300万 临地铁 北京神盘聚集地 刚需置业小天堂

在北京乘坐地铁十三号线是怎样的一种体验？

记得曾在北京生活过一段时间的一哥们儿跟我说过，他以前就住在刚建成不久的回龙观某小区。进入市区特别麻烦，轨道交通只有十三号线。那会儿标志色还是橙色，列车涂装还是“蓝猫”样式。

13号线连接天通苑，回龙观两大居住区，加上北侧郊区的城中村，有上百万的人口。还有昌平线的客流涌入。当年的十三号线高峰期相当拥挤，等几班车才能挤进去，即使现在八号线开通后情况虽然有所改善但是西二旗站还是相当恐怖。记得有一次在回龙观站要乘坐开往西直门站方向的列车，但由于人实在太多，一直无法上车，甚至不得不先往反方向坐到立水桥站再往回坐...

13号线，一个神一样的线路，每一个it北漂族都会乘坐这条线，去制造最先进的软件，比如微信，比如陌陌。每次车厢只能挤上去几个人，而且是紧贴车门站立，为了上班不迟到只要是能上去大家都用上浑身力气拼命挤。

虽然拥挤，但在任何乘坐13号线都能感受到北京城独特的风景。可以在北苑——望京西区间和京承高速上的汽车比赛（京承堵车......），可以欣赏到沿途的森林公园的郁郁葱葱，可以感受到CBD象征着的繁华。在冬天踏进车厢会让人感到温暖，在夏天列车开门时扑面而来的凉爽也同样带来舒适。因为是在地上跑，跑的路线一大半在郊区，所以你有很多的时间甚至还可以欣赏到与四环里格格不入的荒凉。疲惫时看着夕阳照耀着忙碌了一天的都市，忙里偷闲欣赏美景，向着家的方向运行即使拥挤也同样无比温馨。

临地铁 有人口，那么此处的置业需求一定不会差。

“北京神盘聚集地”，“刚需置业小天堂”，“北京最大的经济适用房小区聚集区”，提到这些关键词，你能想到北京哪个商圈？那一定是13号沿线的回龙观！甚至从这几年的二手房成交商圈TOP来说，13号线沿线的几个社区也占据一席之地。回龙观的二手房成交量已连续5年位列首位，2020虽还没过完，但回龙观的成交总量目前还是稳居第一。

如此之大的成交量，最直接的原因离不开两点：房子和买房人。

前文已经提到过了，从地铁的拥挤程度就可以看出这儿的人对房子的需求。但是，如果商圈配套任然苍白的话，是一定不能成为二手房成交TOP的。

就拿回龙观来说吧。曾今的回龙观在待建、在建、未入住和已入住小区数十个的大背景下，综合商超只有京客隆、物美和华润三家，而且都在1万平方米以下，电器卖场也仅有大中电器一家社区店。相比之下，最发达是餐饮业，但也连麦当劳、肯德基都没有。

但到了2020年，回龙观已经不存在这些问题了。

经过了十多年的发展，回龙观地区陆续有了BHG华联生活馆，龙德广场，昌发展等综合性商场，极大满足了观里居民的衣食所需。

优衣库，热风等快时尚品牌，西贝莜面和24小时营业的海底捞（半夜也要排队,观里人们的精神头也是贼充足）的新餐饮，肯德基，麦当劳，吉野家等连锁餐饮已经随处可见。今年9月份，回龙观东紫金新干线三期西南侧也规划了一座商场，新的商业落成，将弥补回东商业缺失的空白。

2008年以后，中国的产业结构调整、升级、转型使得国内经济开始新一轮飞速发展。10年后，移动互联网的兴起让普通人的生活方式发生了翻天覆地的变化，沟通必备用微信，晚上加班打滴滴，想追爱豆刷微博，支持老铁用快手等等，这些让我们割舍不下的应用软件都出自同一个地区——西二旗后厂村。

而后厂村的劳动力们，则成为回龙观板块的最大购房群体。腾讯社交洞察LBS数据曾对比了西二旗，国贸，三里屯地区的人群的消费习惯，发现了西二旗人志向不在眼前的苟且，而在代码和房。

事实上，西二旗人也用实际行动证明了其强大的购买力，从中关村—西二旗——永丰，这些年房价一路上升，且居高不下。

从这张房价图可以看出，中关村片区，大多均价基本9万以上，上地，西二旗乃至清河在内均价在6-8万，即使六环外的海淀北部新区单价也在5万以上。

对于首次刚需置业的年轻人来说，这片区域单价还是相当高的，但高房价并不代表每个在此工作的人都能买得起，海淀的二手房普遍存在学区的高溢价，对于学区没有需求的购房人来讲，这一部分溢价是没必要承担。

我们再仔细观察房源端数量上看，像上地，西二旗，马连洼这片区域的房源供给量长期偏少，供求不平衡，使得大量购房需求得不到满足，也是导致这片区域房价居高不下的原因之一。

从小区的品质上看，目前北京的大部分购房者还是以刚需自住为主，总价预算集中在350-550万左右。如果选择海淀马连洼，安宁庄，西二旗这些片区的小区，这个总价买到的房子基本是一套40-60平的一居或者两居，没有电梯，楼龄基本是20年以上老小区，物业维护一般，对于上有老，下有小的刚需自住群体，这样的环境生活起来十分不便，也是难以接受。

于是大部分刚需买房客，就把眼光对准了13号沿线的一些区域，回龙观理所当然成为了最佳之选。

通勤时长是大部分上班族购房时一定要考虑的问题，对于常年加班的西二旗人而言，这一点更是尤为重要。13号线和8号线双地铁完全可以满足这个需求，平均30-50分钟通勤时间。2019年年5月末，回龙观到上地地区的自行车专用道开通，每天骑车上班也是个不错的出行方式，避免了地铁的拥挤，又可以强身健体。

毕竟回龙观是老生常谈了，今天也说说13号沿线两个换乘站，霍营和立水桥，挑出两个小区来品一品。

霍营旗胜家园

小区特色：
1、旗胜家园北市第一个两限房社区，两限房指的是限价格限面积，价格当时销售的时候单价不超过7000元/㎡，面积不超过90㎡，只有极少几栋楼有超过90㎡的，最大的户型也没超过90.1㎡。

2、需群体的生活所需，打造出46%的全南户型，31%的南北户型，12%的刚需小三居，所有户型均能比拟商品房社区，且所有户型都方正合理，几乎没什么浪费面积。

3、楼间距大小区有百米楼间距，间距之间各有花园亭台，无论哪个季节哪怕是一层的房子也有光纤，这一点是现在很多新开发的项目也无法做到的。
4、周边配套齐全，两条地铁，超市、温泉酒店、诊所、医院5公里范围内很多三甲医院、商场、市场等，可以满足大部分家庭所需。

社区缺点：

这个小区很多人会质疑的几个缺点:

1、建筑质量：这个是说的最多的，这个小区的建筑质量肯定是没法和商品房做比较的，但是日常居住的话肯定是没问题，作为北京市的第一个限价房项目政府部门肯定是非常之重视的，质量检测也很严格，当年出现的新闻楼脆脆也只是部分楼栋因为水泥搅拌不均匀不达标造成的阳台，后来也重新浇筑过，总的来说能满足住需求。

2、物业问题：物业费1.7元/㎡，也看过不少政策房项目，想对比而言这个小区的物业还算可以，有一些商品房项目也不过如此。

3、关于隔音问题：这个就每户情况不一样了，这个小区的外部噪音比较少，也不在高速边上，只有地铁来往较多，但是这边作为地铁口，地铁本身是生活必须品，享受便利的同时也要接受带来的不变有利也就有弊。换掉原始的窗户可以有效改变这一点。

立水桥合立方

小区特色：

1、10年建成的成熟的社区，3栋住宅和2栋商办，配套齐全，出行交通方便，小区环境比较好。周围有家乐福和万优汇等商场。

2、附近有两条地铁线：13号，5号线，拥有四个地铁站点，平均步行的话大概11分钟，1千米左右。

3、房源面积多，49平到138平不等，户型对于无论是上班族还是三口之家都有选择的余地。

社区缺点：

1-2号楼户型一般，客厅阳台小，只适合刚需。并且1-2号楼是限价商品房，交易会有差额35%的土地出让金。不过总价也在400万以内。

随着北京城地图越摊越大，慢慢向北面延伸，城中心房价居高不下，13号线沿线的一些小区反而成了北漂一族的最佳归属。这里房源充足，房价相对低廉，聚集在此的几十万人，操着各色口音，每天像抢着投胎一样挤公交、地铁，往返于公司和住地。

在这儿买房置业，绝大多数人都不会想要永远居住于此。尽管不乏部分码农手握月薪五万，但在这里却过得像月入五千。一套房，成为了无数刚需一族的一处港湾，成为了达成梦想的第一步。但一些人一旦有经济实力就选择离开，去奋斗追逐另一个梦，而年轻的购房者和租住者为减轻生活压力仍在不断涌入。这也是这里的二手房永远那么活跃的原因。

这里每天都有不同的人，在上演着不同的故事。