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天津环城四区发展前景「天津各区房价排行」

来源:   2024-01-13 14:16:12


天津市行政区域划分:市内六区,环城四区,远郊五区,滨海新区

市内六区:和平,河西,南开,河东,河北,红桥

环城四区:西青,北辰,东丽,津南

远郊五区:蓟县,宝坻,静海,宁河,武清


下图是天津市各区二手房均价图



环城四区GDP和人口对比图2018年数据



西青区


涨幅房价分析:

梅江和李七庄板块为早期承接南开,河西改善人群的板块,距离市区,更近,目前房价在西青区比较高,但是因为开盘时房价也高,涨幅并不是最大。

万科朗润园,玛歌庄园,为别墅项目,涨幅最低,投资升值角度,别墅一直是收益最低的。无论市区还是郊区。

中北镇经过十年的发展,整体板块的涨幅都在100-130%左右,当年价格比较低的,现在受整个板块的影响,房价也都涨了起来,涨幅更大。目前因土地供应量并不多,新房项目价格比较高,主要以二手房市场为主。适合南开外溢改善人群。

涨幅最多是杨柳青的莱茵小镇,不过杨柳青的关注度并不高,主要还是因为距离市区较远,没有地铁,交通不方便的因素。

南站的社会山,已经卖了好几期,目前在售的新房价格,1.8万左右,南站作为这几年,土地供应,项目供应量比较大的板块,关注度一直不低,高铁带来的北漂和南部城市带来的需求,还是可以继续让它热下去。适合北漂人群自住,双城生活。


热点板块

环城一哥,经济和人口在环城四区里发展最好的区域,详细区域介绍请看文章(你好,我是西青),目前热点板块。中北镇,精武镇,南站,华苑西。

其中中北镇发展最为完善,目前主要以二手房市场为主,新房项目不多,并且价格不低,均价在2万-2.5左右。生活交通配套齐全,有2号线地铁,永旺商业,宜家,城市中心等写字楼,生活配套齐全,认可度很高。

华苑西紧邻南开华苑,目前在售项目不多,主要以新房为主,单价在2.3-2.5万左右。周边有产业园,大型农贸市场,享受南开区生活配套,适合南开华苑外溢改善人群,紧邻三号线,地铁沿线工作的都可以考虑。


精武镇,西青大学城南部,主要以新房为主,二手房多为周边还迁房,这两年购房热点,主打自住改善盘,均价1.7-2万左右。目前在建设居多,地铁,商业,学校需要时间。承接河西,南开外溢人群,并适合西青本地工作,北漂后期来津发展的自住人群。

南站板块,高铁和地铁三号线加持的板块,深受北漂,西青产业园工作人群喜欢,学校,商业配套完善,齐全,以居住舒适性为主的小区居多,二手房,新房都具有,均价1.7-2万左右。

北辰区


房价分析

北辰之前作为环城四区里关注度并不太高的区域,这几年因为,外环拓圆,修建地铁,高铁,项目价格优势,成为热点区域,十年前,北辰的项目里涨幅最多是城际美景,作为双街镇京津公路东侧的唯一小区,开始并不被看好,这几年北辰双街整体房价翻倍,4.5号线地铁延伸到北辰,使得城际美景的房价涨幅最大。

而双街其他项目涨幅也并不低,因为双街镇的住房主要以还迁房为主,商品住宅在板块内的价格也是最高,虽然已经出了外环,但是北辰老城区的外溢,自身配套的完善,双街镇,这些年也成了很多武清,北辰区置业的首选。

南仓北仓,作为北仓老城区,整体的房价跟随大市场,泽天下因为有华辰学校学区,也是北辰区目前房价最贵的小区。涨幅181%也是非常高。

北部新区的两个项目,作为北部新区为数不多的两个项目,位置和配套相对不如老城区和双街,但是看未来十年,北部新区也会继续发力。


热点板块

目前北辰区,热点板块,铁东北路,小淀,宜兴阜,大张庄。


宜兴阜作为紧邻河北区的板块,因拆迁进程影响该板块的开发和建设,不过天然的地理位置,是其最大的优势,双地铁,环内,临近河北区,红桥区,未来配套成熟起来,承接市区的外溢人口是没有问题,目前在售项目价格1.8-2万左右。

铁东北路板块,北辰区项目和规划非常好的板块,这两年从来不缺少热点话题,永旺商业,北辰文化中心,COCOPARK,5号线地铁加上未来7号线,预计三五年就可以见到效果,当然你也得认可目前的一些不利因素,在售项目选择性比较多,价格在1.7-2万左右。

小淀,自从京滨高铁修建以来,从此就是热点,低总价的上车盘,对天津新外环的期盼,或许这里从来不缺少规划和热点,但是需要时间来检验它,如果你有耐心,可以考虑,均价1.3-1.5万,北京工作的朋友,未来京滨高铁开通后,小淀通勤北京 也会更方便。

大张庄作为北辰经济开发区的产业集中地,因价格低被预算不多的外地客户所熟知,远郊的预算买环城,而且生活配套和产业也是很齐全,天津外国语学校分校,明年应该就可以招生,对于这个版块来说,也是利好之一,不过通勤市区的交通,确实有点不方便,未来的地铁希望可以解决这个难题,均价1-1.2万。

北辰老城区大运河板块2-2.3万,4号线地铁的修建对于这里是利好的消息,不过价格也是偏贵,让很多购房人选择其他版块。

津南区


房价分析

津南的双港以及辛庄是距离市区最近的两个板块,承接来自河西的改善人群,目前是津南区除了海教园房价最高的板块,成熟的配套,商业,交通,还包括津南的产业园,目前新房项目很少,主要以二手房市场为主,很类似西青的中北镇。地铁1号线,6号线的延长,也让这个板块收益良多。目前在售价格1.7-2.3.

咸水沽,津南区发展非常成熟的板块,生活配套,学校,医院都俱全,如果河西工作的人群,预算够不到双港,辛庄,咸水沽是非常好的选择,但是因为项目多,距离市区较远,这些年的涨幅并不大,而关键的两条地铁即使修到了咸水沽,很多项目还是距离地铁站比较远,包括海教园的教育,国展中心这几年土地出让,让咸水沽的关注度并没有那么多,不像其他三个区,津南没有 到北京的高铁,这也使北漂大军容易忽略津南的一大原因。目前在售新房和二手房很多,均价在1.2-1.6万。

而距离市区更远的小站,八里台,天嘉湖,在没有产业,人口流入,规划和热点并不多的情况下,十年的涨幅并不大,甚至现在新房在售价格跟十年前一样,所以,考虑投资的,一定不要被当地的风景所迷惑,天津不是旅游城市,你买房也不是为了养老和看风景,我之前也说过,带湖字板块,要谨慎!目前天嘉湖,八里台的均价在0.8-1.1万。


热点板块

目前津南热点板块,海教园,咸水沽,以及未来的国展中心。

海教园,最大的优势就是教育,而最大的缺点就是其未来的政策是否变化,发展这么多年,人口和商业并没有起来,很多家长未来孩子教育,还是优先考虑市区的重点小学。而且南开学校从招生到现在,并没有成绩,所以并不确定,这个学校的综合实力如何?同时津南的国展中心虽然没有项目,但是土地已经出让,预计今年会有项目,1号线地铁加上自身的利好政策,也一定会成为津南的新热点。

至于咸水沽,天津本地工作,在天津市南部区域的,预算不多,还是比较适合考虑咸水沽,毕竟低总价的上车门槛,就可以享受到配套成熟的板块,也是很多津漂不错的选择。

东丽区


房价分析

东丽区作为加在河东区和空港经济区中间的区域,这里可以承接来自河东的改善人群,也有来自空港经济区工作的人群,甚至还有九号线终点滨海新区工作的人群。房价也自然很贵,尤其是津滨大道板块上的项目,市场最高的时候卖到三万左右一平米,这个价格甚至比河东区还要贵。而在津滨大道上的二手房,十年涨幅在区域里涨幅也是非常多,最高的是蓝海苑269%。目前环内项目在售价格2.5-3万。

东丽开发区,作为九号线沿线的项目,万科项目较多,这些年涨幅也不低,而且目前在售价格在2万-2.3万。

华明镇作为空港经济区对过的板块,入住率和成熟度都非常高,但是因为土地有限,交通制约,涨幅并没有环内东丽的项目大,目前市场主要以二手房为主,在售价格在1.4-1.6万。

至于东丽湖,虽然从17年到现在,跌幅并没有像其他湖板块那么多,但是十年来涨价幅度也并不多,交通是限制其发展的最大因素,虽然有地铁规划,但是什么时候落地,建设还没有具体时间。目前新房,二手房都有,在售价格1-1.5万。


热点板块

目前东丽区,热点的板块还是津滨大道板块,东丽开发区,军粮城

受调控政策影响,津滨大道板块的项目,优惠力度都不小,预算在200-300左右的,河东或者空港工作的,津滨大道板块还是可以考虑的,因为在建设的4.10号线地铁,都将贯穿该板块,后期与河东,河西 的联系也将更方便。

东丽开发区,九号线沿线,连接天津市区和滨海的唯一交通轨道,对于在市区和滨海工作和发展的家庭,也是不错的选择,后期也有新的地铁通过这个版块,也提升了这个版块的增值率和保值率。

军粮城之前因为主要以还迁房为主,这两年出让土地后,也有了新的住宅项目,对于天津双城生活,工作的家庭,预算不多的,也是一个新的选择。目前房价在1-1.4万。二手房以还迁房为主。

上面是环城四区的热点板块介绍,我们再回过头看一下市区的这几年新房成交量。



我们回顾上一次天津市房价大涨的涨幅对比图,市区的涨幅要高于环城,而且也是领涨其他区,根据房价的波纹效应,也是从中心向四周越来越低。


包括从17年调控开始,天津市区的新房项目成交量也一直在下降,除了价格方面,还有就是土地供应,市区的土地越来越稀缺,而天津市的教育,医疗,就业机会也主要集中在市内六区,如果你要投资房产,还是优先考虑市区,如果市区够不到,再考虑环城,然后才是远郊。


天津房价波纹效应



虽然天津市区的成交量下降,但是环城市区的成交量有的却在提高,这也说明市区改善自住需求的外溢效应。距离市区越近的板块,将来能承接市区外溢的需求就越多,房价涨幅也就越大。


上图是一个调查报告,不同年龄阶段的购房人群,现在对房子的考虑因素也是不一样,正是因为人的观念变了,所以在选择项目思路上,也需要做出调整,现在购房者心目中:

好的房子=好地段 好产品 好物业

如果预算够不到市区,选择环城四区的时候,地段上,我们就一定要买到地铁沿线,无论是自住还是投资,房产未来的流通性也主要在交通地铁上。有可能你现在买房压力大了点,房子小了点,但是当有一天,你卖房子的时候,就会发现,好房子就是会好卖一点,而且卖的多一点。

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