杭州什么时候转为低风险「杭州中介绿城置换好吗」

感觉全杭州人都在和时间赛跑，生怕一不小心就错过了这一轮购房机会。

尤其是在摇号大军越来越庞大的背景下，这些受政府指导价下的低价房，还能支撑多久便会见底?

现在杭州购房人群大致分为两波，一波人有房票，要么老老实实摇号，要么一头扎进二手房；还有一拨人无奈没有购房资格，于是千方百计投资公寓，环杭房产。

归根到底，楼市的火爆依然让我们趋之若鹜，最怕别人买了房，自己却掉了队。

大老哥

大老哥，本名程伟明。1993年开始从事与房产相关的工作。钟爱房产投资且深谙此道。2004年开始，在杭州各大媒体及专业房地产网站上发表房产评论，为广大购房者指点迷津，深受喜爱。

Q网友咨询：

您好，我杭州没有交社保，能不能在杭州买40年产权的酒店式公寓，如果可以有没有推荐的性价比高点的？

A专家建议：

酒店式公寓不限购，所以能买。但目前杭州地段好一点的LOFT酒店式公寓都要近4万元/平方米左右的价格。

这轮房价涨升行情，也波及到了酒店式公寓，2015-2016年城东新城的LOFT酒店公寓，价格不到2万/平方米，现在基本上要3.5万元/平方米以上，很多酒店式公寓价格与行情起动前比翻倍的也不少，主要原因是酒店式公寓总价低、不限购、需求旺等。

酒店式公寓虽然租金收益比较高，投资门槛比较低，但也有无法克服的缺点，比如不能迁入户口、没有学区概念、二级市场认同度也不高，再加上价格确也不便宜了。目前的价格再去计算租金收益，已经比银行的理财产品都要低。

如果确实需要自住过渡，可以到你居住地附近的二手房中找找性价比高的，比如下沙有一些二手LOFT酒店式公寓现在还2万元/平方米多一点，你可以去看看。如平层的也可以象滨江的星光国际公馆也有2万元/平方米多一点的价格，市中心的新青年城市广场、教工路的美都广场价格都不太高。

临安住宅不限购，你也可以考虑一下青山湖科技城的轻轨住宅，如星汇城和中天珺府等。

Q网友咨询：

你好，我在杭州无房票，一直在关注环杭板块的投资。看了快房的很多帖子，好像你们一般推荐临安比较多，可是临安我实地去看，距离杭州很远，规划目前落实的只有轻轨，临安人口也比较少，都是投资客，投资了以后不知道卖给谁。虽然有科技大走廊的概念，但是也不知道未来多少年才能实实在在有产业出来，而且前段时间两块地都流拍，所以我一直纠结临安的投资潜力。

再说海宁，海宁几个镇去看过，周王庙等镇上都比较偏，配套差，海宁市区规划配套倒是成熟，离杭州又比较远，所以对于环杭板块，投资价值也比较迷茫。请问大老哥怎么看待？

A专家建议：

临安和海宁的优缺点其实差不多，优点是有轻轨，有的楼盘交通比较方便，但距离都比较远，临安的优势更明显一点，一是海宁地属嘉兴，而临安属于杭州市区，今后要是通过人才引进或者积分落户，买了房子就能把户口迁入临安，对解决今后孩子的学区问题打下基础，户口迁入临安二年后就能在主城区买房。或者今后临安与主城区户口同城化以后能迁入主城区，让子女享受杭州的教育，第二，城西科技大走廊毕竟是省里抓的大项目，未来发展的前景总比海宁的开发区要强一点。

我们看一个板块是否有潜力，首先要看政府的规划，包括规划的层次、规划的力度、规划的实施进度等，所以有句话叫买房跟着政府的规划走。

其次，要看交通配套，临安的公共交通早已与主城同城化，而且轻轨也在建设中，另外杭州在未来科技城也规划了铁路西站，规划建设杭州西站为核心的高铁新城，这也给临安的发展带来交通的便利。如果房地产形势不好从北京环京的房价来看，行政区划上属于河北的房价跌得就猛，属于北京市区的房价就相对稳定很多。

当然自住的购房都如果距离海宁更近，那么选择海宁的轻轨房也可以。

Q网友咨询：

老师，2.5万元/方以内的楼盘，大概还能支持多久，摇到今年几月？高价楼盘大概什么时候会集体供应呢？谢谢

A专家建议：

杭州低价土地，大多是2015-2016年初拍下的，但之后杭州楼市火爆，土地拍卖价格也一次比一次高。一般来说开发商开发房地产项目是有时间要求的，很多房地产企业自身也要求高周转，房产销售周边都比较短。所以早些年开发商拍下的价格相对较低的土地，现在差不多都进入销售周期，除了一些开发商故意捂盘，低价地可摇的数量会越来越少了。快房网有过统计，低地价显性加上隐性存量大约还有1.7万套左右，估计半年后低地价楼盘就基本上没有了。

Q网友咨询：

大老哥，你好！我们有一套东郡国际70年住宅和一套泰美国际50方LOFT公寓，现租金3300元/月。我们是杭州户口，最近在考虑要不要卖了公寓，换套70年住宅，投资兼自主，担心以后没有机会置换，但这套公寓双地铁口，觉得以后还会再涨一波，犹豫不决。麻烦大老哥给点意见，非常感谢！

A专家建议：

换住宅肯定是可以的，一般来说酒店式公寓总比住宅涨升潜力更大些，但现在新盘摇号中签很难，卖掉后就怕摇不到新盘。目前换房的难度很大，新旧之间很难衔接好。有些购房者把老房子卖掉了，但新房摇号却久摇不中，非常纠结。

如果置换二手房就相对简单一点，只要目标基本明确，价格自己能承受，那么把酒店式公寓换成住宅也可以。

我觉得如果置换不成，也不用太着急，置换的机会不可能没有的，行情总是会有起伏的。

Q网友咨询：

大老哥，我想把下沙99方的房子卖了，去城东新城或者城西置换一套大面积的二手次新房，首付6成没有问题，你觉得这操作可行吗？置换房子的话会不会对小孩的读书有影响，我小孩今年2年级，希望大哥指点迷津！

A专家建议：

你小孩已经读2年级了，房子置换掉对小学读书没有影响了，但升初中可能还是要求提供住房信息，这你要咨询一下教育部门。现在的问题是置换的难度太大，一方面新房摇号中签率太低，二是二手房价格离谱，很难找到合适的房源。本来置换随时都可以，但现在最怕是衔接不好，万一房子卖掉了，新房买不进岂不要纠结死。

目前房价还在上涨中，一般在上涨中的操作应该是先买卖后卖，但如果钱不多一定要卖掉旧房再买新房，这样换房有风险，还是不要轻举妄动。如果能借点钱把新房先买下，然后再卖旧房，感觉更加稳当一些。