重庆三大巨头「中国两张王炸」

最近重庆楼市真的挺冷的，从9月骤跌的成交量来看，大家的观望情绪似乎也涨到了最高点。

但是全国的救市枪声也开始打响，7城限跌令、哈尔滨十六条等，还是打了唱空党的脸。

我认为，重庆楼市未来也不可能一直是现在这个样子。至少未来十五年的发展，依然很值得期待。

因为，重庆手握人口、土地、新城建设这3张王炸牌。

下面，我详细和大家聊聊为什么这么说。

01

人口吸引力强，房产将供不应求

我们先从人口说起吧。

我非常相信任泽平所说的“长期看人口、中期看土地”，因为放到现在的楼市发展来看，长期还是取决于人口。

举一个很简单的例子：

东北鹤岗人口流失严重，就造成了现在房价仅2300 元/㎡，可说是跌无可跌。

而反观近几年人口净流入最明显的地方，就在长三角，珠三角，京津冀等的核心区域，这些地方也是楼市行情很好的地方。

比如广州，近十年常住人口绝对增量排名前3，房价绝对增长值排名前4。

同样地，重庆作为成渝“第四极”核心区域，也必将享受人口增长带来的好处。

重庆近十年常住人口平均每年增加32万人，有大量的人口快速回流，有显著增加的外省人口流入，他们是十年内常住人口增长高达11.09%的重要支撑。

（图源 众汇山城）

可见，重庆的人口虹吸力正不断增强。

市规划展览馆信息所说的到2035年，重庆主城都市区规划常住人口2800万人，也是很可能实现的。

以往每年32万人的增速，匹配的是每年20多万套的新房交易量，而未来重庆按每年增长50多万人来算的话，这种交易量还远远不够。

也就是说，未来重庆的人口增速和不高的房价门槛，将会造成楼市更大的供不应求现象。

因此我认为未来房价是不会跌的，起码是健康稳定向上发展的。

02

供地充沛重心转移，璧山江津或融入主城

不过核心区供地稀缺，未来大量涌入的人口能够往哪儿去呢？

这就要聊到土地市场。

先说一个前提逻辑是，我认为虽然今年重庆第二次土拍坐了冷板凳，但是长期看：

重庆土地市场的整体表现还是向好的，有平衡的供应和成交，地价也在健康发展。

就像2020年疫情年，重庆成交可建体量接近6000万方，足足比2019年同期高出了17个百分点，这个成绩还是很不错。

那重庆作为公认不缺地的城市，在土地市场中，谁逐渐成为了成交主战场，成为了房企新的突破口，成为购房者未来的买房方向呢？

就是以璧山江津为首的一小时经济圈区域。

（图源克而瑞）

为什么璧山江津这些区域逐渐开始成为主战场？我分析了三点原因：

第一，因为他们是几年后水土、龙兴、金凤等等土储吃完之后，还能有大量供地的区域。

例如第二次土拍，璧山江津供应加起来超过200万方，成为热门主力军。

第二，因为这边有成渝双城经济圈发展带来的重大利好。

从科学城规划、从重庆第二机场预选址落地来看，都能看到重庆未来的重心在往西走。

第三，我发现最近几年璧山江津等的土地成交量越来越大，房价越来越高。

比如璧山，去年全年就交易了13宗城镇住宅居住用地，这个频率在周边区县中是有点罕见的。

金科、融创、龙湖等很多主城深耕型房企，看到璧山江津有很好的房地价差作为利润保障，又有规划红利和人口支撑，开始在这边“下沉”，大量拿地布局。

而买房者也看到了这边的规划红利，在这些区域置业，造成了持续的热度。

（图源58同城、安居客）

以上三点，也是为什么这几年大家看到璧山江津房价上升得快的原因。

所以说，当前个别楼盘房价“滑跪”只是短期调整现象，对于涨涨跌跌的事儿，我们目光还是应该放长远点。

我认为，从供应端来说，重庆未来房地产市场依旧会很火热，

因为重庆不缺地，只是核心区供地相对稀缺，而当每年大量人口涌入，到时候核心区住不下这么多人，

人口增长和热门区域会向一小时经济圈范围扩散，会向北向西往有大量供地的地方扩散。

璧山江津未来凭借大量的供地成交和经济发展，大概率将会被划入主城的“朋友圈”。

因为建新城，依然是重庆未来的一个匹配“非大拆大改”的主要发展模式。

03

发展新城大势所趋，西区北区齐头并进

为什么说建新城是未来的主要发展模式呢？

先来说一下国庆长假最大的一个大瓜，就是香港宣布规划北部新城，完成后总住宅数量将达到90多万套。

我认为，这就是为了解决超高房价问题的一个非常关键的行动。

想想一个新城，就能让香港740多万人口的1/3分流，给250多万人提供生活和就业空间，改变南重北轻的城市空间格局，这难道不是为城市发展孕育了全新的生机吗？

那么同样地，曾被称为“小香港”的重庆，同样有层层叠叠的房子，同样是山城的重庆，未来十五年的生机在哪里？我认为也是在于新城建设。

我发现，重庆一直以来确实都在以发展“新城”来很好的控制房价：

1、依靠基建、生态、住宅等城市级的配套建设，来分流大量涌入的人口，减轻人们职住分离的困扰。

2、依靠“新城”土地“细水长流”的开发来不断提高城镇建设用地规划面积，让建成区面积不断扩大。

（图源 克而瑞）

3、另外，还依靠年均约25%的公租房等保障性住房供地占比，来丰富住宅供应量，让中低收入购房者“住有所居”。

总之，不管是之前的茶园新城、寸滩国际新城等，还是后来的水土新城、龙兴新城等，未来十五年，我认为重庆作为一个迅猛发展的特大城市，新城建设还会如火如荼进行下去。

特别是会形成北区西区双轴线发展并进的步调，未来15年城市建设和人口增长活跃的区域，会更多的倾向于璧山江津，龙兴水土这些地方。

04

重庆楼市，未来可期

我认为，作为经济“第四极”的重庆，目前的人口虹吸力足以支撑未来十五年大量人口规划的实现。

为了城市建成区扩张，分流大量人口涌入，重庆将会大力发展西边和北边的新城；

以充沛的土地和没有泡沫的房价来吸引更多的品质房企，吸引更多购房者置业。

所以短期楼市的市场需求锐减，只是一个重庆处于横盘调整期的短暂表象。

就像虽然今年二批次土地遇冷，但明年第一批次供地，会有更多优质土地出让；

就像部分楼盘的降价更多的是一种促销手段，并不意味着重庆楼市凉了，开发商们将很快重整旗鼓。

因此从长期来看，我依然坚信未来十五年，重庆楼市可期！