深圳800亩未收储土地挂牌牵出房地产利益集团「深圳安居房论坛」

9月28日下午，2022年深圳第三次土地拍卖落下帷幕，挂牌的7宗涉宅用地6宗成交，1宗流拍，成交的地块中，4宗底价成交，2宗以最高限价成交，共揽金106.38亿元。

值得注意的是，本次龙华区一宗建设安居型商品房的地块受到追捧，而销售限价相对提高的光明马田地块却遭到流拍，而上述现象的背后是房企对项目去化以及现金流的考量。

深圳土拍“小步快跑”

深圳本次土拍的规模并不算大，7宗涉宅用地总土地面积约49.51公顷，总建筑面积约122.10万平方米，挂牌起始总地价约117.97亿元。7宗涉宅用地位于宝安（1宗）、光明（1宗）、龙华（2宗）、坪山（3宗）四个外围区域，南山、福田中心两区均无土地供应。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次只有7宗地挂牌，延续了今年以来“多批供应、小步快跑”的供地原则，与当前开发商整体拿地积极性不强有关。

深圳今年的集中供地分为四次，较去年多一次，第四批次初步计划于九月底或十月份集中发布挂牌出让公告。今年前两次集中供地，深圳已出让22宗居住用地，共揽金532.62亿元。加上第三次土拍，深圳共出让了28宗地，成交金额为639亿元，较2021年全年的959亿元还有约320亿元的差距。

深圳本次继续沿用“三限双竞 摇号”的方式挂牌出让，初始建设公共住房，竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。与前两批次相比，初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房。

据悉，本次土拍吸引了华润、中海、招商、保利、金茂、深铁、深业、安居、嘉达、信城、汉成、湖北联投、华地、中天、永晖置业15家房企参与，最终，华润、招商、深铁、信城均有收获。

龙华区福城街道A922—0824地块是本次人气最高的地块，共吸引10家房企参与竞拍，经过一个小时的竞拍，最后9家房企进入摇号环节，由信城控股以最高限制地价3.47亿元竞得。该地块土地面积1.52万平，建筑面积5.45万平，住宅部分全部建设安居型商品房，平均销售价格不高于26800元/平方米（不含室内装修价格）、最高售价不高于28100元/平方米（不含室内装修价格）。

合一城市更新集团总经理罗宇对第一财经表示，去化和流动性是当前房地产项目投资极其关注的两大因素，上述地块的住宅全部建设安居房，因为安居房价格比商品住宅低，多年以来，深圳安居房供不应求，不少家庭都在排队中，也就是说，该项目建成后销售去化不成问题，另外，该项目存在一定的利润，这也是房企争相竞拍的主要原因。

龙华区福城街道的A922-0823宗地与上述宗地相邻，招商以挂牌起始价15.03亿元竞得。该地块位于九龙山数字城重点片区范围内，用地面积2.72万平，建筑面积9.5万平，普通商品住房毛坯销售均价不高于53600元/平。

销售限价有所提高

销售限价上升的情况在本次土拍中依旧存在。

宝安区福海街道A208—0991宗地由华润置地以27.5亿元的最高限制地价竞得。该地块土地面积为3.09亿元，建筑面积为13.06万平，位于华润与金地共同打造的在售项目——润峯云上府旁。该地块的普通商品住房毛坯销售均价不高于47950元/平方米，较2021年拿地的润峯云上府地块可售毛坯限价 45700元/平上调了2250元 /平。今年6月，润峯云上府入市，共659套房源，深圳市房地产信息平台显示，润峯云上府目前还有16套房源处于“期房待售”状态。在一众刚需盘销售疲软的情况下，润峯云上府的去化情况相对较好。

光明区马田A629-1340地块，尽管限售价格相较去年上调5000元/平，但最终因无人报名而流拍。该宗地位于光明区马田街道，临近6号线薯田埔站，占地面积2.2万平，建筑面积11.01万平，挂牌起始价为15.62亿元，建成后普通住宅毛坯限价47200元/平。

根据挂牌公告，除了需要建设10160平无偿移交政府的公共租赁住房建筑面积，该地块还将在地块达到最高限制地价之后，竞企业自持的保障性租赁住房面积，最高限制面积为20300平。

另外，该区域的楼盘去化情况或对该地块的出让也存在影响。今年7月金地明峰府入市，推售住宅575套，销售去化并不亮眼，深圳市房地产信息平台显示，截至目前金地明峰府还有403套住宅处于“期房待售”状态，销售去化仅约3成。

深铁独揽三宗地块

要说本次土拍的“赢家”，非深铁莫属，摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046宗地，3宗地均以底价成交，共花费60.38亿元。

实际上，深铁底价独揽多宗地块，这样的结果并不稀奇。去年11月，土地市场渐冷，在深圳第三次土拍中，深铁就曾以178.51亿元的底价独揽5宗地块。

根据出让公告，坪山G14306-8011、G14306-8012为相邻地块，位于坑梓街道，普通商品住房毛坯销售均价不高于35300元/平方米；安居型商品房毛坯销售均价不高于17600元/平方米、最高毛坯销售价格不高于18500元/平方米。

另外值得注意的是，上述两地块均位于轨道14号线的安全保护区和19号线控制预警区的。李宇嘉表示，深铁拿地较多，主要与地块涉及地铁上盖物业有关。

近期广州地铁、杭州地铁等都有大规模拿地的案例，地铁越来越成为地方土地市场的生力军。

李宇嘉认为，一方面，区域综合开发越来越成为土地出让的重点；另外，热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产给地铁企业输血，已经成为地铁开发建设的主要支撑；再者，国企或政府平台中，地铁的实力相对雄厚，在公共设施不太完善的郊区拿地，地铁开通后卖房，溢价也会比较高。