买房子九亭还是徐泾「九亭发展前景」

要说松江哪里的新房最热，那么泗泾和九亭无疑榜上有名。这两个板块从交通出行、发展格局、周边配套和新房价格来看都是颇为接近的。对很多买房人而言，如何选择这两个板块成为了难题。

从地理位置来看，两个板块彼此接壤，九亭更靠近市区。9号线途经泗泾和九亭两大板块，由于两个板块都很大，两站地铁之间间隔长达6公里，却没有在中途设置停靠站点，这一站路相当于跑了市区4站的距离，这对依赖轨交出行的沿线市民来说，需要跨越较长距离来到地铁站，这并不友好。

泗泾和九亭板块图

不过这没有影响到泗泾和九亭成为松江热门的置业板块，年后这里也将迎来放量供应，那么除了位置上的差别，这两个板块究竟差异多大，板块的优势在哪里，哪个更适合买房人，不妨来看下。

后起之秀泗泾，焕然一新的城市界面

先来聊聊泗泾板块，泗泾东临九亭，西面是佘山自然保护区，北侧就是青浦赵巷。由于泗泾板块的发展比起九亭更晚，这里主要以新建商品房和成片的拆迁安置房为主，整个城市的界面是比较新的，鲜有老旧小区的身影。

交通出行上，9号线是泗泾居民前往市区的不二之选，毕竟坐上地铁25分钟就可以到达漕河泾，而同样搭乘公交则需要1个半小时以上。作为松江目前唯一的轨道交通，9号线峰值的运量也是相当惊人，要知道9号线是上海客流量仅次于1,2号线的地铁线路。

数据来源于市交通委指挥中心，图源上海发布

由此在上海限流的部分轨交站点中，泗泾就占有一席。而且这里限流时间之长，如果你是在市区上班的话，意味着每天都要赶在限流前就要早早出门。况且松江短时间内还没有第二条轨交的计划，12号线西延伸或还要多年后才开始建设。

图源上海地铁metro公众号

泗泾板块那么大，并非所有楼盘都是靠近地铁站的。对于依赖公共交通出行的居民来说，都会搭乘公交车来到泗泾地铁站，因此这里还有个小型的公交枢纽站——泗泾汽车站，主要服务于泗泾板块内居民的交通接驳。

泗泾汽车站，易眼看房实拍

在生活配套方面，泗泾的商业中心并不多，沿街底商也比较少。目前开业的两大商业体都是围绕泗泾地铁站而建，其中上盖商业三湘商业广场体量约10万方，作为社区商业足够，不过定位偏中低端，主要以快餐品牌为主，还包含一个大润发超市，购物还算方便。

三湘商业广场，易眼看房实拍

而新开业的保利悦活荟品牌相对更年轻化，不过依然属于社区型的商业，招商情况还有待提升。

保利悦活荟，易眼看房实拍

而正在建设中的泗泾金地商业广场或将于2022年开业，其位于金地自在城的社区范围内，无奈体量才2.8万方，只能算是小打小闹。所以说泗泾商业面临的处境就是商业规模足够，但格局不够。

而就医的话，范围内有一所二级医院——泗泾医院，相信绝大多数住在这里的居民，依然会选择前往市区的大医院就医。

而生态方面，这里只有一个小型的泗泾公园，当然还有个相对比较冷门的景点——泗泾古镇可以游玩，相比其他水乡古镇，这里的人气相对较弱。不过泗泾距离佘山森兰公园比较近，是周末休闲娱乐的好去处，只要搭乘一站地铁即可到达。

当然要看一个板块未来有没有发展潜力，自然离不开规划。由于泗泾不属于松江新城范围内，因此享受不到新城带来的发展利好。

从官方发布的《松江区泗泾镇国土空间总体规划（2019-2035）》方案来看，泗泾的主要发展方向基本就是围绕G60产业，提升板块配套，丰富公共服务设施和提升生态环境，直白来说就是提升居住区的宜居性，也就是说未来这里不会有大型的规划和产业导入，因此很难有价值提升的潜力。

《松江区泗泾镇国土空间总体规划（2019-2035）》截图

再来看住房方面，这里的商品房大多在近5年建成，而且汇聚了各大品牌开发商，因此走在这里的感受就是道路和楼房都格外崭新。

泗泾街景，易眼看房实拍

目前泗泾挂牌的房源均价基本在4-6万/平，房龄较为新的金地、保利等品牌开发商项目，挂牌价格可以逼近6万/平。而房龄较早的商品房或者是远离地铁站的动迁房，价格基本在4万/平上下。总体来看，这里靠近地铁的新房还是存在一二手房倒挂的。

再来看新房方面，第六批入市的同济精萃二期认购已经结束，据悉项目有超950人参与认购，认购率超200%，已经触发积分。不过该项目在2020年4月入市时仅有35%的认购率。

同济精萃位于泗泾发展相对落后的北侧片区，距离地铁站也有近2公里。不仅位置偏，房价也比前期要高，不过比较意外的是，项目居然热销了。主要是当时泗泾有招商9号公馆，金地西郊风华和泗水和鸣可选，如今这些热门项目都清盘了，新房供应短缺，对于打算在泗泾定居的买房人，基本上没得挑。

泗泾项目分布图

不过年后，泗泾的绿中海即将加推，预计推出建面约87-133平二房三房，带装修交付。项目位于泗泾古镇附近，距离地铁站约1.8公里。打算在泗泾置业的购房者可以关注起来。而“捂盘”许久的泗泾格力项目也主体结构竣工，但依然没有入市的消息。

所以从目前来看，泗泾未来紧贴地铁站的新盘将很少，基本都要在1-2公里的范围内，相信对很多购房者来说还算可以接受。在泗泾购房需求依然很强烈的背景下，不排除后续新房会再次触发积分。

持续升级的九亭，三盘将呼之欲出

九亭板块和泗泾板块的发展颇为接近，不过九亭发展得更早，目前已经相当成熟，未来这里不太会出现大拆大建的情况。由于九亭起步早，早期便导入了大量人口，所以这里的人口密度相当高。

九亭地铁站出口处，易眼看房实拍

从地铁站附近停放的电动自行车就可以看出，这里的市民会从九亭各地来到地铁站，搭乘9号线前往市区。所以9号线就是九亭连接市区最重要的通道。从这里搭乘9号线到徐家汇，约24分钟即可到达。

截图自百度地图

和泗泾一样，九亭地铁站早高峰也采取了限流措施，况且想在这里上车甚至比泗泾更难，早上开往市区的地铁基本都是满载状态。九亭市民要想改变这一局面，恐要等到数年后轨交嘉闵线开通，届时能分流不少9号线的客流。

不过九亭的一大优势就是距离上海市区近，从这里到七宝仅约3.3公里，到漕河泾约8公里，到徐家汇约13公里。有别于泗泾的是，这里前往上海市区的公交车线路也逐渐多了起来。198路、沪松线、92路和186路都能直接到达徐家汇。对于很多不赶地铁的非上班族来说，又多了一项公交出行的选择。

九亭金地广场，易眼看房实拍

商业方面，九亭板块内各大居住区附近遍布了大大小小的商业，与泗泾商业体集中在地铁站附近不同的是，这里的商业属于见缝插针般地分布在板块各地。

北九亭以大型商业综合体为主，有早期建成的中低端商业广场，也有新建成的符合年轻人潮流的商业综合体。

在这些商业体中，人气最高的当属新开业的九亭金地广场，目前招商业态比较丰富，品牌也较为年轻态，它也是目前九亭最热的商业中心。

而南九亭则属于九亭老镇，这里有大量的沿街商铺，比起泗泾崭新且高冷的城市形象，这里充满了生活气息，道路上的车流量明显上升。

九亭镇沿街商铺

站在这里的另一大感受，恐怕就是头顶上不断经过的飞机，噪音是难免的，不过比起七宝，这里要安静不少。

其他生活配套方面，这里同样拥有一所二级医院——九亭医院，位于九亭镇上。公园则有体量达到100公顷的九科绿洲公园，已经于前几年建成，体量几乎是泗泾公园的20倍。不过公园距离九亭地铁站比较远，其更靠近G60科创走廊，因此很难辐射到板块内的居民。

话又说回这里的新房，九亭这两年的新房供应一直是比较少的，主要原因还是这里的开发已经基本饱和，可出让的土地很少。在第六批入市的新盘中，“捂盘侠”洋江唐顿公馆终于开了，并且已经处于准现房状态。

洋江项目效果图

先来说下好的地方，该盘65%的绿化率是市面上比较少见的，另外位置也还不错，位于南九亭核心位置，距离地铁站仅约1公里。

不过想买到这个盘并不容易，现场的接待并不算友好，首先要预约才能进去看房，还要全款卡首付，购买安装包等等情况，甚至置业顾问还在电话中信誓旦旦表示，不到70分就放弃吧。（最终未传出触发积分）

其实想在九亭上车的购房者并不用焦虑，春节后九亭或有三盘同时入市。分别为洋江唐顿公馆、贝尚湾和奥林匹克公园三期，都属于老盘加推项目。

九亭新盘分布图

先来看距离洋江项目不远的复地富顿街区，项目周边的生活氛围不错，不足之处就是距离地铁站更远，约1.7公里，不过有多辆公交可以直达地铁站。

复地项目位于九亭大街，周边的底商比较成熟，项目的外立面基本已经成型，社区环境也相对较好，对面的复地九月即将交房，该盘是2020年入市的新盘，且精装修交付。

复地富顿街区外立面，易眼看房实拍

比起复地九月，复地富顿街区不仅价格要上涨，还是毛坯交付。富顿街区预计推出约56-159平1-4房，主要以大户型为主，还有少量的一房和两房户型。对于预算比较有限的购房者来说，有机会一试。

复地富顿街区沙盘，易眼看房实拍

另外，位于九亭地铁站附近的贝尚湾也早已建好，4幢楼也是迟迟未开。从位置来看，贝尚湾最有优势，距离地铁站不到1公里，项目自带贝尚生活中心，盒马鲜生，全家，招商银行，必胜客等品牌入驻。不远处就是九亭金地广场，项目旁边就是九亭临时公交枢纽，而真正的九亭公交枢纽新建工程于去年开建，预计今年底交付。

建设中的九亭公交枢纽，易眼看房实拍

贝尚湾属于九亭范围内品质不错的小区，外立面很气派，内部景观、园林也都保养得非常不错。该盘也算是九亭二手房挂牌价格比较高的一个项目，基本在6.5-7万/平，而其余项目的挂牌价格基本也就在5-6万/平。

不过项目一直没有拿到预售证，或许与项目过高的预期不无关联。受到限价影响，上一次贝尚湾开盘有接近6800元/平装修包价格存在。今年若项目再次加推，毛坯交付的可能性会很高，是否会存在更高的价外款还不得而知。

贝尚湾待售楼栋实景，易眼看房实拍

另外，奥林匹克花园是九亭很早就交付的一个老小区，体量也很庞大。这一次加推的三期建面约80-150平高层，规划490套，售楼处尚未开放，项目由9栋小高层组成。从走访中发现，加推房源就在三期的社区内，小区绿化率还不错，不过没有做到人车分流，总体给人的感受就是中规中矩，景观也比较单一。

奥林匹克花园三期社区，易眼看房实拍

综上来看，这三个项目或多或少都存在不足之处，不过上车九亭新房的机会本来就不多，如果你打算在这里置业新房，年后的机会还是不要错过。

结语

对比之下，九亭的出行会更便利，配套成熟度也更出色，不过置业的成本也更高。尤其是发展较早的南九亭，城市规划也相对杂乱。

而泗泾的发展相对较晚，城市界面很新，道路环境更不错，但生活氛围较弱。由于这两个板块主要以外来导入人口为主，人口密度也是比较高的，早晚高峰地铁通勤的压力是比较大的。

对于买房人来说，想在这里置业积分自然是不可缺少的，不过究竟选择泗泾还是九亭，相信买房人心里会有自己的答案。