二手房还会上涨吗「存量房能卖吗」
来源： 2023-11-30 18:16:49
因为持房成本增加，或者对房产税征收的传闻，很多二手房持有的家庭感到很无奈。他们手里的房子在不断贬值，而且很难卖出去，真正体验了楼市的风险。其实，比二手房持有者还受伤的是存量房的持有者，开发商的现房，却无人问津。
有人也许会感到疑惑，开发商的期房都有人购买，现房为什么没有人接盘？这些现房如果在行情好的时候可以打折出售，当前房价下跌，那些位置差、户型不好的房子，只能在开发商手里。不但占用资金，对开发商的声誉也造成不好的影响。那么，存量房太多会出现什么问题？
第一，存量房集中在开发商手里，多数是难以卖出去的房子
在房价持续上涨的时候，即使位置和户型较差的房子也是一房难求。所以，前几年很少出现存量房，期房的销售消化了大量的劣质房源。现在，开发商销售困难，资金回笼慢，出现很多的存量房源。据统计，三四线城市从2018年开始就进入存量房时代，曾经在三四线城市大量开发的某些大型房企，纷纷退出，多数三四线城市新房的去化率在12-18个月。一线城市因为限购等原因，也进入存量房的时代，更多的房子难以卖出去。
第二，占用开发商大量的资金，“限跌令”让他们不敢轻易降价
虽然开发商有大量的存量房，但是，不会贸然大幅降价，对市场造成不利影响。所以，很多城市出台了“限跌令”防止恶意降价。特别是某些大型房产企业，大幅度降价销售，为了减少存房量，回笼资金，扰乱了正常的市场秩序。如果不降价销售，这些存量房占用大量的资金，对公司业绩和发展的影响很大。导致了开发商不敢拿地，城市土拍出现流拍的情况，存量房太多影响房产市场和公司正常的营运。
第三，存量房太多的小区，影响居民的居住体验和生活质量
因为物业公司在收取物业管理费和卫生费的时候，需要提高小区的入住率来保障正常的服务。出现大量的存量房，导致小区的入住率太低，物业公司的服务就受影响。即使在开通暖气的时候，也因为入住率低不给开通，导致其他入驻的业主享受不到优质的服务，影响居民的居住体验和生活质量。从而导致小区业主对开发商有意见而出现矛盾，影响存量房的销售和开发企业的信誉。
存量房多数在一个小区里，如果小区的位置和口碑不好，这些房子很难销售。和二手房不同，他们分散在炒房客的手里，而且，选择的都是优质房源，再说，炒房客如果介入较早的话，是有盈利的。开发商对存量房有三种解决的方法：
01，承诺精装修，或者赠送贵重物品
虽然很多城市出台“限跌令”，制止房价大幅度下跌。但是开发商可以赠送优厚的物品来吸引购房者。如：有的开发商赠送精装修、有的赠送车位和储藏室，还有的开发商赠送家电等物品。这样让购房者得到实惠，有利于宣传和销售。降低存量房数量，能够及时而有效地回笼资金。
02，分销给房产中介，让出一块利润为销售佣金
当前二手房有价无市，很多中介和炒房客的触角伸向新房市场。开发商被监管而不能做的事情，中介和炒房客可以做到。他们人多信息源较广，可以利用各种途径和方法帮助消化存量资源。开发商也会让出部分利润给他们作为佣金，重赏之下，可以卖出去很多的房子，降低存量房数量，缩短去化率，取得较好的效果。
03，以顶账房的名义，抵顶部分材料款和人工费
开发商存量房增多，资金回笼就慢，供货商的货款和建筑公司的人工费就要拖欠。开发商会用部分存量房顶账，让这些材料商和建筑商以顶账房的名义销售，他们可以低价出售或者卖给自己的亲朋好友。不过购房者在购买顶账房的时候，一定要注意去售楼处咨询房子的实际情况和价格，或者去相关部门网站查询有无重复出售，防范风险。
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