北京房贷降息「央行降息降准」

Q：提问：北京两套房，总价1000，负债400，年入150，现金不到100，还有一个名额，请教京总下一步该如何操作才能实现利益最大化？两套房短期内不打算卖，升值还可以。

A:回复,你好,感谢信任!你的收入不错，但现金比较少，可以去问下贷款中介，把你房子剩下的存储再押一点出来，应该可以把你的负债压到700-800左右，就是增加300-400的现金。顺便再办点大额XYK、XYD之类备用，如果还有北京的房票就把北京的房票全部打光！祝一切顺利！

Q:提问; 你好JZ，我们海淀有一套老旧学区房,市场价大概在900左右,贷款还剩不到100,老公名下有一套顺义的别墅,市场价大概1800左右,现在我们两个已经没有名额.老人名下还能再放一套,我们家庭大概的年收入在300-500左右,好的时候能在500以上,现在北京的价格算高吗?我们因为工作的原因很少过多的关注市场,现在北京大力推出共产房保障房公租房,对未来房价会有影响吗?我们这种情况适合再买一套用来抵御通胀吗?问题有点多,感谢京总

A:回答; 你好，感谢信任!1、北京目前的房价算比较低的了,城市能量足,价格低,未来优质盘会是一个继续上涨的行情;

2、房价高是个结果，原因是北京的价值高,大家在这个城市更容易赚钱,出得起价格,所以房价才会高,换个角度房价并不高,因为货币多,市场上才会有那么多购买力

3、保障房公租房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房,导致商品房的用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是一部分人的居住权.商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系并不冲突.保障房不会影响商品房的价格,长期看商品房的价格会越来越高.结合你们自身的情况,收入还可以,老人名下有名额,可以再配置一套纯投资品,祝一切顺利！

4、别墅的的功能是自住，投资属性比较弱,长住的情况下可以留着。祝一切顺利!

Q：提问：京总您好，我打算拍一套拍卖的房产，市场价7折，想请教下京总，我该从哪几个方面考量可行性？类似拍卖房产可否持续操作？如何对价格进行评估？

A：回复：你好;法拍房的水很深，属于专业细分领域，主要是FY黑。正常情况，好房子法院是不会拿出来拍的，如果法院给你拍的话，它会一拍二拍阻挠，也就是说，如果没有预先跟法院打好招呼，一拍二拍肯定会流拍，所以大家把整件事都说好了，拍卖其实是走过场的，而不是靠哪个人举牌子，价钱高就拍出来的，这个是少数，90%以上都是有协议，拍卖就走个形式的。所以这一行挺黑的，操作一下你就知道了。最好的是先跟法院的法官搞好关系。祝一切顺利！

Q:提问:京总十万火急,我的购房资格是明年五一左右下来,上个月已经提前看房了,现在看上了一套房,刚好业主因为不着急腾购房资格,他买的新房还没有网签,我和业主初步沟通的是给他60%的首付款,剩余的40%过户前给他,他把房子先给我.这样操作的话可以吗?

A:回答; 你好,这种交易属于远期合同,原则上不建议这样这样操作,一般这种情况可以分为以下几种,

一是购买人的购房资质还没有下来,担心房价上涨和业主提前签订合同支付定金提前锁定房价,再一个就是回迁房几年内不能交易;

远期合同的特征就是交易周期拉长,会出现一个后期房价上涨的现象,这种情况80%的人会反悔;不反悔也会给你搞各种事情

在实际操作中用这种远期合同风险是非常大的,一般新人不建议这种交易方式.如果确实要买,正确的操作方法是不要签买卖合同,和业主签借款协议,把定金写成借款

例如房子总价700万,我定金 首付给你300万,约定假如三年之后再交易,你就写借给他300万,然后每年的利息是24%,法律允许最高的利息,24%的利息3年之后利滚利就翻了一倍了,他肯定还不起

然后你在签一个附加条款补充协议,如果他把房子卖给你利息就不要了,或者如果他把房子卖给你,你可以接受700万的价格买他的房子,这个时候你再补400万给他就可以了,操作的时候需要做见证抵押,有几个人见证她是欠你的钱的,录像全部拍好,公证处做一个公证,房本上抵押,这样的话一般业主是不会违约的.比较保险一些.祝一切顺利.

Q:提问;你好京总，想问一下弘善家园这个楼盘后期升值潜力大吗？上周看了一套感觉还不错，因为我就在附近工作，不想去太远，谢谢京总！

A:回答; 你好，感谢信任,弘善家园最大的价值就是便宜，但商圈差了点，潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，根本原因就是这个区域的大部分业主全是最早东城区的安置户，整个区域满地GS，到处吐痰遛狗不拴绳，人文环境比较差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;

买房最重要的是选筹:而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,选错板块,产品选的再好对于房子的升值性起不到任何作用.地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.可否告诉我你具体的预算？

Q:提问; 京总你好，通州的万国城MOMA这个楼盘怎么样,如果900万买这个盘合适吗?

A:回答; 你好，我觉得万国城妥妥的CEO韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;900万买这个盘属实有点浪费了.可以查看星球置顶的文章《为什么买通州80%会亏钱,通州跑赢大盘选筹攻略》

Q:提问; 你好京总，现在手上有一套石景山的老破小，感觉没有什么行情，又是个一居室，想问一下京总是留着还是卖掉呢？因为照顾孩子，现在已经做全职太太有一年多了，这套房子目前是在出租状态，租金也不是很高。我们现在是在亦庄这边租房，如果不卖的话，有考虑过回去住，孩子的父亲周六日可以回石景山这边，考虑到通勤时间平时可能就在亦庄。请京总给个建议！

A:回答; 你好，石景山的老破小没有价值，石景山本地缺乏优质产业，呈现出的市场反应就是购买力比较弱，这种房子已经脱离了投资属性，建议尽快卖掉，没必要留，亦庄行情比较好，后期也比较看好，可以考虑直接在亦庄买，本身在一个城市，没必要分居两地，一家人在一起开心快乐才是最重要的。祝一切顺利！

Q:提问：您好京哥，我是你的忠实粉丝，今天刚加入会员，我属于工薪阶层，收入勉强够用，天津有投资价值吗？请您指点一下，不知道我能不能走上条路，谢谢您

A:回答：你好,天津其实是两个城市，天津的市区和塘沽，塘沽的房地产市场基本上是完了，不要去碰它，天津市区还可以，基本上也是一个北京的全面缩水版，也能买，也有一定的流通性，而且也的确很多人赚了钱，但赚得不是很多，各方面指标不是很突出，如果你是天津人可以买，否则不建议，如果资金有限的话，处于起步阶段，可以看看强二线还有没有机会。祝一切顺利！

Q:提问:你好京总,我女朋友几年前为了滑雪,在崇礼雪场附近买了一套雪景房,现在卖的话价格能在300左右,东奥会马上开了,想问下行情如何,值不值得长期持有

A:回答:你好,感谢信任.崇礼这个地方属于阶段性概念的地方,东奥会宣布是一个时机,东奥会开幕是一个时机,闭幕之后基本就属于旅游地产了,崇礼至少在10年内应该和北京没关系,长期看没有真实的需求,价值比较弱,如果你能卖掉的建议卖掉,这种房产没必要留着.祝一切顺利

Q：提问：京总晚上好,资产再配置，我的情况是这样，京户，无社保公积金，目前离异状态，北京有2套回迁房，已经具备交易条件，5年前在永清买了一套房子目前处于烂尾状态，当地政府不承担我们的损失，按揭贷款还剩50万，年收入大概40左右，本打算投资美国休斯顿的房产，但由于对当地不熟，一直没有下手，目前看了几个区域，亦庄，通州。请教京总，我该如何配置自己的资源

A：回答：你好，感谢信任!1、房产投资首选北京，结合自己的情况，挑选北京价格比较贵的区域投资即可，亦庄可以看看河西和赢海，还有朝阳一些优质板块，如朝青，双井和望京。能买北京的情况下，不建议到国外投资，正常情况美国的房产扣除税之后，收益大概就是5%左右，这已经算是很高的水平了，而国内大部分二线城市也比美国高，国外投资只适合一种人群，就是不能在国内投资的，现在的欧美发达国家，处于资本过剩阶段，资本的回报率很低，本国找不到特别好的投资品，所以大量的资本跑到了中国，甚至是东南亚，用中国的资本到国外投资，原则上没有任何优势，所以不建议。

在国内卖国外旅游地产的，一般是靠包返租忽悠中国人，大部分可以承诺10%左右的回报，如果真的能达到这个回报率，在当地就会不愁卖的，不用在到中国来开发市场。本世纪发展最好的国家是中国，世界的财富中心也必然是中国，而中国最好的资源全部集中在北上广深和一些强二线城市，有能力的情况下建议选北京，核心地段品质物业即可,可查看星球置顶文章,《如何结合自己的预算做正确的选筹》

2、永清的烂尾房应该想办法尽快脱手，哪怕折价幅度大一些，变现之后可以创造更大的收益。祝一切顺利!

Q:提问; 京总,我现在有一套自住房想在同区域置换小区水郡长安想换双惠苑;预算大概550-650,就是为了自住兼顾保值升值要求有中等以上学区;2-3居室即可,工作在东单和北京南站;倾向于朝阳板块.

A:回答; 你好,感谢信任,管庄双桥这一带，西靠五环，东临朝通交界，北临京通快速，三条环线夹在中间，有种夹缝中求生存的感觉，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村，拆迁不知猴年马月。四不占 界面狭小 内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来。近2年的几轮涨幅中表现都比较弱

水郡长安本属于板块的品质社区,市场热度和成交量排名都比较靠前.但是因所在板块偏冷,从18年到今年上半年该小区的涨幅基本属于持平状况,中间因市场波动而出现阶段性下行,

双惠小区的热度比水郡长安稍高一些,但升值性也一般,这两个小区保值还OK,升值属性比较一般,

考虑学区可以压缩面积考虑下望京,望京的优势是自带产业,房屋的升值属性比较强,学区在朝阳属于排名靠前.650万在望京考虑三居室只能以2000左右的楼盘为主.可以看一下南湖东园一区(三居室价格在650万左右,加上税费和中介费可能稍超预算,如果能克服资金困难这个小区还是不错的)

其次根据您爱人的工作地点和您倾向的板块可以看下丽泽、朝青、常营、丽泽市场红利还没有真正释放,市场还会有至少2波红利期;这个板块的品质社区升值属性比较强,

瀛海属于亦庄新城的主要溢出板块,有教育配套,朝青属于国贸的一级溢出区域,可以承接朝阳东部50%以上的刚需改善购买人群.常营属于国贸的次级溢出.这几个商圈的教育配套相对来说都不错,房屋的保值与增值性属于比较稳健的板块,距离您爱人的工作单位距离也还可,通勤时间不是很长.

丽泽可以看下草桥欣园四区、三环新城7号院、万年花城四期(三居室可能稍为超预算)、朝青看国美第一城(三居室可能稍为超预算)、常营看:北京新天地五期、柏林爱乐三期、苹果派;

如果考虑范围在朝阳板块:重点关注下望京和朝青、祝一切顺利!

Q：提问:你好京总,新人首次提问，首付款最高500万，贷款300万;主要是自住（尽量保值增值）,房型两居室（三居室最佳）;工作具体地点西单地铁站,倾向区域二手房朝阳双井、百子湾、四惠、四惠东、朝青板块；丰台丽泽、玉泉营、草桥、马家堡、角门、大红门板块东城：永定门板块海淀次新即可（暂时未找到）;对小区没什么要求，别是回迁房、老公房、非部委等经适房即可第二，尽量不要超过一梯三户，尽量不要塔楼和奇怪户型第三，房龄尽量在2000年以后，感谢京总！

A：回答:你好,感谢信任!800万的总价可以看下望京、朝青、双井、如果考虑丰台的话,建议重点看下丽泽;回避角门、大红门，丰台是北京分化最严重的区,仔细研究你会发现北京但凡是靠着铁路的区域和楼盘没有一个涨幅能跟上大盘的,而丰台是火车站铁路最多的区,尤其南三环以外的板块更像是县级市的水平,赵公口规划的商务新区如果没有一个长时间的重视程度和资金投入短期很难有气色。丰台一直不景气一是没有好的教育资源，二是高产业比较弱几乎没有，区域普遍是批发市场为主。

丰台未来能不能出坑看丽泽，受丽泽直接辐射的区和主要溢出的，未来购买群体会不断增多，整个丰台的主要购买群体也会集中到这个区域,人口达到一定密度就会释放市场红利.

双井属于国贸的后花园,租金高流动性好,楼盘高中低三个档次都有,可以承接国贸不同的购买人群,属于国贸50%以上上班人群首选的区域,保值增值性都比较不错.

朝青属于国贸主要的溢出板块,可以常年承接国贸的刚需购买力

望京最大的优势是产住结合，保值增值性都比较稳健.

丽泽可以关注下益丰苑、金泰城丽湾、顺驰蓝调、万年花城4期、恋日花都;万润风景、三环新城8号院

双井可以关注下苹果社区南区、首城国际A区、A派公寓

朝青可以关注下华纺易城、青年汇佳园、珠江罗马嘉园西区;

望京可以关注下澳洲康都、北纬40度二期、首开知语城

这些楼盘算是商圈的第一梯队品质楼盘,保值升值性比较稳健,317之后的行情基本是品质楼盘领涨,中端住宅跟涨,这几个区域我在星球都有深度的分析和楼盘过往的收益分析,可以查看下.

商圈排序:望京、双井、朝青、丽泽,祝一切顺利!

Q：提问：你好京总，感谢你的分享!我的居住证预计春节过后下来,计划是过完年正式加入看房队伍,我目前可筹集的ZJ大概算了一下,首付可以到270,勉强不超过300吧,属于STSD,今天加入会员想提前学习下,另外想问下京总,我看我们的选盘逻辑是市场上一小部分的房源,就像你所说的,北京跑赢大盘的房子不超过20%,像这些房子,是不是都是比较贵的,根据我目前的一个资金量,是该选这类房子,还是比较有潜力的房子呢?那类房子更容易SZ呢?我是买来自住,但也希望房子能够SZ跑赢大盘,感谢京总

A：回复：你好，感谢信任!关于投资买房是否赚钱，不取决于资金量的大小，而是看判断的对错。普通人可以因判断正确，变的富有，富人也可以因判断错误回到起点。富人之所以能一直保护自己的财富，是因为富人一直判断正确。穷人之所以一直贫穷，是因为穷人一直判断的是错误的，又不懂得复盘总结缺乏及时纠错的能力。

贫富差距就是投资对错的结果。判断自己努力的方向对错，主要是看自己是否能到赚钱。这是最好的证明方式。职业买家投资房产为什么会持续赚钱？

所有的投资者必须弄清楚这个逻辑。大部分专业人 士给不出答案，普通投资者甚至没考虑过这个问题。但这个问题很重要，涉及到我们普通的投资者是否能有个正确的投资逻辑，做出准确的大趋势判断！普通的投资要有个基本的认知：投资不是DB，投资是搭乘一座城市的经济增长，从而得到确定的回报。包括行业增长和城市的经济增长，投资房产，是持有这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，如就业、教育、医疗、环境、配套设施等，这时候，大趋势和你所选的位置变的尤为重要。涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆。

富人一直坚持买优质物业，是因为长期看，核心地段品质物业这样稀缺的资源，价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，如政策、信贷，货币等。选对位置等于成功70%，房产投资初期，最主要做3件事：第一别踩坑买错，第二精心选筹，最大化赚钱效应，第三，放弃高风险高收益的投资方式，选择低收益更稳健的方式，只要有涨幅，后面就有机会建仓，而不是梭哈，赢了会所，输了继续搬砖。可以查看星球置顶的文章《北京房产投资底层逻辑,这样选盘90%跑赢大盘》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好,刚拿到工作居住证,这个月准备计划开始看房,计划明年五一前出手，以后还请京总能够多多指教,现在有一个问题想请教京总,就是我看房前应该做哪些准备,或者应该注意什么?

A:回答:你好，感谢信任！买房最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,选错板块,产品选的再好对于房子的升值性起不到任何作用.地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.可以把70%的精力用在板块选筹上。

一般第一次买房经常会陷入一个误区，评判一个小区的价格高低，是根据自己能不能买得起为依据。自己买得起，就感觉不贵，性价比高，可以买来投资，即便短期内不涨也没关系，安慰自己可以长持，所以买入了远大新

自己买不起就觉得太贵，等价格跌了再买。同时告诉自己不值这么多，换选其他区域,一次次错失时机。在选筹时，要做的就是要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场，然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距。

在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再选次级板块。这是正确的选房逻辑。确定好价值板块后，一定是要在目标区域大量踩盘，建立区域价格体系，什么是价格体系？说人话就是在目标区域内，什么样的房产值多少钱你要知道。这个技能，大部分人是没有的，但是练这样的技能其实并不难.

确定好区域后，大量看房，看房不是盲看，小区有几种户型，分别对应的价格段是多少，该价格段内价格有高有低，那么对应的楼栋、楼层、装修差别有哪些。要清楚小区内的这些差异。在一个小区情况摸清后，同样的方式再进行第二个，第三个。正常情况下，一个板块可选小区十个左右，全部摸透并不会浪费很多时间。

在完成小区之间的纵向对比后。相同价格段的两个或几个小区，差距有哪些，哪些会对以后的升值更有益处，哪些因素可能会影响升值等等。通过以上的步骤你会发现，其实最后可以选择的小区非常少，基本也就3—5个小区。可以查看星球置顶中的文章《投资北京房产正确的选筹方法》祝一切顺利！

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