杭州二手房“水太深了” 楼市走到这 后期房价下跌的压力会很大

国内很多的城市房贷利率跌破4%，达到了历史较低点3字头了。

其实降利率对于楼市来说，不是件好事。

如果说，大家真的认可降价无法去库存的话，那么房贷利率下降，也同样的去不了库存。

因为这次利率降低不是全国所有城市都降利率，是有的城市降利率，有的城市不降。

现在看到那么多房价连续下跌2个月的城市房贷利率下降了，而自己的城市房价已经跌了一个月了，再跌一个月，房贷利率也就下降了。

在这种情况下，不少人本来都准备买房了，但看到房贷利率还能再降，想想就等等吧，到时候房贷利率一降，就又能省不少钱。

现在人们的预期那么高，或者说总觉得月薪2、3万，一点都不多，也有一部分是房价真的太高了。

就像大家看北上广深的房价，平均房价6万，一套房下来600万，走在这些城市的大街上，到处都是房子，随便一套房子的房东，都有可能是千万富翁。

就算是在南京，南京一套房下来也要300万了，南京那么多房子，房东全部都是百万富翁。

但实际上，如果靠打工的话，就算月薪3万，一年赚36万，扣掉个税、保险，以及生活开支以后，每年能存个15万都不错了，能存20万的都是要各种扣了。

一年存20万，存够一套上海的普通房子，需要30年，存够一套南京的普通房子，15年。

房价这东西，真的不能细算，一算这些大城市的房子，普通年轻人这辈子，能买得起一个厕所都不错了。

只能说，和房价相比，工资真的太弱了。

在今年1月份的时候，杭州的待售二手房数量还只有7万多套，而等到了9月份的时候，杭州待售二手房都突破了10万套了，增加了3万套的待售二手房，增速很明显。

杭州楼市几乎是每周都会新增1000多套待售二手房，太多的杭州房东想要抛售二手房了。

只能说，杭州楼市走到这一步，后期房价下跌的压力会很大。

现在全国那么多二线城市里面，杭州的炒房客数量是较多的。这，也让杭州的房价在全国二线城市里面排名NO1。

杭州的整体平均房价已经超过了35000多元，这个房价对于杭州来说，也是一个很难承受的价格。

如果说杭州房价还能上涨，后面还有大量的接盘侠，那么杭州的那些炒房客砸锅卖铁，也会继续购买杭州的二手房，但是杭州房价现在是明显要下跌了，这些炒房客就从买房的人变成了卖房的人。

杭州楼市随着前几年卖出去的新房交付以后，后期杭州房价还有下跌的空间。

总结来说，目前在杭州买房还是考虑那些限价的新房，杭州二手房水太深了。

事实上，从2021年下半年开始的这波房价下跌，跌幅并不是很大。

我每周都会记录各大城市的房价数据，如果说大家盯着那些一二线城市，还有部分三四线城市，就会发现这次房价下跌的跌幅，并没有网上说的那么夸张，就是腰斩了、大跌了之类的，而且这次还没有形成一个普跌。

现在房价下跌的比较多的地方，一般是有以下几个特征：

一、这个小区炒房客非常多，导致抛售二手房的人比较多，抛售的房源多了，总会出现那种砸盘的。

二、之前房价涨的妖的二手房小区，也就是之前楼市火热的时候，房价从200万嗖涨到了400万的那种，这次回调的也比较多，但是没有跌到较早之前的200万。

三、炒作各类概念的概念房，比如说学区房，过度的依赖学区属性，所以当教育被重锤的时候，学区房还是蛮明显的。

四、老破小、老破大等居住体验感不太好的房子。

五、楼层有问题的，比如说顶楼、低层楼，这些也都是跌的比较明显。

六、各类环一线城市，环二线城市。

虽然说，现在房价已经是畸形的高了，很多普通人面对买房都很痛苦，社会上的风气也脱实向虚，房价跌一些，有利于降低大家的压力，让社会风气变好一些。

但在房价大跌后的那些日子，会非常的难过，大部分人的压力都会很大，社会风气也不会好，那个时候是没人炒房了，但是那个时候大家会面临其他的冲击。

国内银行放出去的贷款，很多都是给了房地产的。2021年的时候，全国一共放出去了192.69万亿的贷款，其中房地产占了27.07%。

也就是52.17万亿，在这52.17万亿里面，房企那边是12.1万亿，房贷是38.32万亿。

想想如果说，房价大跌的话，这些贷款怎么办？

或者说，这些贷款占比银行的比例还不是那么高，就放弃算了，但大家要知道，国内的信用机制还没有起来，也就是当下贷款的抵押物，不是你的信用记录，而是你的资产。

也就是说，因为房价高，所以我们的贷款才能放出去了那么多，如果说房价不高的话，房子不值钱，你哪来的抵押物去放那么多钱呢？

实际上房地产就是一个信用的催生器，也可以说是信用的放大器，靠着房地产，本来的100万可以变成300万流出去，房地产是货币的放大器，也就是发动机。

这也是为什么现在一个劲的强调稳，不敢让房价大跌的原因。

炒房客也是看中了这一点，所以那些炒房客就有一个至高准则，那就是房价永远不会跌，买房永远赚。

现在房地产行业恢复正常，这个概念本来就是一个玄学，很模糊的一个概念，什么叫房地产行业恢复正常，什么是房地产正常了？

现在国内房价收入比是全球较高，房价超过收入太多了，这是一个公认的事实，那么如果说房地产恢复正常为目的，那是不是要让房价下跌，或者收入上涨，让国内的房价收入比回到一个合理的状态。

如果说房地产行业恢复正常，那房地产的终端，还是房子修好以后，有人要去住，现在国内人口都要负增长了，房地产的需求量减少，这是一个正常的事情。

那么让房地产回归正常，是不是也要符合经济规律，让房地产规模一年比一年少，房地产自然的也不需要现在那么多的房企，房企倒闭暴雷是正常的新城代谢。

房地产行业如果真的恢复正常的话，房企要慢慢的嗝屁90%，收入不涨的话，房价要跌50%以上，才叫恢复正常。

大家都知道房价这么高，居民的收入又上不来，内循环就搞不成，内循环搞不成，经济就很难好转，经济很难好转，高房价的问题就更突出，这是一个恶性循环。

那怎么解决这个问题，大家都知道，很简单。通胀，增加货币，用通胀来稀释债务。

举个很简单的例子，现在大家年收入10万，一个小家庭夫妻两个年收入加起来20万，负担一套250万的房子，房贷30年，首付3成，每年的房贷是10万多点。

这个时候，这个小夫妻，他们还完房贷以后，到手的连10万都不到了，他们还要养孩子、照顾老人，根本没有钱再去做别的消费了。

那么如果说印钱，搞通胀，这个小家庭的收入从20万，变成了40万，房价也从250万变成了400万，这个时候他们每个年还完房贷，有不到20万的钱可以自己用。

没通胀以前，他们是只有不到10万可以自己用，通胀以后，他们有不到20万可以自己用，是不是手上的钱多了。

而且他们买房早的话，他们银行的房贷是不会变的，那个时候，他们年收入40万而房贷是10万多，他们的债务压力就不大了。

这是我们过去，采用的方法，也就是2000年到2018年，我们用的都是这种方法，靠通胀，来稀释债务。

现在楼市里面的一些购房者的心态，就是希望自己家的老破小，普通二手房房价上涨，但是自己想要去置换的改善房，次新房房价下跌，等自己成功把自己家老破小给卖了，然后又买了改善房以后，房价再嗖嗖涨。

这种心态，就和追女生的时候，自己明明条件一般，还希望能有人追自己，然后自己想要去追的人，他（她）的要求会变低，这样自己就能实现低嫁高，或者低娶高了。

其实我觉得这种想法或者心态，也不是没有机会实现，但是要抓住时机，就是时间点要选对，时间点选对了，那么这个就可以办到。

比如在2017年房价大涨的时候，老破小房价也跟着大涨了，那个时候在房价较高点，把老破小卖了，在之后楼市回调的时候，再买入下跌的改善房，这样就实现了高卖低买。

或者说，在恋爱时，把握住对方低谷的那个时间点出现。