杭州倒挂盘「杭州万人摇」

说起“万人摇”红盘，大家印象最深的可能是“6万人摇”的西溪公馆或者四次万人摇的万象城幸福里，诚然，这两个盘代表的未科和勾庄，即便在当下热度依然很高。

其实有一个板块，既出现了杭州公证摇号以来的首次“万人摇”，又以七次“万人摇”（融信澜天、万科未来城三期、万科未来城二期各1次，和光尘樾4次）的战绩登顶杭州板块之冠，这就是良渚新城。

自两年前和光尘樾清盘之后，曾经辉煌的良渚板块就一直很低调，那么现在目前板块的行情如何呢？

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近几年良渚新城交付了不少次新盘，如万科未来城（1-3期）、融信澜天、昆仑华府（1-2期）、和昌府、和光尘樾等，目前整个板块的二手成交也是比较活跃的。

据杭州贝壳研究院数据，8月份整个良渚商圈二手房成交120套，位于杭州商圈榜第3位。

手边买房数据显示，截至9月27日，近30天，融信澜天带看1138次、昆仑华府705次，和光尘樾则高达2455次。其中和光尘樾近90天成交了28套，融信澜天有11套成交，昆仑华府也有12套成交，算是不错的成绩了。

▲数据来源于手边买房

专注良渚板块的资深经纪人透露，良渚新城的地铁盘如万科未来城、融信澜天等成交价大致在3万3到3万7之间，和光尘樾虽然交付品质不尽如人意，但基于地铁良渚站上盖的位置优势，成交价略高一些，单价整体在3万6左右。

在贝壳找房上，和光尘樾有157套房源在售，有不少单价3万5的房源挂牌，毛坯交付的融信澜天、昆仑华府个别房源甚至低至2字头，更不多说中介朋友圈经常出现的低价捡漏房源。

▲数据来源于贝壳找房

可以看出，良渚的二手房成交活跃是以价换量的结果。

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从成交价格更公开透明的法拍平台也可一窥端倪。

就在两天前的9月25日上午10点，万科未来城三期一套法拍房以252.7万底价成交，这套房位于56幢1单元1404室，建筑面积89.66㎡，户型为边套三房两厅两卫，折合成交单价约2.8万。

▲数据来源于阿里法拍

事实上这套房在一个月之前就已经上架法拍，起拍价266万，虽有1人报名但因无人出价而流拍，一个月后，这套房降价13.3万才终于底价成交。

翻看未来城的法拍记录，20年1月15日，未来城二期一套89方房源经过37轮报价，以283万成交；21年5月18日，未来城二期一套85方房源经过102轮报价，以约310万成交。

▲数据来源于阿里法拍

283万、310万、252.7万，虽然具体每套房的情况各有不同，但也能明显感受到，良渚二手房这两年经历了爬升、回落的抛物线行情，这跟我们在市场的直观感受也是相符的。

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再看新房方面，自20年7月和光尘樾以17319户登记（综合中签率约0.83%）收官后，长达两年的时间，良渚新城的高层新房都处于断供状态，直到本月万科星图光年轩首开，板块才有了新的供应，但限价已从和光尘樾的约25000元/㎡，提升到了29100元/㎡。

9月20日，星图光年轩首开房源摇号，5、7、8、17-19#楼568套房源共有886户登记，整体中签率约64.11%，虽然不能跟当年和光尘樾的“万人摇”比，但在当下整体降温的行情下，还算不错的成绩。

星图光年轩位于良渚玉鸟街北与杜文路东交口、和光尘樾东北侧，为原良渚客厅TOD地块的一部分，距离地铁2号线良渚站仅约400米，一路之隔是规划良渚客厅综合体，一站地铁就是永旺梦乐城，地段相当不错。

从楼盘品质上看，星图光年轩玻璃 铝板、统一封闭式阳台的公建化外立面有望成为良渚颜值担当，3米层高、全架空层、全年龄戏水池等配置也要优于现有二手小区。

105-139方户型也是当下刚需盘的主流，3000元/㎡的装标配了墙纸、洗碗机、智能镜柜，再加上万科本身还有品牌、物业的口碑，以及深耕良渚的优势。所以从地段、品质、开发商、户型等角度，星图光年轩都没有明显的短板，是3万档刚需盘里非常不错的选择。

之所以没能重现和光尘樾的一房难求，原因很复杂，如杭州楼市整体行情的降温、8.5新政后房票的消耗、勾庄、云城、闲林等板块楼盘摇号分流，还有一个不可忽视的原因是良渚的倒挂正在逐渐“清零”。

按良渚次新二手3万3到3万7左右的成交单价，再考虑到二手房由于历史原因得房率更高，新盘倒挂确实几乎可以忽略不计了。

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从和光尘樾到星图光年轩，一晃两年过去了，良渚迎来了运溪路高架、莫干山路高架通车、中国美院良渚校区启用等利好落地，宜居性更上一个台阶；阿里云谷搬迁、城西科创大走廊的持续建设，产业得到发展；再加上云城规划出炉、西站开通、杭州第三中心确立，良渚未来的前景更令人期待。

▲良渚新城（图源余杭住建）

随着新房限价的上升和二手房价的回落，良渚的摇号热度虽然下降明显，但新房“更好摇”了，二手也“更便宜”了，这恰恰是自住买房的好机会，这样的市场也才是健康的市场。