一种屡试不爽的买房技巧「买房小妙招」

今天房价那么贵，很多家庭都是掏空六个口袋才供出一套房子，房子几乎就是家庭全部的资产，所以即便是自住刚需，房子可能一辈子都不会卖，也还是希望入手的房子能不停涨价，最好涨幅能跑赢通胀，这样至少自己心理账户上感觉不亏。

为了做到这点，阿楼老师花费大量精力，研究那些大涨板块背后的普适性规律，还算有点成果。

下面我们就以上海的小区来举例，把这种普适性规律完完整整告诉你。

01

我们先来看上海两个小区的二手挂牌价。下图中的宝华现代城和仁恒河滨花园，都是中环附近板块内的标杆楼盘，现在的单价都是9万多。

再看下这两个小区所处的位置，从下面的地图上可以了解到，都是离市中心5公里左右的2005年品质商品房。

有意思的是，虽然这两个小区现在的房价差不多，但其实他们当年的售价还是差很多的。

仁恒在2006年网签均价超过宝华两倍，但当下的售价已相差无几。

所以，值得我们留意的第一个现象是距离市中心位置差不多，14年前房价相差一倍的房子，到现在房价的价差收敛，两者趋同。

接下来，我们换一种方式，又找了两个小区，瀚林府邸和新江湾城雍景园。

这次我们先看2006年的网签价格，从下图可见，两个小区当年的开盘价是差不多的。

但是他们的地理位置却相去甚远，瀚林府邸位于老静安，属于内环内的传统核心区，而雍景园坐落在中环外的新贵区域新江湾城，详见下图。

那我们来看看俩小区现在的售价，下图可以看到，位置更好的翰林世家已经跑赢了新江湾城雍景苑不少。雍景园涨幅620%，差不多是上海的平均涨幅，位于老静安的瀚林世家（府邸）涨幅超过10倍，丝毫不虚近上海十几年来涨的最快的张江板块。

所以，值得我们留意的第二个现象是14年前房价相同，但是位置更好的小区，房价表现也更好。

02

大量的真实案例都证明这两点：

1、到城市绝对核心的直线距离差不多的板块，或地铁至城市绝对核心通勤时间差不多的地段，即使目前存在很大差价，但长期来看，差价都会收窄。

2、两个目前售价差不多的楼盘，距离市中心更近的楼盘，未来涨幅会超越偏远的楼盘。

还是让我们用地图来解释。

我们以环状城市的上海为例，若有A、B两个房龄相仿、距中心距离相等的楼盘，且A的挂牌价大幅高于B，此时买入B楼盘，未来大概率会享受到更大的涨幅。

而如果A、B售价相同，但A距离核心区域距离更近，则此时购入A楼盘未来涨幅潜力更大。

这意味着虽然从短期看，在一轮3到5年的大牛市下，那些近郊新城可能会跑赢市中心板块，相同距离下，不同板块也会有价差。

但是从拉长到10年以上的长周期来看，市中心同等距离下的不同价差洼地终究会被填平。

而近郊板块，在概念炒作异常火热的时候，房价可能会一度与市中心差不多，但随着市中心因为土地稀缺导致价值重新发现，市中心房价依然会再次高于近郊。

这属于土地稀缺性导致的价值回归。

其实这种方法不光可以用在上海，也普适于商业、教育、医疗资源向市中心集聚的环状城市，本质的原因是城市核心的价值恒久不变。

下面我们来举几个例子。

我们认为上海的中环内存在大量被低估的机会。

而北京的南城也有北城一样的潜力。

西安的中心区、东部和北部与曲江和高新区的价差终究会慢慢缩小。

成都也不可能一直向南发展，等到天府新区足够贵之后，武侯区、青羊区以及金牛区的洼地会被大家发现。

03

此类现象背后的逻辑，我想有以下几点。

首先，除了深圳这种移民城市，城市内部的土著势力很强大。

一些区域，比如宝山淞南和惠南镇的土著，买新房时倾向于买在熟悉的范围内，在短期内可以扭曲房子的合理定价，拉高偏远区域的房价均值。

其次，开发商制造营销概念的力量也不容忽视。

现在几乎每个一二线城市，几乎都有此类新盘的影子：距离市中心20公里开外，品牌开发商，豪华品质，单价比周围二手房高了50%以上。这类房子未来涨幅未必跑的过市区的普通住宅。

我做了一个测算表：

假设经过一轮大涨后，郊区因发展较快，土地涨幅达到100%，市区土地享受一个平均涨幅80%，我们来看看实际收益如何：

全款买入（无杠杆）市区普宅的业主享受到了70%的房价涨幅。

虽然郊区土地增值更多，但因为基期时，土地占总价比例低，郊区CEO盘业主持有的收益反而不如市区普宅。

这个案例告诉我们，纯投资买房想要做高收益率，要选择土地价值占房子总价比例高的市中心房产。

更重要的，房产具有金融属性，市区范围的房子就好比股票中的蓝筹股，郊区的地块卖的多了，土地成本上去之后，郊区房与市区房差价收窄。此时，买房客就会更偏好买低估的蓝筹房产。

这是一个价值回归的过程。

04

我认为，这种简单有效的选筹方法大大扩展了买房人的可选区域。

我们做投资，不一定要盯着那些大力开发的近郊产业新城，市中心地段也可以挑选到涨幅可观的楼盘。买在低估的内圈区域，一定程度上还规避了区域规划失败的风险，是一种高确定性的投资模式。

更重要的，运用好这种模式，能够真正地实现自住 投资。

可惜的是，往往适合投资的房都处在不毛之地，不适合自住；适合居住的房单价很高，上涨乏力。

实际上，仔细挖掘一下城市板块，两者是能够权衡好的。以上海为例，我仔细考察了全城的各大板块，挑选出了几个适合自住 投资的。

1、宝山大华板块是宝山区唯一中环内的区域，与普陀万里实际混为一个成熟的社区，同样的小区比普陀区范围的低2万左右，单价5万多就能淘到不错的小区，7号线沿线进城也特别方便，15分钟即可到达市中心的静安寺商圈。

2、闸北区最南侧汉中路至曲阜路站附近仍然有售价6.5万左右单价的03年后的面砖外墙次新小区，一河之隔、差不多房龄的小区卖至10-11万，这是一个明显的心理差价。

闸北区以前是闻名的”下只角“，上海土著对这个区域有偏见，现在它已并入静安区，随着时间的推移和新移民的导入，心理差价一定会抚平。

3、新华路，百年国宾道，高尚居住区域。

乍一看，这个区域就是纯住宅区域，没有任何产业，实际上，它被四大市级CBD环绕，东靠静安寺，北边是中山公园，西面和南面紧邻虹桥开发区和徐家汇。板块内7-8万的二手房均价在整个内环范围都是比较低的，价值重估的机会比较大。

05

做房产投资不是没风险的，我们要像做其他投资品一样谨慎把关，降低风险，提高收益率。

即使是房产小白，掌握了本文的选房方法，也能够躲掉买房路上的不少大坑，获得至少等同于大盘的回报率。