天荣汽配城、陈砦蔬菜批发市场 郑州市区老批发市场外迁后 原址都做了啥

河南商报首席记者 李兴佳 文/图

它们从商贸财富的最顶端急速落下，从车水马龙归于平静，从商贸业顶流坠入镁光灯外的沉寂之地。

城市框架拉大的时代巨浪下，这些曾经的功勋批发市场，走至外迁囧途，甚至来不及仔细告别。

这并不是故事的结局。当很多人将目光聚焦于商户去了哪里时，我们想关注外迁后这些老旧市场的命运。

它们是改为了高端商业综合体，还是建成了住宅，抑或只是二手车商的暂时栖居地，甚或荒废闲置？他们如何焕新改造，如何向“史”而生，是否还有机会重返商业舞台中心？

时针刚拨向00：30，天猫交易额攀升至3723亿元。

9个多小时后，遥远的传统线下，郑州一家农贸市场开业，选取在“双11”当天。它从“金水区”和“马李庄”各取一字，即是眼下的“金马智慧农贸市场”。

约2万方体量的新市场开业，牢牢攫取了菜商肉贩以及周边消费者的目光。大V点赞：“陈砦蔬菜批发市场的升级版。”

这个市场姗姗来迟，往西1.8公里开外的陈砦蔬菜批发市场已消失2年，市场所在的马李庄汽配市场已搬迁空置4年。

这里曾是马李庄汽配市场旧址。17年前，马李庄村集体用地建成的汽配市场开业，先后吸引800多家商户入驻，与路对面的汽配大世界隔路相望。2016年11月，市场搬迁。搬空后的老市场，做何规划，一直未能落子。老市场等新主人，等得太久。

4年，它等来的不是常人臆想的地产巨头接盘故事，不是改建产业园区的归宿，也不是荒废结局。意料之外的，它围绕民生，做成了一个农贸市场。

它有做农贸市场的优势，位居蔬菜市场曾强手环伺、扎堆布局的北环。那是个美好年代，多年前，毛庄蔬菜批发市场、陈砦蔬菜批发市场、万邦新绿地等北环农贸批发“三强争霸”。距离最近的陈砦蔬菜批发市场，曾是中原首个蔬菜批发市场，以近十亿元年交易额领军中部城市同类市场，一度担当郑州85%蔬菜的供应。

△毛庄蔬菜批发市场外迁，原址空置

三家于2018年末整体搬迁，但郑北20多年积淀的产业基础犹在。老市场商户出走后，一直漂泊不定，渴望稳定经营地，金马农贸市场生逢其时，未脱离农贸集聚的郑北商圈。且周边1.5公里范围内，没有竞品市场与之抗衡。

汽配市场改建农贸市场，不仅仅是将闲置土地资源再利用，使昔日明星市场重焕生机，更是为外迁后的市场再造提供参考样本。

老汽配城变身，让人又惊又喜之余，更将业内目光引向了“批发市场外迁后原址做何用途”的疑问和探讨。

一直以来，外界只关注市场外迁后，商户去了哪里，很少有人关注老市场最终归宿。

为此，河南商报记者多地实探、用脚丈量，抽样走访20多家曾具有行业标杆意义的明星市场，揭开了曾叱咤风云的老市场，在告别熙熙攘攘后的当下生存实录。

△北三环眼镜市场，现入驻有体育中心、机动车检测点、琴行等

探访的23家市场，囊括了汽摩配、纺织、建材、水产、配镜、农产品、洗化、鞋等多种业态，既有如万客来食品城、纬三路水产市场等在当年外迁掀起巨大轰动的老字号市场，也有天荣汽配城、万客隆建材城、中原第一城等新晋外迁的市场。

因为多数租赁自城中村集体用地的历史地情因素，调研的绝大多数市场在商户撤场后，原址引入开发商，走城改模式，改建为了住宅或者商业，这部分占调查市场高达21%的比例。

这些入主城中村、托起老旧市场改造重担的，背后不乏保利、康桥、升龙等一线房企的身影。

较早的如嵩山路西建材，隶属于齐礼闫村，升龙接盘改造后，如今原址成了升龙城；万邦新绿地隶属于高皇寨村改造项目，2018年外迁，原址被郑州双茂置业有限公司拿得，再深究，双茂置业背后有深圳康桥产业有限公司及宋革委的投资身影；庆丰粮油市场，与万邦新绿地同系万邦集团旗下，原址为刘庄村城中村改造项目，现为保利集团做安置房开发建设；天荣汽配城为柳林村用地，北区今年7月外迁，现址虽空置，但未来将做柳林村城中村改造项目，含安置房、商品房及配套商业；万客来2015年年底外迁，原址属于王胡砦城中村改造项目，但因为种种原因至今未落地，原址暂用来建驾校……

△庆丰粮油市场现为刘庄城中村改造项目

它们大致走了这样一个路径：曾地处城市边缘近郊的村庄以较低价格出租土地，用于批发市场建设，随着城市狂飙突进，近郊逆袭为主城区，物流批发跟不上时代节奏，批发市场逐渐隐没于历史巷道，开发商接过历史递来的接力棒，拿地建楼，用现代化包装没落的批发市场。秋风萧瑟今又是，换了人间，老市场重焕新颜。

这是时代更新大潮下谁也逃不掉的宿命，曾为郑州城市化做出贡献的功勋市场亦找到了体面归宿。

原址用作公益公共用途的，也并不少见，比如改建为公交场站、公园绿地、农贸市场、修路，这部分在受访市场中占比约21%。

老鸦陈电动车市场于2016年底外迁后，原址改为了长兴农贸市场，2017年12月投用。这是一家星级标准的公益性农贸市场，中央空调、新风系统、大型抛光砖贴面，单单空调安装了26排，一个月电费五六万元。郑州农贸市场本身缺口极大，建得像高端商场的菜市场，在告别旧市场雨天一身泥的脏乱差形象之外，也助力了菜篮子民生工程。

△陈寨蔬菜批发市场在建渠东路东扩工程

菜业“扛把子”陈砦蔬菜批发市场2018年外迁后，原址修路，为渠东路扩建；同样修路的还有纺织大世界，曾盛极一时的纺织批发业霸主，被金水路西延及地铁5号线站点穿过。

此外，中州大道航海路交叉口的郑州摩托车，现如今变成了公交场站，黄河食品城北区规划建设青少年公园。

较为惹人关注的是，传统批发市场转型为零售商业综合体项目，有两例，堪称改造典范。一家是位于北三环的原信基建材市场，引入瑞典家居零售巨头宜家，改造成了宜家家居；另外一家是南三环京广路的中陆购物广场，原本经营举步维艰，后招徕了重量级租客“居然之家”、永辉超市和迪卡侬，一跃成为区域内商业顶流。

△中陆购物广场引入迪卡侬、居然之家、永辉超市，转做零售

迪卡侬为全球最大的体育用品零售商，一年收入超过124亿欧元，宜家家居中国28家店2019财年接待1.08亿次客流，销售额157.7亿元，居然之家为国内家居建材流通领域头部品牌……这些商业明星自带流量，带给原址的不仅仅是建筑形态的改观，更是商业模式的颠覆和区域价值的急速提升。

此外，位于京广路航海路的原京莎鞋世界，也于今年4月，退出鞋业批零，引入旧改之王佳兆业商业，欲转为购物中心。目前正处于改造和招商阶段，未来难以预估，但有佳兆业商业这一得力助手，不会差。

另外有意思的是，车行业老板偏爱闲置的老市场，不少旧市场搬空后，转为了车市或者驾校。

比如，北建材变身为二手车市场，入驻有中鑫之宝、瑞卡名车、壹玖名车生活馆、鼎尚品车等，俨然成为二手车荟萃之地；万邦茶城变为了香山路车城，万邦新绿地部分区域辟为驾校，万客来入驻了出租车网约车交易市场及多家驾校，北三环眼镜市场入驻有机动车检测点。

△万客来食品城，做有驾校、机动车登记服务站和二手车市场

△万客来食品城，做有驾校、机动车登记服务站和二手车市场

其中，部分是地块规划未落地前，一些租客利用土地闲置期、真空期进行的租赁开发，并非原址最终归宿。

比如万客来，其所在地块属于王胡砦城中村改造项目，不过因为种种原因至今未落地。再如万邦新绿地，隶属于高皇寨村改造项目。

当然，也有一些处于闲置的老市场，比如南三环汽配城、万客隆家具城、纬三路水产市场、华淮建材市场、中原第一城、毛庄蔬菜批发市场、天荣汽配城北区、中陆鞋城、中陆洗化城。这部分比例最大，占比43%。

中陆鞋城

它们要么正处于项目规划中，尚未落定，眼下只能暂时性空置，要么正在寻找物色合适的接盘方，在开发方到来前宁肯以搁置状态做审慎处置。

曾经的明星市场，如何在城市更新大潮中“向史而生”，如何拯救这些外迁后急速衰老的重量级商业？

老市场外迁，是迫于其硬件老化、环境逼仄、消防隐患、交通拥堵、发展空间受限等诸多原因。

外迁后的市场，不应成为烂摊子，更不应长期荒置。它曾经作为城市经济突围的能量担当，也应成为存量商业改造典范。

存量商业更新经历了几个阶段，从大拆大建、推倒重来的“换装”，到只保留建筑形、缺失文化魂的“化妆”，再到建筑与商业与人群和谐相处的“共情共生”。

老市场重建，不止是拆旧建新、换装变脸，更要在城市有机更新的大潮下找寻自己的定位，与城市发展趋向、行业走势相契合，更考验操盘者的洞察力、场景重构的创新力。

北京西直门附近的京盐融园仓库，将破旧仓库升级为红墙绿瓦的优雅办公院落，极度受科创、文创企业青睐，是革新。

郑州金三角衣城升级为佳宝金三角女装市场，只定位中高端休闲女装，引入了来自杭州的一线品牌资源，为整个火车站服装商圈带来新血液，是创新。

京莎鞋世界引入佳兆业商业，转型国潮主题购物中心，北三环信基建材市场引入宜家，也是创新。

对郑州深厚商业文化的传承与理解，对城市旧改修复如新的操盘经验，对项目周密详尽的尽调和再定位，对消费趋势和城市走向的深入洞研，才能赋予项目起死回生的可能。

曾经的明星市场，因为与时代发展节奏错拍，无奈退出历史舞台，但仍然有机会，他们会以另外一种更加夺目的方式，重回商业舞台中心。（首席编辑 华丽娟 编辑 吉倩倩）