

王石曾高度赞扬良渚文化村，称其是“万科一个代表未来的设计”，良渚因万科而名,万科因良渚而鸣。

优质地段和优秀开发商是互相成就的。

在本土开发商行列，精耕细作式开发的康桥是排在第一梯队的，在郑州人心中，康桥、永威早已是品质房企的代表。

比如，栽木成林、浓荫醇厚康桥林溪湾早已经成为南龙湖甚至是郑州低迷社区的代表名片。

此次，一举拿下7平方公里的高新滨河文化生态区，康桥显然是做好了一展宏图的打算，从案名“康桥九溪天悦”，就可以窥见他的大气磅礴。

康桥将整个片区划分为4大组团进行开发，如下图：

分别是“北部水岸风情区”“南部文化宜居区”“文创休闲片区”以及“东部文化宜居区”；

“文创休闲片区”放大图如下：

该片区以小双桥遗址为核心,，同时引入遗址博物馆、双桥剧院、双桥书院、文创街区等功能，将该片区打造成为项目的文化休闲核心。

“东部文化宜居区”放大版如下：

该区紧邻西三环，交通更为便利，计划导入VR产业、创客中心等覆盖传统行业之外的文化、传媒、健康等产业的双创。

“北部水岸风情区”和“南部文化宜居区”如下：

该区主要有康养中心、15万方的商业购物中心商业商务综合体、学校、8万方的大型综合性医院等，是以艺术购物、文化休闲、综合医院为主导功能的中央生活核心。

康桥九溪天悦首期地块就在雪松路以西，胡杨路以东，紫苏街以南，落樱街以北，容积率比整体片区的3.0还要低，只有2.49，纯高层打造，已经开盘。

从上面的分区规划能看出什么？

整个康桥九溪天悦，集各种生活配套于一体，自成一城！

康桥九溪天悦配套图：

比如学校，整个区域内共规划了16所公立学校，包含9所公立小学，7所公立中学，以及是典型的生态宜居大城。

滨河文化生态区东西向主干道有3条，分别是，连霍、开元路、北四环。连霍和北四环上文有涉及不再赘述。

要强调的是，开元路。他贯穿片区东西，从西四环一直延伸至惠济区，东西两侧道路均已建成，只差西三环段未开通，开通后开原路将成为组团东西往来的“专属”道路。

而南北向道路有5条，分别是西四环、长椿路、雪松路、垂柳路、西三环。

这几条道路将滨河文化生态区与高新老城紧密连接，保证充分享受到老城的优质资源。而其中的这两条城市环线快速路，更是使得区域交通通达全城。

并且组团内部-长椿路与开元路路口，是一号线延长线，纪公庙站，后期片区入驻成熟后有望开通。

整个滨河文化生态区生态低密，公园群集，交通通达。她的强势崛起，拓展了郑州西部城市范畴，促使高新区形成三足鼎立的格局，更为真切是，为郑州西部居民描绘了一幅更宜居、更品质、更生态的生活图景。