2021年苏州第三次土拍「苏州土」
来源： 2024-01-31 08:16:15
就在刚刚，2022年苏州的第三场土拍终于结束了。
本场土拍一共有9宗地块成交，总共成交127.27亿元，其中成交楼面价最高的是狮山的36号地块，成交楼面价达2.89万元/平米，溢价率达到9.08%。
本场土拍原本最大的看点，就是狮山这边三宗地块，其次是园区斜塘的两宗地块，起拍楼面价都在两万以上，起点就不低。
不过上午土拍告一段落，园区斜塘两宗地块溢价率连2%都没破，现场成交，根本没撑到摇号环节。这个结果让人大跌眼镜，要知道上一场土拍，斜塘地块可都是突破限价，以15%的溢价率成交的。
只能说此一时彼一时，几个月的时间，改变了许多。
下午狮山的三宗地块，情况比斜塘地块略好，但也并不乐观，先是34号地块以6.12%的溢价率成交，然后35号地块只有1.06%的溢价率，36号地块溢价率9.08%，都没有破限价。
除此之外，本场土拍还有几个值得关注的重点：
1、城投几乎没有出手，苏高新也没有出手，并非全部都由国资央企托底；
2、所有地块溢价率走低，说好的破限价现场摇号的新方法没派上用场。溢价率走低；
3、本场土拍里边，地块成交楼面价，和上一场土拍对位相比，有些走低。
所谓响鼓不用重锤，苏州本场土拍虽然规模小，地块少，但是其影响之深，很可能是现在难以估量的，让我们对后期楼市走势保持密切关注，很可能会有较大的变化。
在此之前，不妨让我们对这些地块进行一个简单的回顾：
狮山34号、35号、36号地块
狮山的3宗地块我给整合到一起说了。
34号地块和36号地块起拍价高一点，起拍楼面价是2.65万元/平米；35号地块由于地块内还有商业零售、商务用地，所以楼面价会便宜一些，需要2.19万元/平米。
狮山的地块不用我多说，作为苏州楼市的天花板之一，配套丰富而且高端，说寸土寸金毫不为过。即使如此，在本场土拍中，3宗地块也并没有突破限价，最高的36号地块，也就9.08%的溢价率，充分说明目前土地市场的冷清局面。
斜塘43号、44号地块
斜塘的两宗地块，也是可以放在一起进行对比的。
43号地块和44号地块，大致看一看配套，就会发现两者的周边界面也好，周边配套也好，差距有点大。
所以43号地块应者寥寥，最后保利只用了1.32%的溢价率就将之拿下。而44号地块的情况也好不到哪里去，经过数轮竞价，被象屿以2.65万元/平米的楼面价拿下：
科技城38号地块
科技城的38号地块，位于太湖大道以南，自带商业，而且带商务用的建筑，要求引进至少一家高端企业入驻，旨在盘活科技城核心板块在太湖大道对面的区域。
所以起拍楼面价不到一万，在开拍之前就已经有单位出价。据称是中铁建先发制人：
吴江太湖新城15号地块
吴江今年的第15号地块，位于松陵镇的核心位置，周边配套全面而又丰富，属于太湖新城的范畴。
该地块的整体容积率很低，住宅这边容积率规划到1.25，商业部分容积率低于0.5，综合起来容积率只有1.03，应该是高低配的一个设计。
最终以底价成交，只能说生不逢时：
渭塘41号地块
渭塘镇41号地块起拍楼面价已经是1万元/平米了，起点可不低。
看看区位，距离各个学校都很近，南边是渭泾塘水系，容积率只有1.05。看样子渭塘这边的楼盘，也要出一个高端改善的标杆作品了。
其实如果把水系景观好好整一整，说不定这边也不错：
太平街道42号地块
如果仔细了解一下的话，会发现太平街道的42号地块，和渭塘镇的41号地块，正好都在渭泾塘旁边，一个在上游，一个在下游。
虽然周边没啥配套，起拍楼面价也到了八千五一平，底价成交是理所当然，估计新房入市之后，会卖到两万以上。
总结
2022年苏州第三场集中土拍，每一宗地块都相当精彩，然而实际拍下来发现，每宗地块都没有破限价，这是之前苏州土拍几乎从来没有遇见过的新情况。
苏州的核心板块信仰，是不是也将开始走下神坛？
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