该不该征收房地产税「房产税合法吗」

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这意味着，争议多年之久的房地产税终于开始启动，中国房地产将迎前所未有的超级变量。

自古以来房屋一直是老百姓的重要财产，税收是一种重要的政策工具。中国古代长期处于小农经济、自然经济条件下，重农轻商氛围很浓，房地产市场总体上并不活跃。但是，有关房地产的税收在中国古代却早已有之，中间经历了发展和定型，逐渐成为古代封建王朝税收体系中的重要税种之一。

目前改革试点如何落地，只能静候政策出台。今天，方志君就与您聊一聊古代房地产税的话题，一起来看看中国古代历朝的“房产税”是怎样的。

房产证，是房屋所有权证的简称，是指房屋者通过建造、买卖等方式取得房屋的合法权，可以依法对相应房屋行使占有、使用、和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋权的合法凭证。

在中国古代，用于证明房屋买卖的凭证是房契。房契是契约的一种，按照今天的标准去看应该属于房屋买卖合同。古代的房契往往只有一份，并且只会写明出卖方是谁，中间人、经手人是谁，一般不会出现买方的名字，并在买卖完成后将房契交由买方收藏。因此，在中国古代，房契一旦丢失，捡到房契的人完全可以以此自称买方，要求房屋的居住者腾退，即便对簿公堂，房屋的实际所有人如果不能请到中间人、经手人，甚至是原房主作证，也可能很难打赢官司。

古代的房契模式基本相同，一般均采用如下格式：立典卖房屋文契（卖方姓名），今将坐落（具体地址）房屋（户型、面积、间数、新旧程度和装修等情况）凭中（房产经纪人的姓名或者见证人的姓名），议价出典，由买方管业（只写买方姓或完全不写），三面议明时值（出售价格），当日一并收足，并无短缺。其房并无重叠交易，亦无他人争执，如有等情，由典卖人理论，与现业者无干。空口无凭，立此文契为证。（契约的底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字，并注明签约日期，买方一般不签字）。

根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。

在一个名字叫“盉”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文。意思大致是：公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉、一件鹿皮披肩和一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。

卫盉是1975年2月从宝鸡岐山董家村一个铜器窖藏中出土的

在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王32年，又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。这次记录的是周厉王买地的事。周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这在当时是个很毒的誓。

周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。

税收是一种重要的政策工具，在上古时代的中国就已经有了税收，《史记》记载：“自虞、夏时，贡赋备矣。”

夏禹时代的税收也称“ 夏贡”“土贡”，形式较为简单，到西周时，由于井田制的实施，社会经济进一步发展，除继续推行“万民之贡”“邦国之贡”外，还出现了其他形式的税收，称为“九赋”，包括关税、市税、资源开发税、物产税等。西周设立“廛人”，负责征收市中各种税收，《周礼》记载：“廛人，掌敛市絘布、緫布、质布、罚布、廛布，而入于泉府。”汉代学者郑玄注：“廛布者，货贿诸物邸舍之税。”《周礼注疏》解释：“又其职有廛布，谓货贿停储邸舍之税，即市屋舍名之为廛，不得为市中空地。” 也就是说，“廛布”是对商人放置货物于邸舍之中所收之税，是屋税与空间税的结合，类似于后代的栈房税。

许多学者认为，“廛布”就是中国最早的房地产税，虽然关于它的征收程序和标准已无法详知，但说明中国古代房地产税的征收可以上溯至迄今约3000年之前。

到了汉代，国家支出进一步增多，汉武帝决定征收“算缗”，征收对象为商人、手工业者、高利贷者和车船所有者等各类有产者，是一种财产税，其中房产也作为资产的一种被纳入征收对象，根据房产总值按一定比例来抽取税收。为防备有人逃税，汉武帝还颁布“告缗令”，鼓励百姓互相监督，揭发偷漏税行为，将偷漏税款额度的一半作为对告发者的奖励。

直到唐朝的德宗时代，单纯的房产税才诞生，叫做“间架税”，征收的地理范围是长安城。“间架”，指房屋的计量单位：“凡屋，两架为一间”。顾名思义，间架税是按房屋数目征收的，不过也兼顾房产的市值：“屋有贵贱，约价三等，上价间出钱二千，中价一千，下价五百。”唐政府根据估值，将长安居民的房产分成上中下三等，上等房每间征收2000文钱，中等房每间征收1000文钱，下等房每间征收500文钱。

间架税开征后，给民间造成了非常大的困扰，“衣冠士族，或贫无他财，独守故业，坐多屋出算者，动数十万，人不胜其苦”。当时长安城的没落贵族，并无多少财产，只是祖上传下的房产多了一些，一番计算下来，要缴纳的税钱劫辄超过10万钱，所以不胜其苦。由于反对者众，间架税实行不足一年，便废止了。

但五代时，房产税在一些地方已经成为正式税种，名为“屋税”。不过我们尚不知道五代时期的屋税如何征收、税率几何。

赵宋立国后，延续五代的惯例，也是将屋税定为正税，从北宋初到南宋末，屋税一直都是国家正税，征收的范围为“诸州县寨镇内”，即全国各个城市、城镇，换言之，宋朝的房产税是一种城市税，只向市民征收，农户不需要缴纳。

为了加强管理，宋、元、明、清等官府都开展了给房契备案的工作。而随着官府的介入，古代契约开始有了变化，未向官府备案的称为“白契”（也称草契），经过官府备案登记的称为“红契”。买卖双方订立“白契”后，经过官府验证并纳税，由官府为其办理相应手续之后，在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的契尾，钤盖县州府衙的官方大印，规正三寸许，方制，篆体，红色赫然，便成了“红契”，并由买方保存，作为房屋所有权凭证。

但是，契约向官府备案并不是无偿的。买卖双方要去衙门购买官方印刷的格式合同；按照要求签订完毕之后，需要持签好的契约到官府办理交纳契税的手续。当然，还少不了给官府内办事的胥吏们敬送红包，不然这些人可能会故意刁难，拖沓处理。如此一来，导致买房卖房的人们不愿意到官府备案。

因此，古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录，在这种情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就变成了房屋唯一的产权证明，一旦丢失，后果不堪设想。

图为大清咸丰元年的一份红契，交过契税，由官府盖章认定保护

在一些影视作品或文学作品中，往往会有一些贪官污吏、地主恶霸通过伪造一张房契，霸占他人房产的情形出现。也有一些不肖子孙通过抢夺、窃取房契，将房子卖给他人或用于典当贷款，导致老人居无定所等悲剧发生。这就是因为房屋主人手里缺乏正规、的产权证明，而官府那里又没有登记认可的交易记录。

当然，古代也有正面感人的案例。据《梁溪漫志》记载，苏东坡从儋县向北回来，选择住在阳羡，邵民瞻给他推荐了一套价值五十万铜钱的房子，苏东坡用尽身上所有的钱刚能买下，并选择了个吉利的日子住进新家。

后苏东坡与邵民瞻在月下散步，偶然到了一个村子，听到有个老妇人哭得很伤心，便推开门进去，苏东坡看见老妇人仍然在自顾自地哭泣，就问她为何哭泣。老妇人说：“我有一套房子，世世代代传了几百年，但我的儿子不肖，卖给了别人，现在我搬到这儿来了，住了百年的旧房子永远没了，怎能不痛心？”苏东坡问她的那套房子在哪儿，得知正是自己刚买的房子。

闻听此言，苏东坡立刻安慰老妇人：“你的房子是我买的，不用太悲伤，现在我把屋子还给你。”苏东坡随即叫人拿来买房的凭据，当着老妇人面烧了。第二天苏东坡叫老妇人的儿子接他母亲回到原来的住所，竟然不索取所花之钱。

宋朝之后，与房地产有关的税收有了新发展，如元朝的“产钱”，基本思路与宋朝的“宅税”相同，都是按照房屋面积开征的税收。

到明、清两代，房地产税的征收对象主要针对商铺，如明朝向城市和集镇商人开征的“房号税”，就以临街铺面作为征税对象，按铺面间数逐月征收，遇有闰月之年，全年征收13个月。该税种具有营业税、房地产税的双重特征，虽然征收标准不得而知，但万历十九年（1591年）巡视北城御史邵以仁奏:“夫京师之民，原无恒产，止以居房为业，衣食不足，即致变卖，有数年而一更者，有一年而再更者，甚至不能一月居者，在五城有房号之征，在府县有税契之课，良亦苦矣。”从中可以看出，其税率还是比较重的。明朝各城市设有“火甲”， 负责夜巡、防火、缉盗及官府交办的各种杂事，为解决“火甲”的费用，从明仁宗洪熙元年（1425年）开始，许多地方对店铺、库房、店舍等征收“门摊”，按房屋价值进行征收，也具有房地产税的特征。

与此同时，涉及房地产租赁的税收也越来越多，如明朝初年推出的“塌房税”。“塌房”是官府出资修建的商铺和库房，当时外地货物进京，京中无栈房贮货，这些货物一般只能贮于船中或城外，十分不便，明太祖朱元璋命人“于水滨筑屋”，这些房子提供给商人们使用，官府从中收取一定的“塌房税”，类似于西周时期的“廛布”。清代后期还推行“房捐”，对所有房地产租赁当事方均统一征收，清光绪二十四年（1898 年）规定：“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税10%。”

房地产交易方面的税收也一直是朝廷的重要税种之一，明、清两代均把房地产交易纳入统一管理并征税，相关管理制度越来越严格。明朝政府规定，房地产交易契约须经官府用印，称“红契”，否则不受法律保护，办理“红契”须收取一定费用，称“工墨钱”，相当于房地产交易税，开始按契约张数征收，如明太祖洪武二年（1369年）规定：“凡买卖田宅头匹赴务投税，除正课外，每契本一纸，纳工本铜钱四十文，余外不许多取。”后来发现此项规定不合理，改为按契约标示的价值征收，涉及房地产交易的“征其值百之三”。

明、清时代，在打击房地产私下交易以逃避税收方面也越来越严厉。《大明律》规定，在房地产交易中不订立契约并按律纳税者，一经查实，其交易款项的一半要充公。

《大清律例》则规定，典卖田宅而不缴税者，除将一半交易款收缴至官府外，还要对当事人处以“笞五十”的刑罚。

清朝明文规定课征房地产契税。顺治四年规定：民间买卖土地房屋者，由买主依卖价每一两交税银三分，由官府在契纸上盖印为证。雍正七年规定：每两纳税三分外，加征一分作为科场经费。契尾加盖官印后给业主。乾隆十二年，定契税之例。凡民间买置田房，由布政司颁发契尾格式于州县，编列号数，前半部备书买卖者姓名产业数、价格、税银。纳税后，填写以上数字，盖官印。当面截开，前半部给买主，后半部册汇送布政司核查。盖印者为红契。不纳税无契尾者，按漏税论罪。税率：买契9%，典契4.5%。

1840年鸦片战争以后，在西洋列强霸占的一些大城市的租界内，借口充裕捕房经费，先后强行开征房捐一类的捐税，才终于开始了近代房捐史的真正源头。

在太平天国的部分辖区内，也曾一度有过房捐。其征收方法又有不同，是以间数为标准，按日起捐。据史料记载，征额为：嘉兴每日每间三文，桐乡也是每屋每日三文，常熟则为每间屋，每日捐钱七文。这样的征收，对于平民百姓而言，其负担并不轻松。

清光绪二十四年（公元1898年），由户部通令各省审查城市集镇的铺户行店数，抄袭租界办法，规定房捐章程：“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金课税10%。”但当时还未实行就奉命停止。

后来在八国联军战事结束，辛丑条约签订后，清政府承担了巨额的赔款，但清廷当时已收入骤减，支出大增，国库空虚，因而清政府就将赔款额向各省分摊，所以使得房捐章程于光绪二十七年（公元1901年）又重新试办并付诸实施，但各地执行不一。“浙江首先开征，但仅抽及铺户行店，民房住户并未课及。铺户每月租价在三千钱或三元以下的，免税。嗣后直隶、江苏、广东、江西、湖南、安徽、福建、陕西等省陆续试办。”

民国时期的房契

辛亥革命后，仍沿用旧制，但名称不一，有的叫“市政总捐”，有的叫“特捐”，有的叫“警捐”，有的叫“店铺捐”。到1915年房屋税被称为房税。“房税是对铺户行店房屋及居民住宅所征收的税。税率是以铺户行店按每月实缴租赁价的20%课征，居民房屋按每月实缴租赁的5%征收，自有房产比照面积相仿的租赁价计征。房税征收机构为财政局，也可为警察局或公安局。房税则为地方收入，由各省自定章程，自己征收，故各地不一。”

从晚唐的间架税，到两宋的屋税，再到明代的房号钱、清代的房捐，房产税在古代中国少说也存在了上千年。不过，房产税制的设计是否合理，征收是否顺利，则各个时代大不一样。

文章来源：北京日报、中国发展观察、南都周刊、大道知行等综合整理

审核、发布：朱振鑫