被忽视的舒适住区：又pu(破)又du(大)额普陀 有那么差吗

来自魔都房房房

地域鄙视链可以说无处不在，在上海，市区鄙视郊区几乎是一种“习以为常”。

并且市区之间还有鄙视链。

市区一梯队的黄埔、徐汇、静安（老）、长宁鄙视市区二梯队的虹口、杨浦、闸北、普陀，而两个梯队内部，仍有分歧和争议。

黄浦、静安（老）、徐汇、长宁>

>虹口、杨浦、闸北、普陀>

浦东新区（主城区除外） 其他郊区 崇明

黄浦（内部还有卢湾躁动）、徐汇和老静安互相“别苗头”，争市区“老大哥”的位置。闸北并入静安后，发展也是“一骑绝尘”，虹口和杨浦凭“北外滩”以及“东外滩”也是“打得火热。”

那么，普陀呢？作为上海中心城区中最大的一个区，老普陀经常自嘲

“普陀普陀（pudupudu），又破又大（又pu又du）”

emmmm,普陀人民表示退出群聊

从地理位置看，普陀区是上海少有的，内、中、外环均占位的板块，也是面积最大的市区之一，并且普陀区大概经历过三个阶段的扩区史。

第一阶段是苏州河北岸到内环线，那时候的上海西站是真正的郊区。

第二阶段是从内环线到中环，现中环百联就是分界线真北路外侧郊区。

第三阶段就是桃浦新村以及建德花园的加入。桃浦新村就是原三湾一弄的人拆迁过去的。当时不愿去，没办法，只得把桃浦新村地块从嘉定（当时叫嘉定县）划入普陀。建德花园也是如此。

所以从地图上看，普陀区的地形是比较怪的，一西北、一西南突出去很大一块。这和别的市区成方块的形状格格不入。

来源于百度地图

此外，普陀区的房价水平可以说是整个传统市区七区里最低的，也一直是同环线的房价洼地。

图源于链家

普陀区也是七大中心城区中唯一有一部分不属于主城区的行政区。

多年前，牛逼哄哄的真如副中心规划，到今天也没有什么起色，真的一言难尽，也有很多人“怪”李嘉诚虎头蛇尾，捂地不开发就跑路了。

不得不说，普陀的整体发展在市区里真的算慢的，也怪不得那么多人唱衰普陀。

可是，普陀真的有那么差劲吗？

1“不温不火”的普陀

放眼整个上海，其实普陀的实力不算弱。

尤其是苏州河沿线，普陀的整个城市界面都还是挺好的。与长宁和静安接壤的板块普陀本身的实力比较强劲，配套也是很好的。

但是普陀的两条环线之间，形成了明显的差距。普陀区就是这样一个介于市区和郊区之间的区。一半很发达，但另一半就比较老旧。

在“上海2035规划”中，普陀是唯一一个没有中央活动区的中心城区，在城市职能上，普陀区功能比较单一，居住功能偏多。紧邻静安的区域，大部分只是静安居住功能的延伸。

图源于普陀区规划示意

而对于普陀的转型之路，在《上海市普陀区单元规划》中也提出了普陀区发展的总目标，可以概括为四点：

西北门户、智慧城区、商贸文化、苏河风貌及生态居住。

图源于普陀区规划示意

可以看出，普陀区的整体定位还是比较明确的，通过明确的功能定位后，向着“宜居、宜创、宜业”的目标愿景所迈进。

从居住层面上看，其实普陀区的整体公建配套还是可以的。

交通上，普陀区整个区有6条半地铁线。11号线、7号线、3（4）号线、13号线，14号线、15号线。地铁分布的特征是东南密而西北疏。早前，11号线沿线，形成了漫长的“河西走廊”，是普陀西北板块唯一的城际线路，而7号线几乎是普陀甘泉、石泉、长寿板块等板块唯一通往中心城区的地铁线。

14号线加进来之后，就能直达陆家嘴了，15号线南北横穿普陀，丰富了普陀地铁上的交通线路。

图源于网络

此外，普陀区作为京沪高速的起点，作为极少数板块横跨内环，中环，外环的区域，板块内轨道交通纵横，所以对于自驾上的出行来说，便捷度也是很高的。

商业环境上，普陀虽然没有能够形成那种重量级的商圈，但是普陀的商场实力也是不小的。

普陀商圈一哥，当然就非环球港莫属。环球港是传奇商场，曾经的远东第一大商场。商业面积36万方，超高层办公64万方，百万方的大体量。而且整个环球港设计的非常气派，威尼斯风格的，很漂亮。双子塔现在也基本成了普陀的名片。

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老牌商业体长风大悦城，其实设计的也不错，虽然现已经没有环球港的名气响亮，但是许多老上海人还是很认可长风大悦城的。并且通了15号线之后，交通的优势更大了。

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此外，体量达到30万方且设计别具一格的“天安千树”也已经开业，这个商业体是集购物、餐饮、文娱、文创、酒店、办公等完整的综合体形态为一体，以创意为基因，把建筑艺术、文化传承和历史遗产以及自然风貌都融为一体，是中国乃至全世界不可复制的地标，相信之后也会成为普陀的又一地标。

图源于网络

教育上，普陀教育资源虽说不能和正市区的一些板块比，但华二回归、加上众多的九年一贯制学校，优质教育也让这个区域在很多人买房的规划范围内。

此外，普陀教育上还有个特征就是九年一贯制学校蛮多的，在公民统招的背景下，九年一贯制的学区还蛮吃香的。

医疗上，普陀只有二家三甲医院和一家三乙医院，同济医院和上海市儿童医院泸定路院区是三甲医院，然后普陀中心医院是三乙医院。

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而这个成绩从上海市区来看，只能算及格。毕竟隔壁静安区那是一大堆的好医院啊。医疗资源上，普陀确实是相对比较欠缺的，但好在普陀紧邻静安，去静安就医也算是方便。

从以上普陀整体的公建看来，普陀也不是一无所有，虽然放眼整个市区来比，确实综合水平弱了些，但是也不至于很差。

而且普陀“偏静安”区域的居住环境以及配套都相当不错，此外，沿苏州河板块的房产价值普遍较高，滨河优势非常明显；并且长风、长征、万里的地段价值也一点都不弱。

那么普陀为什么发展得那么缓慢呢？

上海各个区域的发展不一固然有其历史根源。

普陀区原为老工业区，昔时工业以纺织、面粉为主体，改革开放以来，已迅速成为各门类工业竞争发展的综合性工业区。普陀区板块划分图由于开展市场经济建设，大力发展房地产业、物流业、商业、现代都市型工业、旅游和服务等第三产业。

普陀区原来棚户陋屋较多，潭子湾、潘家湾、朱家湾、药水弄为旧上海著名的“三湾一弄”棚户区。1951年，开始建设上海第一个人民新村——曹杨新村，此后陆续建成新村60余处。

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在建国初期，苏州河沿岸也建起了规模宏大的轻工业综合体，为全国人民生产轻纺产品，所以上海也被称为共和国长女。

与之相匹配，大片工人新村也开始营建。而且当时的建设者并没有因为国力不济而降低规划和建设的标准，不但楼间距，道路密度，绿化等皆合理，还营建了长风公园这样的大型城市公园…

所以，直到今天，桃浦、真如、曹杨、宜川路、甘泉路片区分布着大量“老公房”，但是这么多年过去，这些老房子早就跟不上民众对居住体验的要求，同时也跟不上城市审美要求。

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不过从客观层面，纯粹以生活便利度方面来讲，曹杨、宜川路、甘泉路片区性价比很高，距离市区又近。只是确实整体城市界面过于老旧，跟不上时代的步伐。

而且在人口结构上，《2020-2025年上海养老产业市场前景及投资机会研究报告》数据显示，2019年普陀区60岁以上的户籍人口已经达到了35.65万，普陀的老龄化是比较严重的，而且大多都是早年工人新村退休了的老年群体。

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分布在普陀各个板块的老公房，想要大面积动迁改造的难度还是蛮大的，所以后续想要大面积改造的可能性不大。

其实上海终究得是普通民众的上海，作为第一所社会主义高师，和“十里洋场”的上海比，普陀区不过展现了上海的普通一面，或许没有那么洋气那么高大上，但内敛和低调绝对是普陀的代名词。

所以普陀的发展一直处于不温不火的状态，因为普陀确实不能像其他一些新城区一样大刀阔斧的干，只能由点及面开来。

2 等待蝶变的普陀

在总发展目标的基础上，普陀对未来发展是有着明确的定位和侧重点的。

普陀在发展上，《规划》提出继续深化延续“一轴两翼”的空间结构，打造武宁创新发展轴，建设北翼城市转型示范走廊，构建南翼滨河开放活力带。

图源于普陀区规划示意

同时，也明确了，真如副中心、桃浦、真北等地区的发展格局。这些都是未来重点发展的地区。

图源于普陀区规划示意

《规划》里也表达对真如副中心、苏河水岸经济带和桃浦的产业转型加速的决心。创新企业总部集聚地、科技创新中心新的发展极会对普陀区的带来经济优势，并将为普陀带来高端人口导入的可能性。

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真如

虽然普陀真如的崛起已经等待了十年之久，但是相信全新的”黄金十年“，真如正式起飞的时机已经成熟了。

空间决定了规模，作为上海市中心最后一块可供大规模成片开发的土地，真如的开发规模将令全上海为之瞩目。规划各类建筑开发总量达到约640万平方米，开发体量为四大副中心之首。

伴随着高尚领域、中海臻如府的成功开发，地铁14号线与11号线交汇于真如，一座功能复合、文化多元、生态优先、创新引领的综合性城市副中心——真如即将脱颖而出。

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桃浦

桃浦，在老上海人的印象里可能是个环境没那么好的工业区。从1997年至今，桃浦进行了3次转型，2017年桃浦正式更名为“桃浦创智城”，开启了从“制造”向“智造”转变。

作为2035重点发展的区域，桃浦板块坐拥“三环三射”的交通条件，可以说是联动上海主城区、衔接长三角沪宁走廊的门户咽喉和交流枢纽地区。

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桃浦智创城北起沪嘉高速，东至真北路，南邻沪宁铁路，西至外环线，总面积7.9平方公里，是上海中心城区现存最大的集中连片成规模开发的区域。

《规划》中，桃浦智创城更将计划被打造成国际智创城。

核心区面积约4.2平方公里为核心区，包含商业办公209万方、住宅社区110万方、科研设计76万方，其他配套34万方。支线以东面积约3.7平方公里为拓展区。

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滨河板块

普陀的滨河板块也就是苏州河沿岸板块，（包括长寿、武宁及长风板块），这三个板块本身就是普陀发展最好的地方，也是上海内环代表的“三高”——高医疗水平、高教育质量及高生活品质，因此普陀这三个内环板块也是发展的大势。

苏州河本身也是上海”一江一河“规划中的重点发展，是向着世界滨水的理念发展的。

普陀的滨河板块占据了苏州河最好的资源，整个板块都在苏州河连湾上，拥有苏州河几个连续的河湾，这样的天然地理条件是不可多得的！

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聚焦于普陀区苏州河十八湾中的三个湾，分别是长寿第一湾（长寿湾片区）、沪西第十湾（西宫至曹家渡片区）与长风第十八湾（长风、长征片区）“三大核心”片区，并通过核心片区的建设带动苏州普陀东段、中段与西段地区的整体发展。

总的来说，滨河板块正积极推动水岸联动，经济互促，延展腹地厚度。

图源于网络

最后希望普陀明确发展目标和方向后，能一步步将规划完善落地，为产业“筑巢引凤”，推进普陀整个区域能级，也期待未来普陀的蝶变。

3 新房不多的普陀

普陀区虽然挺大的，但是今年的新房不是很多。今年预计有6个项目等待入市。最快能入市的，估计是锦绣里二期。品尊国际三期建造程度也达到入市条件，据悉8、9月入市。其余的项目最快也要到年底入市。

锦绣里二期

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品尊国际

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除了新房项目，今年第一批土拍中，普陀区推出了两块待拍地块，一个位于长风板块，另一个位于中山北路苏州河畔新湖明珠城旁，都是位置相当不错的地块。均已名花有主！

长风地块

普陀区长风社区W060602单元盘pt0268-09地块

竞得人：惠州奥林匹克花园置业投资有限公司,湖北省华融置业有限公司。即宸嘉发展。

房地联动价：98000元/㎡

板块前期新房长风瑞仕璟庭，2020年开盘价为89990元/平。涨跌情况：上涨8000元/平。

长风社区W060602单元盘pt0268-09地块，项目直线距离苏州河1.3公里左右，苏河景观是不要指望看到了。

pt0268-09地块距离苏州河示意

这个地块位置相当好，位于长风板块，该板块地铁，商业，学校等资源都很完善，居住环境不错，预计未来会是个热门项目。

中山北路地块

普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块

竞得人：招商蛇口

房地联动价：105200元/㎡

板块前期新房新湖明珠城，2022年开盘价为105200元/平，涨跌情况：持平。

光复西路的B3-16地块，毫无悬念，被招商拿下，名字都订好了：苏河玺。项目直线距离苏州河140米左右，苏河景观相当值得期待。

B3-16地块距离苏州河示意

项目在新湖明珠城边上，周边配套也相当不错，离地铁站很近，未来估计也是个热盘。

总的来说，

普陀和其他几个市区比，确实没有那么明显的优势特征，但是从居住上来说，综合配套也还算不错，而且普陀的未来发展也很明确，不过还是要看具体的落地能力，希望不要给人失望，不要只是画饼。

而随着上海城市发展不断的往外拓展，市中心核心地段的一手新盘单价高达十多万，部分二手单价甚至二十来万，二手次新一房难求，寸土寸金的时候，普陀置业的性价比也是越来越凸显。

不过普陀的新房确实不多，还是要好好珍惜哦。

二手房上，如果重视配套的，建议关注曹杨、长风。如果重视小区环境的，可以关注长寿路板块。如果从交通角度考虑，普陀交通便利，再以环线辅助，性价比还是颇高的。

预算超过1000万以上的，武宁、长寿、光新、长风都可以关注。预算相对低的，可以考虑真如的一手房。预算在300以上的，普陀也是可以找到合适的房子，一居二居都可以的，只不过地段和产品或多或少有缺陷。