保利地产存货分析「保利置业与保利发展」

新管理层上任虽不足一年，但保利置业集团有限公司（股票代码00119.HK，以下简称“保利置业”）已展现出一些不同以往的策略变化。11月29日，来自重庆产权交易网的信息显示，保利置业拟以8206.62万元挂牌转让重庆保利小泉实业有限公司51%股权。而在前一天，这家公司刚刚以14.2亿元在广州花都拿下了一幅住宅用地。

一进一出的背后是保利置业对资产布局和土地储备策略的积极调整。过去数年，保利置业的土地储备中，西南地区的占比是最高的，这在一定程度上影响了公司的业绩表现。而今年以来，该公司开始加大对销售贡献更高的长三角和珠三角的拓展力度，前三季度新增的11宗土地里，只有1宗是位于西南地区，其他大部分都是集中在上述两个热点区域。

“增量拓展”是新管理层针对保利置业增长瓶颈制定的新战略，据统计，前三季度该公司新增土地的权益成本已超248亿元，高出其228亿元的权益销售额，表现得颇为进取。

积极的变化有不少，但对投资者而言，与保利发展控股集团股份有限公司（股票代码600048，以下简称“保利发展”）一直未解决的同业竞争问题，依然是阻碍保利置业大步前行的桎梏。“两家公司没有明确分工，思路不清晰，会影响未来的可持续发展。”一位港股分析师对记者表示。

重庆保利小泉实业有限公司持有重庆保利小泉别墅项目，这是一个高端项目，只修建98栋别墅。据了解，该项目早在2008年就已经竣工了第一期产品，但直到2017年仍有尾货在售。

挂牌资料显示，该项目共有未售房屋15幢，包括三期未售1幢独栋别墅，和四期的14幢散落型建筑，总建筑面积14891.73平方米。这些资产被列为存货，目前处于闲置状态。

截至2019年10月31日，重庆保利小泉实业有限公司的营业收入为275.83万元，净利润亏损29.1万元。资产总计1.23亿元，负债总计1051.25万元，所有者权益1.12亿元。

其实早在2017年9月，保利置业就曾尝试过转让这个项目公司的股权，但没有成功。

保利置业的管理层此前曾表示，这几年公司一直在致力于去库存、调结构。今年初，保利置业的内部会议也指出，今年要加速去存货，提高资产周转。很明显，重庆保利小泉别墅便是属于去库存之列。

调结构的思路在2019年进一步清晰。西南地区一直是保利置业花了不少人力、物力和时间深耕的区域，土地储备占比接近50%，而产出与投入并不匹配。截至2018年底，保利置业的土地储备中，长三角和珠三角加起来只占21%，西南地区占了46%。但销售贡献的话，长三角和珠三角的总贡献达到了44%，而西南地区只有24%。

此外，西南地区的项目在过去几年还面临着比较大的去化压力，拉低了保利置业的整体毛利率。

今年，保利置业强调要深耕产业持续集聚、人口持续流入、需求持续增长的重点城市群，以快周转的住宅开发为主。可以看到，今年前三季度，该公司新增的11个项目有9个是分布于深圳、苏州、香港、佛山、惠州、宁波、泰安等长三角、珠三角城市，仅有昆明官渡项目是属于西南地区。

从土地储备的结构也可以看出来变化，2019年上半年，长三角和珠三角的土地储备占比提升到了32%，西南地区则下调到38%。

从经营策略上来看，“增量拓展”应该是保利置业今年最大的亮点。在8月份的中期业绩会上，保利置业董事总经理王健表示，公司今年采用了“增量拓展”的策略，拿地预算较2018年增长近一倍至200亿元，预计会形成500亿~600亿元的货值。因为只有增量拓展，未来才有销售额的提升。据其透露，仅仅是前7月，保利置业拓展的货值已经远超同期231亿元的销售额。

下半年，拓展的步伐进一步加快。据统计，仅是第三季度，保利置业新增土地的权益金额就已超过100亿元，前三季度，权益购地金额达248亿元。而同期，该公司的权益销售额为228亿元。

土地储备的总量也有上升的迹象。截至10月底，保利置业的总土地储备建筑面积约2300万平方米，超过2018年底的2025万平方米。

虽然在拓展上迈开了步子，但销售并没有太大起色。2019年保利置业的销售目标为420亿元，同比仅微增3%。该公司管理层曾透露公司内部的奋斗目标远远超过这个水平。但从目前来看，进度不太理想，前10月合约销售323亿元，完成目标的76.9%，全年要远超420亿元难度不小。

跟其他上市房企相比，保利置业还多了一个发展障碍，那就是同业竞争。2017年底，保利发展通过间接收购保利置业约20%的股份完成了二者的重组，当时两家公司约定在发展区域上进行划分，内地新增的项目由保利发展开发，港澳地区则以保利置业为主导的。但截至目前，这一承诺仍未履行。

也因此，在业内看来，保利发展和保利置业的同业竞争始终存在。“同业竞争解决比较好的是世茂房地产和世茂股份，一个主攻住宅，一个主攻商业，分工明确。但保利这两家公司目前并没有清晰的分工。”某投行人士表示。

一位港股分析师指出，保利置业的核心难点就在于同业竞争带来的不确定因素，而这不是靠提升运营水平能够解决的。“一般投资者都有点洁癖，故事太复杂、脉络不清晰的公司他们会认为风险太高，这从保利置业的股价上可以反映出来。而且相对于保利发展，保利置业处于完全的弱势地位，以后两家公司会不会再重组，资源如何分配，保利置业的可持续发展如何保障等都是很大问题。”