安置房卖不出去「安置房剩余房源可以买吗」

在南京主城，有这么一个区域：根据百度地图导航，距离新街口10公里、距离河西3公里、距离南京南站4公里、距离江宁百家湖7公里，这就是城南“两桥片区”（铁心桥-西善桥片区）。这个板块还有一个有意思的别称——“高级油坊桥”，究其原因，是因为这边是南京比较大的安置房片区，区域内的住宅主要以安置房为主，普通二手房很少，新房就更少了。

但是，最近我却发现这个板块内一直被遗忘的小区——善水湾花园，最近有点“火”。365二手房网显示，小区的挂牌价自今年以来，一直呈现上涨趋势。

为了探究小区房价上涨的原因，我还是决定前去实探一番。

实探安置房片区包围下的“遗珠”，没想到...

目前铁心桥片区只有S3号地铁线可直达，新房城南公馆和我要去实探的善水湾都在S3号线贾西站。

从地铁站出来后，导航显示离小区大约还有1.3公里，骑车需要5分钟左右，步行的话大约20分钟，总之还是有点距离。

去善水湾的路上，我发现沿途遍布着大量的安置房小区，不亏是为“安置房片区”。途经还看到了城南公馆醒目地伫立在安置房小区旁边。据了解，这个盘是现房出售，买了很快可以拿房入住，既有小户型也有改善大户型，很受地缘客的青睐。

随后，我便找到了善水湾花园小区。小区疫情管理还没有完全结束，进入小区之前仍旧需要测量体温，但是门禁管理倒不算严格，可能是小区业主进出太频繁，大门口干脆直接开着。

善水湾一共有三期，一二期是一个园区，三期是单独一个小园区，与其一街之隔，我这次去了一二期的园区。小区是2014年交付，妥妥的次新房，所以小区的整体环境看上去很不错。

目测，善水湾花园的绿化率应该比较高，小区的绿植很丰富，而且可以看出物业经常会打理。

除了丰富的绿植之外，小区的景观也设计得不错，园区的核心位置开辟了一个大型游泳池，此外在园区的不同角落都设计了大小不一的凉亭。

不过目前游泳池略显浑浊，可能需要好好清理一下。

小区采用人车分流管理，有自己的停车库，整个园区还是比较规整，并未出现乱停乱放的现象。

总体来看，小区的环境不错，没有明显的缺点，只不过低层户的采光略微会受到一点影响，尤其是小区绿植比较丰富，有些会遮挡到了1-2层住户的视线。

实探结束后，我在小区周边转了一下，发现一二期大门对面就雨花台实验小学西善桥分校，斜对面则是农贸市场和超市、影城，小区侧门还有自带的幼儿园。也就是说，业主的日常生活是完全可以满足的。

但是因为板块规划不足的原因，目前周边还是缺乏大型医院和商业综合体，加上目前周边正好在拆迁和道路修整，交通状况也不是很好。

新房大火、板块利好消息频出，刺激小区房价出现上涨

因为善水湾花园这个小区体量比较大，所以开盘起始时间比较早，持续时间比较长。首开时间可以追溯到2012年，当时新房的价格是11500元/平，甚至还有低于1万/平的特价房。

小区交付之后，因为地段的原因，房价一直比较平稳，但是今年以来，365二手房网显示，小区二手房房价出现了比较明显的上涨。小区最新挂牌均价显示为30879元/平。

随后，我也查询了小区近期的成交记录，近期成交的两套两室户型的成交单价也都成功破3万/平。第一套还是纯毛坯成交，同比去年一套相同户型的成交价，房价确实有较为明显的上涨。

对于小区涨价的原因，我也咨询了附近的房产经纪人，他表示：小区二手房的价格自2018年开始一直在小幅上涨，只不过和其他热门区域相比，西善桥板块比较“冷门”，大家很少关注而已。小区2017年的时候，价格还比较低，两室的价格大约在220万左右，随着一二期的房源满两年之后，房价出现过一次小涨幅，随后又维持较为平稳的幅度。

至于从去年年底到现在出现的小涨幅，其实是受到了板块内新房开盘的刺激。去年年底，城南公馆新房大火。大家终于看到了西善桥板块的发展潜力，雨花未来会重点打造龙翔中央商务区，完善的配套自然会辐射周边。

虽然善水湾花园不属于龙翔商务区，但是距离其并不远，考虑到龙翔商务区将配有大型商业体、省妇幼医院、中华中学雨花分校等，这些配套都将弥补西善桥板块的发展不足。

新房总价高、安置房无法交易，小区成地缘刚需客最佳选择

我从中介获悉，近两个多月，小区二手房成交量还不错，尤其是两室户型成为不少地缘客的首选。

究竟原因，主要是：周边次新房基本空白，善水湾成刚需地缘客最佳选择

如果不考虑买安置房的情况下，目前善水湾花园是地缘刚需客最佳的选择。小区旁边是禹洲映月溪山，虽然也是次新房，但处于限售状态，二手房无法交易。

远一点的还有琥珀森林，但是价格比较高，目前均价为3.3万/平左右，而且小区离高架比较近，部分楼栋会受到噪音影响。

此外还有七彩星城小区，小区离地铁更近，但是离现在宁芜铁路很近，而且小区环境相对一般，所以目前挂牌均价比善水湾要低，只有2.7万/平左右。

善水湾目前两室成交最多，小区内既有18层高层也有11层小高层，其中，小高层的两室户型更加通透，总价偏高。

而高层中的双南阳台的户型也颇受多数客户的认可。

小区也有大户型在售，但是因为总价偏高，成交比较少。据中介介绍，关注这个小区大多是预算有限的外地年轻人，出于改善置换的比较少。

其次，周边新房所剩无几，安置房大多无法交易

目前，区域内新房所剩无几，龙湖天钜基本售罄，城南公馆目前只有少量130平的大户型在售，总价在450万 ，暂无其它新房项目。二手房方面，周边安置房大多属于小产权房，没有产权证，无法上市交易，365网站上关于这类小区的二手房源也基本没有。

目前周边可以进行交易的安置房只有贾西新苑和梅岭小区，但是成交比较少，看中安置房的客户更愿意买春江新城的安置房，毕竟小区离地铁站更近而且生活配套成熟。