是他挽救了三里屯也是他敢接“小超人”的盘

来源： 2023-11-14 18:16:48

「2014年4月，“小超人”李泽楷将其北京三里屯附近的地产项目——盈科中心——整体出售给房地产私募基金公司“基汇资本”，这是海外私募基金在中国进行的最大一宗单项物业收购案。

接“小超人”盘的人是吴继炜，这已不是他第一次与李嘉诚家做生意了，早在2013年8月他就带领基汇资本接下了李家在当年“七连抛”中的第一个楼盘——广州西城都荟。

这些消息令媒体兴奋，各家媒体纷纷将吴继炜称为“李嘉诚的交易对手，黑石和凯雷的劲敌”，并将其誉为“城市整容大师”，而他的故事和他化腐朽为神奇的商业哲学也渐为人知。」

吴继炜来自一个香港生意世家，出生在美国旧金山，在香港长大，父亲是一位非常成功的企业家。吴继炜从小接受家族熏陶，每天吃饭时父亲都会与他讨论一些商业问题，父亲要求他从12岁起阅读专业财经读物《华尔街日报》，还要求与他就当天重要财经话题展开讨论。这大大提升了吴继炜对商业的认知水平，吴继炜说，这种训练当时会觉得麻烦，但是看多了就会习惯，而且让他从小对金融产生了浓厚兴趣。

吴继炜从小对建筑情有独钟，曾立志做一名优秀的建筑师，不过后来他改变了想法，因为他发现，建筑师并不能完全按照自己的意愿建造房子，而地产开发商可以聘请很多建筑师，让建筑师们为他实现建筑梦想。

求学时期，吴继炜读书非常用功，他在宾夕法尼亚大学获得土木工程学学士学位，在斯坦福大学工程系(建筑管理)获得硕士学位，还在宾夕法尼亚大学的沃顿(Wharton)商学院获得财务学位。

如果说“合理控制成本并取得最大收入”是企业家最需具备的素质的话，那么吴继炜早在求学时期就把这种功夫练到炉火纯青了。他总是花恰好的时间读书，让自己有时间去做一些别的有兴趣的事。他并不是想偷懒，而是希望运用智慧，以最少的投入取得最好的回报，事实也证明，他总能在考试时成为班级的优等生。从这个意义上，吴继炜天生就是一个优秀的“投资家”。

图注：从小接受商业熏陶，对吴继炜后来的发展具产生了不可估量的影响。

1995年，只有20多岁吴继炜在美国一手创立了一家地产投资企业——城市置业(Downtown Properties)，开始他的商业征程，而且一出手就赢得了满堂彩。

当时，始建于1927年，曾在1929年举办过第一届奥斯卡颁奖礼，并曾为玛丽莲·梦露常住酒店的好莱坞罗斯福酒店(Hollywood Roosevelt)走到了破产状态，初出茅庐的吴继炜决定收购这家辉煌了大半个世纪的酒店，并通过改造重构其生命。

吴继炜购入罗斯福酒店时酒店内部破旧不堪，平均住房价格只有20多美金，楼下也只有一个咖啡厅。吴继炜对其进行了大力改造，建设了6个酒吧，2个俱乐部，2个餐馆，然后广泛邀请好莱坞名人入住，为酒店带来了人气和名气。后来，罗斯福酒店的人气越来越旺，再度成为好莱坞名流的聚会场所，很多好莱坞电影、电视节目都是在酒店内拍摄的，房屋租金也从20美金涨到了400美金，年营业额和净利润跟着扶摇直上，令同业人士感到不可思议。

罗斯福酒店的巨大成功让吴继炜建立了强大自信，他从此坚定了“收购改造，化腐朽为神奇”的经商路线。

罗斯福酒店项目之后，他又在美国的加利福尼亚、纽约、佐治亚和夏威夷等州依同样模式开发了多个地产项目，包括200,000平米的电信营运综合数据中心、250,000平米的办公楼、超过100,000平米的住宅项目、超过1,000个酒店房间、两个18洞高尔夫锦标赛球场及一个滑雪度假村。

这期间，吴继炜所完成的一个重要案例就是在洛杉矶市中心创造并且发扬光大了阁楼(Loft)改造的全新概念，将100,000多平方米的空置文物建筑翻修成了时尚的Loft住宅，使其在洛杉矶市中心的“都市更生计划”中起到领军作用。

在日资企业因本国经济萧条而大举退出美国地产市场时，吴继炜也成为重要的接盘者。吴继炜对于改造老旧建筑具有异乎寻常的热情和超凡脱俗的能力，他总有办法让老建筑重放光芒，这让他异常享受。

吴继炜认为自己之所以获得了高回报，是因为他创造了新价值，方法就是利用那些未被充分利用或定位错误的建筑，将其加以改造，然后让它增值。

图注：北京Hotel G精品酒店

吴继炜之所以选择在美国创业，主要是想避开父荫。当他毕业时，父亲要求他回港接班，他拒绝了，说自己不想走父亲铺的路。多年之后，他在接受采访时仍持类似观点，认为“很多富二代、富三代没法青出于蓝，不是没有能力，而是由于长辈太保护!”

在美国获得巨大成功后，吴继炜开始参与父亲公司——建生国际集团(Pioneer Global Group

Ltd)——的运营，担任该公司副董事长，主要负责一些策略性工作。他之所以这么做，是因为他觉得自己成熟了，可以真正以“平等伙伴”的身份帮助父亲了。

建生国际也成为吴继炜通向亚洲市场的平台，2005年，他以同样手法收购了澳门1990年代中期建成的23层高、总面积为400,000平方英尺的商业大楼，之后翻新改造，逐步将其打造为澳门顶尖甲级写字楼，其后又引入核心租户保险巨擘友邦集团，更将大厦更名为“友邦广场”，使得写字楼的名气越来越大。通过他的改造，该写字楼的租用率从0%提高到了超过90%。

吴继炜常常选在别人恐惧时出击，2003年，他在非典(SARS)疫症蔓延期间收购了泰国芭堤雅的一家3星级度假村，该度假村拥有水疗中心、会议场地和2个户外游泳池。经过吴继炜改造，这个度假村已经上升到了4星级，成为了全芭堤雅最大的海滨水疗中心，而且有一个非常简洁、响亮的名字——Aisawan。

图注：泰国芭堤雅普尔曼爱沙万酒店

2005年后，伴随中国经济高速成长，吴继炜将主战场转移到了中国大陆。

2005年7月，吴继炜将自己在美国建立的城市置业公司带入中国，成立了中国城市置业公司(China Downtown Properties)，同时还与弟弟吴继泰一起，联合众多海外投资人共同建立了基汇资本(Gaw Capital)中国基金，并担任公司主席兼董事总经理。

基汇资本专注于大中华和亚太地区房地产项目的私募投资，股东包括国际知名银行、金融机构、投资银行以及基金公司。自2005年以来募集股本超过38亿美元，目前管理资产金额达85亿美元，包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产，其中最知名的成功项目是收购上海南京路“东海商都”以及收购北京“新三里屯”项目。

在上海南京路上，有一个曾是1930年代大上海的地标性建筑——东海大楼，到了1990年代，东海大楼失去了追赶时尚的与潮流的动力，被淹没在一片古董式建筑中。这样的局面让东海大楼面临被转手的命运，其大股东友谊集团将其几度转手，众多商家也想争夺这一战略要地。到2006年，在中国成立仅一年的基汇资本成功收购了东海大楼。如今，这座大厦已经被改名为“353广场”，是一座融合古老文化与现代时尚的奇妙建筑，走近她，你既能感受到“十里洋场”昔日的繁华，也能体会国际化大都市今日的活力，吴继炜成功将历史情怀变成了一种巨大的商业价值。

图注：上海南京东路353广场(原东海大楼)

另一个著名案例是北京三里屯项目。吴继炜发现，在北京三里屯酒吧一条街有一座由日本著名设计师隈研吾(Kengo Kuma)设计的建筑，非常有魅力，但该项目的运营商却没有给该项目以良好的定位。三里屯是酒吧一条街，是在京外籍人士及时尚人士聚会的场所，本应主打“时尚生活”主题，可是原项目运营商却要将各种店铺和商业机构无序陈列，变成一个“大市场”。吴继炜对此深感惋惜，于是力主基汇资本以超过40亿元的巨资收购下该项目，然后联合经验丰富的商业地产商太古集团对其进行整体性改造，以赋予其应有的光彩。通过吴继炜的神奇“整容”，这座现名为“三里屯太古里”的建筑已大变模样，成为了引领北京生活新时尚的新地标，吸引苹果、阿迪达斯等众多国际品牌入驻。

与此同时，吴继炜还在太古里附近推出了以1960年代好莱坞剧院为参考的Hotel G时尚豪华精品酒店，如今，Hotel G也已经成为北京酒店业新风尚。

图注：北京新三里屯项目

总结基汇资本的成功，吴继炜说，“我们并不像很多地产投资人那样只从“低买高卖”中赚取价差，也不是像很多地产商那样，只考虑如何把楼盖好销售掉。我们会倾注自己的心血，带入自己在世界上学习和积累到的丰富经验，去创造具有商业价值、文化价值和社会价值的建筑项目。”

吴继炜还特别强调地段对物业的价值，他有一句名言：“做地产有三个重点，一是地点，二是地点，第三还是地点。”他解释说，“对于投资而言，在最好的地方盖了不好的建筑很糟糕，但不是最糟糕，因为我们还有机会去改。真正糟糕的是在不好的地方盖了最好的建筑，因为你几乎无法以个人的力量让这个地方变得更好。”因此，吴继炜和他的团队最关键的一项工作是选择最好的地点。

吴继炜认为，光会选地段，会改造项目还不行，最重要的还是要对市场有长远的判断和信心。他说自己之所以选择参与到大中华经济发展中来，就是因为对中国市场充满信心。事实上，在外资投行于2008年大量抛售中国地产项目时，基汇资本都是很重要的接盘者。

李嘉诚家在2013~2014年出售给基汇资本的两处地产项目都符合吴继炜“地点，地点，还是地点”的选项目原则，尤其是北京盈科中心项目，这处位于三里屯的地标性建筑让吴继炜在此处除卖场、酒店外又有了写字楼，地产布局更为全面。

吴继炜将对盈科中心项目如何改造，还需要时间来观察，不过参考吴继炜之前的成功，我们对其前途充满信心，但对谜底仍充满好奇。