2020年呼和浩特市房地产趋势「呼和浩特发展潜力」

来源： 2023-11-09 08:16:48

乐居买房讯（主编刘方）在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，在此基础上，呼和浩特乐居整合大数据回顾2019年房地产市场发展情况，从多维度展望2020楼市走势。

城市综述：2019自2月开年之后，呼和浩特楼市一直保持相对火热的状态，2019年底，众多房企纷纷开盘，11月成交量达年度最高。在政策利好、市场稳定的大环境下土地市场和成交市场全年都保持可观的成交量，总量冠居近五年成交榜首。2020年呼和浩特楼市预计总体稳定，偶尔出现小波动。

2020置业呼和浩特指数：☆☆☆

2019年落户购房政策全面放开激发市场买卖情绪，呼和浩特楼市成交火热。2020年预期购房热情会相对平稳，品牌房企集中区域会形成联动稳定房价，购房者可慢慢挑选合适新房和二手，同时密切关注政策及市场的进一步动向。

1、2019年呼和浩特新房网签55266套，高居近五年榜首

2019年呼和浩特新建商品房成交套数共计55266套，我市成交套数29080套。过去5年内，2019年新建商品房成交居于榜首。过去5年内，新建商品房最高年份为2019年，为55266套；最低年份为2015年，为25806套。

2019呼和浩特房价整体房价上涨，总体较为平稳，但个月均有涨幅，但涨幅程度不大；成交量总体来看也呈现小幅度上涨。每月起伏相对较为稳定，1月份受春节影响，网签量达到全年最低，仅成交637套，11月房企集中开盘，进入高峰期达全年成交量最高住宅成交5305套。

2、楼市政策：本地政策以便民利民为主，放宽居民的购房资格，减少居民的购房压力。

1月10日内蒙古部分住房公积金贷款业务有调整从2月1日起执行；1月14日内蒙古自治区人民政府办公厅关于全面放开城镇落户限制深化户籍制；3月28日内蒙古修改《房产税实施细则》每半年缴纳一次；4月16日呼和浩特对房地产等7个领域开展专项治理；4月20日《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》的通知。7月11日，呼和浩特住房公积金缴存基数调整月缴存额上限为4242元；下限为590元

影响：2019全国性政策以调控为主，稳字当头，限制商业性个人住房和二套住房，为中小城市引进人口。而从今年呼和浩特出台的政策来看，基本以便民利民为主，放宽居民的购房资格，减少居民的购房压力。1、规范了住房公积金使用，更好发挥住房公积金制度的保障性、互助性、长期性作用。2、全面放开城镇落户限制，深化户籍制度改革，加快提高我区户籍人口城镇化率，推进以人为核心的新型城镇化，逐步建立以经常居住地登记户口为基本形式的户口登记制度；3、房产税改为按年征收，每半年缴纳一次；4、分阶段、有计划地对房地产等7个重点领域开展专项治理；5、大学生半价购房，深入推进人才优先发展战略，切实优化人才发展环境和条件，吸引和留住优秀青年人才在呼和浩特创业创新，加快推进创新型城市建设，制定本办法。6、提高公积金缴存下限，增加了城市居民福利，促进房地产市场良性发展。

2019年我市陆续出台落实了一系列便民政策，促进了我市市场健康平稳发展，从相关政策法规来看，未来将会在相当的一段时间内产生持续且深远的影响。这些政策的出现对本市未来越来越好的发展奠定了基础。

3、2019年土地市场揽金超158亿元，五年之最

2019年，呼和浩特土地成交63宗，房企圈地超158亿，地面价约为7099.77元/平米，与2018年相比，每平米上涨超300元。在地面价日益上涨的今天，房企在承受过高的地面价的同时，还需要考虑购房者对品质住宅的追求，因此，房价上涨也成了一种必然趋势。

（2016-2019年出让宗地成交宗地直观图）

从2016年到2019年呼和浩特土地成交来看，无论是出让宗数还是成交宗数均呈现出稳中有升的趋势，2019年土地市场出让宗数达到四年内的最高点，成交公示8次，共成交63宗土地，包括41宗住宅兼商业用地，2宗纯住宅用地，5宗商业用地，8宗科研用地，3宗工业用地，1宗物流仓储用地，1宗教育用地，1宗加油加气站用地，1宗娱乐用地。

随着政府调控愈加严格，各大房企拿地逐渐趋于理性，流拍土地数量增多。本年度土拍共计流拍42宗，占总挂牌出让土地40%。

根据今年土拍情况来看，多个住宅地块成交溢价率超50%。较高的溢价率，使得地块楼面价也比较高。对于开发商来说，过高的拿地成本，以及对开发项目的质量保障，项目的价格会有所上涨。但仍有部分地块溢价率为零。

4、2019年房价收入比：8.02

呼和浩特目前最新新房均价10000元/㎡左右，成交主力户型在90-120㎡，成交平均总价大约区间90-120万元。呼和浩特城市常住居民人均可支配收入37362元，则家庭收入以人均可支配的4倍149448元计算。

综上计算，我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。呼和浩特单套总房款约120万元/家庭可支配收入149448元=8.02，从居住负担指数看，与其他城市相比，呼和浩特购房压力相对较小。

5、2019年一手买家入市热情高涨，楼市成交火热

2019年对于一手房买家来说，观望情绪有所减少。市场住宅成交量居近五年榜首，新推楼盘价格涨幅显著，众多品牌房企“开盘即售罄”，库存去化较快。2019年呼和浩特房企排行恒大集团以50.16亿成交金额一举夺魁，金地集团全年成交30.2亿排名第二，金地名京作为首个落地项目，2019年11月2日首开1500余套房源悉数售罄，以15.6亿的傲人成绩，刷新了青城楼市历史上的多项最高纪录。

据乐居采访的部分新房购房者表示：观察楼市一年多了，房价一直在上涨，不懂行情没法判断但是觉得房价不会再降了，从一开始年初的想选个好位置，现在年末变成了只要价格合适质量不错的大牌开发商都行，看了很多今年开放的楼盘，基本是开的越晚价格越高。“早买早省心。”成为了今年购房者的主流心态。

6、2020年：房价总体相对稳定，可能会出现小波动

稳地价、稳房价、稳预期依然是房地产的主基调。2019年年底多个城市楼市政策微调，2020年应该也会延续这种“因城施策”的态势。

2019年大批量相近地块将集中入市，对房价的稳定有一定作用，供应量的增加逐渐追上市场需求，楼市将进入一个平和发展的阶段。大批量相近地块将集中入市，对房价的稳定有一定作用。区位过于相似地块的楼盘建设，房地产企业为让自己的产品脱颖而出，定会在设计、楼盘品质等方面下足功夫，名企热盘争相推售，品牌品质开始成为竞争重点，区域优势或将逐渐被弱化。

预计2020年优质楼盘将大幅入市，成交量增长势头将会稳定，房价或有小幅上涨，大房企集中拿地因土地溢价率、人工成本上升、建筑成本提高、楼盘品质提高等多维度的促进之下，房价会有一定上涨，但2019土拍面积较往年相对更多，因此2020也会有更多的项目面市，对房价上涨起到一定的缓冲作用。从整体来看，价格不会出现大涨，可能只是稳中微涨。

7、2019成交量最高花落赛罕区

2019年呼和浩特全市住宅新增供应量约为295.4万㎡；成交量约290.6万㎡；成交均价约11484元/㎡。成交新项目大多集中赛罕区，中海铂悦府、亿利生态城、金地名京、绿城润园等项目体量均在千套以上，各项目基本均去化完成。据统计，2019年排行榜前三位的项目销售金额均超20亿元，其中亿利生态城以27.34亿元荣获项目销售榜第一；第二名为中海·铂悦府，销售金额26.32亿元；呼和浩特恒大城紧随其后以21.29亿元位居第三名。

（金地名京开盘现场）

8、2020年展望：房企云集新城区将成2020置业热门区域

我们估计，2020年市场情况依旧较好，相对宽松的政策环境，楼市成交预计将会有所提升。预计，2020年春节后购买力可能会陆陆续续涌现，以至于整个市场行情会又有可能再出现一波“小阳春”行情。关于房价，仍处于小幅震荡、长期趋势性上扬周期中。

2019年土地放量重点倾斜新城区，2020年新城区将成为各大名企“主战场”。就2019年呼和浩特各区域土地成交分布而言，新城区凭借拿地37宗，占总出让土地宗数的64%稳居首位，其中，新城区2019年的拿地面积也值得一提，高达141万平方米。无论是在拿地宗数上还是拿地面积上，新城区都远高于其他区域。从战略角度考虑，新城区距离主城区较近，交通便捷、教育资源丰富，人流集中，加上地铁、高铁的建成开通，未来发展预期佳，对于开发商拓展资源具有很大的战略意义。