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天津限购全面放开「天津限购政策最新2021放宽」

来源： 2024-01-20 16:16:14

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导读：昨晚楼市传来新消息：上海、天津限购政策再升级。

上海一套首付调至35%，限购限贷一个都不少，调控力度甚至超过北京。

近期楼市调控政策一波接一波，房地产市场是否会回归平稳呢？

上海楼市调控，力度甚至超过北京

昨天（11月28日）晚上上海住建委公布房贷新政，突然调控，而这个力度甚至超过了北京：

一套首付也是35%，不但限贷，而且是认房又认贷，房和贷一个不合格都不行，首付直接50%，二套房利率还提高了10%。非普二套也直接干到了70%，而且公积金基本给废了，用了两次公积金的不管怎样，都不给贷款了，贷款余额倍数也从40倍降到了30倍。

而且上海还有一个最严格的政策，就是房贷收入比（按照工资基数算），调整为40%，以前通常情况下一般都是50%，虽然这个一直没怎么好好执行过。

算一笔账，上海一套房500万，如果是首套，35%首付，你至少要准备175万现金，然后贷款325万元，月还款20500元，相当于家庭月收入要达到51250元，夫妻二人收入必须都得在25000元以上（税后才18000），而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%，这种收入群体里，有多少连一套房都没买过的，大概可能凤毛麟角了。

所以只要严格执行这个房贷收入比的政策，估计弄不好房贷能降到非常低的水平，甚至就是变相不批贷款了。

丨北上深房贷新政对比，上海最严

有人将此前北京、深圳的房贷新政与此次上海的政策进行了对比。

→ 北京9月30日房贷新政：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

→ 深圳国庆房贷新政：对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

结果是：

1.在首套贷方面，深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严！

2.在二套贷方面，京深认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。

丨上海楼市或进入高位横盘模式

东方房地产学院常务副院长华伟认为，上述调控政策对高端住宅需求的影响比较有限，对中低端住宅需求则起了一个延迟的作用。本质上，此次出台的政策是以牺牲成交量来稳定房价，使其在高位横盘。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，对改善型购房冲击尤为明显。

举例来说，本来是通过卖掉一两套去凑首付，原来准备买1000万，你手里有300万，可以贷到7成，现在认房又认贷，1000万只能买600万的房。

对于首套房首付比例提高5%，其实心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万来算，多半成也就多20多万，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约，短期可能因为支付能力不够，暂时搁置。可能几个月后达到支付能力了，马上会入市。公积金使用从原来余额的40倍，降低到30倍，降低了杠杆的使用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次楼市新政主要是抑制投资投机或炒房需求，对稳定市场有积极意义。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。

天津出台房贷新政：楼市降温，土地市场仍火热

同日，天津也发布房贷新规，在提高首付的同时，对首付人群的认定也要参考商贷因素。