万科多少可以抄底「南宁万科金域中央秒抢」

时隔三个多月，万科终于开始大规模拿地。

4月下旬，万科在一周内在深圳、杭州等地拿下了4块地，价款合计达128亿。

就在5月初，李嘉诚旗下和记黄埔悄然现身广州土拍，也引发了广泛关注。

“缺席”十年的香港和记黄埔，参拍的正是此次广州土拍最热的白云空港地块。

李嘉诚投资风格素以“稳、准、狠”著称，和记黄埔此前一年多已卖出不少海外物业，净负债率仅7.9%，此次现身广州土拍市场，或许是又看到了土拍抄底机会。

目前，22城中除长春、沈阳、郑州外，其余19城均发布集中供地公告并披露地块相关信息，有18城完成了今年首轮集中土拍。

2022首轮土拍具体情况如何，哪些城市适合抄底？又有哪些房企已经率先抄底？

1

广州土拍城投拿地占67%，李嘉诚重返大湾区与中海抢地

5月5日，广州迎来2022年首轮集中供地，成交总金额341.4亿元。

五一节前深圳8宗地块耗时仅4小时即确定得主已属于速战速决。广州此次集中供地17宗地块仅1.5小时便确定归属，堪称此次土拍最迅速的城市。

从成交结果来看，广州此次土拍仅1宗流拍，相比去年二、三批次供地出现50%、20%左右流拍率的情况，实现了180度大扭转。

图表1：广州各批次土拍流拍率对比

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

此次广州土拍进程的顺利和土拍成交的稳定，几乎是动用了稳成交的全套“组合拳”。

利润空间方面，部分地块起拍价降低，并且取消了竞配建，全面让利于开发商，性价比较高。

竞拍保证金方面，去年广州首轮集中供地中，多宗地块要求缴纳30%的保证金，甚至有地块保证金高达50%。本轮多宗地块将保证金下调至起拍总价的20%。

此外，土地出让金的支付周期也有所延长。去年广州首轮集中供地中，多宗地块均要求30天内一次性支付。此次大部分地块可分批次、一年内支付。

拿地企业情况来看，地方城投平台发挥了巨大作用，拿地占比67%，是传统国央企的2.5倍。

其中，广州地铁165亿拿下4宗，成为最大赢家，广州城建拿下2宗，广州南投、番禺交通、知识城也均有收获。

图表2：广州土拍拿地房企类型、金额（亿）及占比

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

沉寂多时的民企也出场了。竞争最激烈的白云地块有民企出价；大华集团和广东兰园控股分别以13.28亿元、5.5亿元的价格，拿下增城区、荔湾区地块。

值得一提的是，时隔10年，李嘉诚旗下和记黄埔重返内地拿地，第一站便是大湾区的广州。

近年来港资房企较为保守，保持着低杠杆和拿地的谨慎性。

此次和记黄埔参拍的是最热的白云空港地块，虽最后被中海以15%溢价率拿下而铩羽而归，但也侧面反映了一些积极的信号，土拍市场抄底时刻已到，今年第二、三轮集中供地将回暖更加显著。

2

深圳限价上调2%-10%，所有地块触顶成交

4月29日，深圳迎来2022年首批集中供地，共有8宗地块出让，总出让面积32.11万平。

最终，成交总金额193.3亿元，8宗地块全部溢价成交，本场土拍整体溢价率15.1%，超过此前的合肥11.2%，成为了当前土拍最热门城市。

从供应地块来看，有5宗地块销售限价均有所上调，上调幅度在2%-10%之间。

图表3：2022年深圳第一轮土拍限价上调情况

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

宝安新安地块、龙华民治地块，无疑是此次供地中的明星地块。

二者要求配建保障房，但仍然不妨碍它们成为最贵、最热地块。

宝安新安地块也是总限价最贵的地块。与华润经过激烈角逐，最终由万科与人才安居集团联手，以70.51亿元最高限价竞得，竞配建面积为12.1%。

龙华民治地块为参与竞拍企业最多的地块，有包括华润、中海金地、越秀在内的10家开发商报名。最终深业龙华 人才安居联合体以37.8亿元夺得该地块，竞配建面积为18.7%。

配建地块往往成本较高，会摊薄房企利润空间，却反而成为了最核心地块。

可见，核心位置与快速去化是底层逻辑。

3

杭州供地60宗，滨江、绿城出手超100亿

4月25日，杭州2022年首批集中供地共推出60宗地块，最终总成交金额为826.8亿元，流拍仅1宗，平均溢价率3.6%。

出让过程中，有23宗地块因触顶进入“一次性报价”环节，这些进入一次性报价区间的地块，均是杭州楼市成交的热门板块。热门地块比例达到了近40%。

杭州此次供地出让活动中，浙江本土房企滨江集团及绿城成为最大赢家。

滨江集团单独拿下4块地，又与金帝、萧山城建等联合体形式多次出手。最终滨江豪掷184亿元共摘得11宗地块，成为本次集中供地中拿地最为积极的企业。

绿城紧随其后，以146.4亿元夺得7宗地块。万科、建发等亦有所斩获。

图表4：2022年杭州第一轮土拍拿地TOP10

资料来源：CRIC。

杭州此次土拍如此成功，究其原因，一方面是部分板块最高限价有所提升，开发商利润有保障；另一方面，也是因为杭州投资吸引力强，居民购买力强劲，去化有所保证。

杭州土拍成交表明，房企对优质城市、优质地块的投资愿意仍然十分强烈，拿地积极性仍存。

4

地块供应减少45%，核心地块“小而美”

今年19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供地下降33.38%，较去年首轮供地下降45.04%。

19城第一轮集中供地规划建筑面积为4412.35万平方米，较去年第三轮供地下降41.34%，较去年首轮供地下降56.20%。

其中，本轮集中供地供应地块数量环比降幅最为明显的是武汉、青岛、重庆和福州，供应地块数量分别减少38宗、29宗、15宗和12宗。

仍有相当一部分城市 “出货”意向较为积极。北京、上海起拍金额分别增加了73%、81%；合肥去年第三轮公司仅8宗，此次19宗，增幅130%。

图表5：2021-2022年各批次集中土拍挂牌数量

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

首轮集中供地供应地块数量的下降，一方面是为避免出现大面积土地流拍的情况而作出的调整；另一方面，已有青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等七个城市明确提出今年集中供地改为4个批次，因此每轮集中供地的数量有所降低也属于正常。

此外，本轮供地单价同比去年第一轮便宜了23%，较去年第三轮仍有7%降幅。地块面积偏小，也有部分新城区地块，单块地价不高，对于资金有压力的民企和中小房企较为友好。

5

溢价上升，成交企稳，多城0流拍

19个城市已公告城市中，除上海因疫情暂停了土拍外，18城已完成2022年首轮集中供地。

图表6：2022年第一轮集中土拍最新进度

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

注：苏州土拍数据仅统计5月9日首日结果.

从18城成交情况来看，整体平均溢价率为4.29%，较去年第三批上升1.8%。深圳、厦门、重庆等7个城市地块全部出让成功。

整体流拍率为13.3%，较去年第三轮下降4.8%，广州、长沙成交优于去年同期。成交企稳趋势显著。北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市热度回温，溢价成交地块比去年第三批土拍有不同程度提升。

6

民企拿地上升至30%，万科拿地迅速超100亿

央国企（含城投公司）在本轮土拍拿地192宗，拿地占比为71%；民营企业共拿地75宗，占比29，其中滨江、旭辉、龙湖等民营企业表现亮眼，万科也开始拿地。

图表7：2022年1-4月权益拿地TOP10

资料来源：中指。

从拿地榜单来看，2022前四个月已有3家房企权益拿地金额超过200亿，分别为绿城、建发、华润。

而在民企中，本轮土拍表现最为突出的是滨江集团，其在杭州土拍中共竞得11宗地块，总价184.35亿，权益拿地金额182亿，排名升至第5，仅次于中海。

一季度拿地榜上无名的万科，4月份也开始出手拿地，且“手法”精准。

图表8：万科土拍拿地情况汇总

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

4月底，万科在7天内斥资128亿在深圳、杭州等多个热门城市拿下核心区地块，仅深圳一宗地就要价70亿，4块地平均溢价率达13.26%。拿地权益金额排名跃升至第8。

万科的拿地动作或将起到一定的标杆带头效应，后续可能将会有更多房企开始进场。

总 结

总体而言，目前土拍情况稳中有进。

政府端，虽然供地数量有所减少，核心地块数量有所增加，配合土地款延期支付，降低保证金比例和放松开发商资质要求等举措，稳成交的意图和效果均十分明显。

房企端，地价降低，限价提高或放开，减少或取消竞配建，房企拿地意愿有所上升。尤其是，各城市的核心地块受到追捧，溢价地块增多。利润和去化仍是核心逻辑。

投资积极的房企为大型国央企、持续走稳健经营路线的龙湖、绿城等；部分地方国企和城投公司逐渐成为主角。

未来，预计土地市场将形成“大型国央企 稳健型民企 地方城投公司”三足鼎立的格局。