西安地铁tod综合开发「西安高新区地铁规划」

年味越来越浓，西安楼市到底会如何演变？

没有人会给出答案。但从目前看，至少有一点可以明确：平衡地价、品质和限价的关系下，各大盘将面临不小的挑战。行情严峻之下，特别值得推敲的是热销红盘到底具备什么质素？

先看12月数据，共有60个项目开盘，相比11月增加了8个，这些项目多集中在浐灞、曲江、长安等，包括海量德文郡、中海曲江大城、金地中心风华、华润未来城市、万科翡翠国际等。

60个项目开盘的总量达到了19343套房源，环比上涨16%，成交12904套，平均去化率约67%。

大浪淘沙，屹立不倒的因素到底有哪些？

—— 壹 ——

纵观当下，主城楼市趋势很明显，多数产品已难言热销，但个别明星项目仍然坚挺。

2018年12月主城区开盘即清的仅10个不到，包括中南樾府、龙湖香醍璟宸、紫薇东进、万科金域悦府等。

西咸的秦汉新城、沣东新城、沣西新城等，去化百分90左右，一些代表性楼盘，像绿地新里城、紫薇万科大都会、君合天玺还有临潼的融创桃源府等。

价格区间跨度十分大，板块分布也十分广泛，浐灞、城北经开、沣东新城均有。

归纳一下，整体去化率较好的楼盘能受到如此厚爱，共性必须是：地段热门、高端产业密集、户型创新、有购物中心、周边住宅“房荒”、地铁口，甚至有的盘，住宅跟地铁站点直接连通。

—— 贰 ——

大到一座城市，小到个体，想要全面展现价值，“辨识度”是很重要的标签。首先，目前衡量保值增值性的核心因素之一是地铁。

事实上地铁进入西安人的生活已有近9年，目前，截至2018年12月，西安市开通运营地铁线路共有4条，分别为：1、2、3、4号线，里程长度共计126.55千米；共设车站95座，其中换乘车站6座。

在建线路共有5条（段），分别为1号线二期、5号线一期、6号线一期、6号线二期、临潼线（9号线）一期，在建里程180余千米；远期规划共18条线路。

也就是说，西安地铁第二阶段还要增加约180公里轨道线网！远远超出第一阶段一倍之多！

一个板块价值较高的，当然是那些“长在”地铁上、跟站点无缝对接的住宅。一旦出现TOD中心，说明交通畅达、商业聚集，人口、产业等拼图都已成形，是城市的重要核心。

“TOD中心”，在楼市语境里约等于“轨道城市综合体”，不少站点都结合了地产开发，它们的体量、业态各不相同，最丰满的模式是「地铁 商办 住宅」。

而TOD中心的房价，也往往要比周边其他住宅涨幅快人一筹。

以在建的地铁1号线二期为例，从2018年初开始，世纪大道区域房价开始飞速飙升；目前该区域在售或预售楼盘4个月内普遍涨幅在3000元/㎡左右，其中涨幅最高的更是超过3900元/㎡。包括一些代表楼盘，奥林匹克花园、国润城等。

对比涨幅阶段，西安地铁1、2、3号线沿线新房的价值基本已经稳定，年底开通的4号线经过房企和商家的多次炒作，目前价值变化幅度不大。

目前最大看点便是在地铁3期规划未批复之前，正在建设中的地铁路线。比如，作为西安地铁网中最为重要的骨干线路之一——5号线，全长43.57km，共设34座站点，分一期工程（和平村—西安东站）和二期工程（交大创新港—和平村）。

它不仅是西安地铁网络中举足轻重的东西交通大动脉，也是西安地铁近期规划中东西方向的三大线路之一。不完全统计，整个地铁5号线沿线有的已无房源在售，有的仅是商办物业，在售的住宅楼盘非常短缺。

—— 叁 ——

在提升效益最大化、与强大人流共舞、改变全民生活方式的同时，“TOD中心”所负载的“15分钟生活圈”等系列优势商机，也成为众多投资客和置业者的关注焦点。

尤其是大众对热销楼盘的接受度颇高，跟板块配套大幅提升也有很大关系。比如万科金域未央，就在未央路沿线，紧邻熙地港、大融城商业，并且处于市政府板块，目前新房和二手房的价格稳居不下，抗跌性较强。

绿地新里城不用说，相信大家都知道，基于绿地501和沣东新城规划的个别落地，项目热度一直很高，也成为它开盘即清的重要因素之一。

符合这两大要求的楼盘，西安并不多，有些已经售罄。好在，目前仍有一个新盘——君合天玺，因为显而易见的地理位置，人群中一眼就能认出它。

—— 肆 ——

这个“辨识度高”的地理位置，绝不是一种比喻，而是地理关系的真实表述。

打开一份区位地图，或许就会豁然开朗。

君合天玺位于昆明路与富源二路交汇处西南角，这一区域被业内划分为昆明路沿线，为3大泛高新区域之一。

我们都知道，高新区是现在及未来置业的首选之地。但随着多年的发展，高新区产业和人口外溢成为必然。高新区向南高新3期，向西红光路沿线与昆明路沿线。

梳理项目所在区域的城市资源盘踞（包括规划）：其一，教育资源：高新一中沣东中学（高新一中管理，统一师资分配）、沣东实验小学；其二，商业资源：沣东新城吾悦广场，卓越集团综合体，华润万象城，一站式消费便享；其三：医疗资源，规划有交大口腔医院、沣东医院。

除此之外，还有大量文博、文旅资源，例如秦阿房考古遗址公园（规划12.59平方公里）、秦上天台、陕西民俗博物馆、中影丝路影城、秦阿房宫博物馆等等，上万亩公园景致，资源难以复制。

昆明路的核心竞争力，除了配套较为完善，就是交通极度便利。

昆明路沿线除了地铁5号线外，君合天玺所在的昆明路沿线西段还有已通车的3号线，其中鱼化寨站和高新云轨一期衔接；加上与5号线与地铁6号线在劳动南路站的换乘，对入住的上班族来说，简直便利到雀跃！

—— 伍 ——

而在房源的考虑上，稍有理性思维的人都知道，需要考虑性价比和变现能力，不能一味坚持贵的房源。同时，区域规划、房企品牌力，产品匠心力都是衡量溢价能力的重中之重！

作为“泛高新”板块中为数不多的在售楼盘，这个位于三大商圈交汇处的项目，规划也有一定的辨识度。

项目总占地约68亩，总建筑面积约18.3万㎡，容积率约3.0，产品以住宅和公寓为主，其中住宅建筑面积约83㎡-110㎡的两室、三室刚需产品，这类产品无论是放在泛高新还是整个西安楼市，都是比较稀缺。

在昆明路西三环以东沿线、南边的富鱼路沿线扎堆的楼盘，包括融创臻园、金辉悦府、天朗莱茵小城、恒大阳光馨苑、绿地国际花都（暂无房源）、紫薇西棠（洋房13000-17000元/㎡）、卓越集团商业综合体等楼盘，户型和价格的门槛相对都较高，适合刚需的不多。而君合天玺在售价格为9389-11738元/㎡，自带磁吸力，也就不奇怪了。

从社区规划资料来看，君合天玺景观设计以“一轴一环三中心”为理念，幼中老全龄段的景观活动区，打造150米樱花漫步大道、约650米的夜光跑道、半赛灯光球场、全年龄段儿童主题乐园等，满足了成长型家庭对于景观、休闲、运动的渴求。

除社区景观精心打造外，君合天玺还在社区规划打造建筑面积约7000㎡商业，建成后可以和新城吾悦广场形成商业互补，除此之外，还规划建筑面积约3070㎡品牌幼儿园，可以满足人们日常生活及上学所需。

—— 陆 ——

反观沣东新城目前的地产开发态势，与城市的建设同频，其实正处于蓬勃上升的阶段。

置业投选沣东，要享受到未来城市发展的红利，不但要买赚钱的房子，更要买值钱的房子，尤其在沣东新城与高新区之间，两大热点板块，资源高度叠加，无论是教育、消费、医疗、IT等等，均有规划。

别小看这些系列堆叠因素，无论是高新区迎来发展，或者是新城新区获得投资，都将带动这一板块的跨越式提升。

可以肯定，在品牌房企不断涌入的态势下，仅借助区域利好，而不审视产品就可以随便买的阶段已经过去，现在起考验的是产品和服务带来的体验。

放眼目前的西安新房市场，以市场热销程度、规划匹配魅力、自身品牌要素，得出高性价比楼盘，君合天玺或将获得诸多置业者的青睐。