北京楼市：忠告 这些区域价值容易出现“漂移”

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，请帮助答疑解惑

孩子25年上小学，有德胜学区三帆附小老破小学区房，731前已过户，确定能上。现想在周边购入一改善三居，孩子小学初中高中期间居住，兼顾BZ ZZ。手里大约200W现金，准备出手霍营一套（市价约350W）和海淀晨月园一套（人大附小XQ，市价约1000W），加上贷款能有1700W的ZJ。周边看的小区中，比较中意的是冠城北园&冠城南园（海淀，单价都比较高，好的楼层户型12W），华亭嘉园（朝阳，单价比较低，但略远，好的楼层户型8.5W）

以上是基本情况，请问：

1.冠城北园&冠城南园和华亭嘉园这些算不算核心区域，按照京总的分析逻辑，周边也没有出色的产业，中长期有BZ ZZ的基础吗。

2.从BZ ZZ的角度来讲，冠城北园&冠城南园和华亭嘉园哪个更优质，冠城北园&冠城南园单价现在都已经很高了。华亭嘉园小区环境挺好的，却常年没有跑赢大盘，问题是在哪里？

3.冠城北园&冠城南园买三居资金上有较大压力。南向 中高楼层单价都很贵（普遍要1800W ），如果买2居，中长期对于三居来说会不会有劣势。三居如果选东/北向的能便宜不少，长期BZ ZZ值得咬牙上南向 中高层吗。

4.有没有其他的小区推荐，周边看过的有华展国际公寓（户型都不方正）、京友公寓（几乎没有小区）、华盛嘉园（有些远），能否兼顾BZ ZZ 能居住上学推荐合适的小区。

5.晨月园比起冠城北园&冠城南园和华亭嘉园，中长期BZ ZZ的前景会更好吗？

6.因为属于一卖一买，操作的时间节奏能否有建议。

请京总解惑，不胜感激。

A:回答:您好,感谢信任!1、什么叫核心区,北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,上面撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地可能就差点意思,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,

因此我们永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定,不聚焦的区域价值会发生漂移的现象.

如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄

权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城;

资本型聚焦的区域;国贸、金融街;这些都称为核心区,

这些区域的价值一直存在,房价也就常年是一个稳健向上的,如果遇到市场好,可能一夜之间上涨20%,一年能达到30,甚至50,市场冷下来可能回调5%—10%,价值不稳的区域,可能涨30%,回调20%甚至30%,这个背后就是购买力的逻辑.

2、霍营350W住房、晨月园市价约1000W,这两个盘晨月园还可,如果您置换的房子跑不赢大盘,或者低于晨月园的涨幅,那么您的置换可能是损失的.冠城这个楼盘能否保值增值,马甸本地是没有优质的企业的,主要还是靠吃外地的产业,冠城这个盘在商圈内没有稀缺性,属于中规中矩的盘,保值还可,但跑赢大盘有点困难.

3、北京过去的市场是刚需驱动,现在乃至未来是改善驱动,因长期的调控和限制杠杆,导致积压的购买力全部集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;1700W的总资金,我是建议第一在板块上选第一梯队的商圈,因为这个属于改善的范围,如果在商圈上选筹有瑕疵,未来房子的流通性可能会打折,投资房产表面拼的是选筹能力,实际拼的是金融财技,不知您们倾向于哪个方位,或者接受接送孩子学校的距离,关于这个细节可再向我单独提问一条.

4、一卖一买,您现在持有的房子还不错,出货应该很快,以利益最大化的角度操作是:先买后卖,市场热之前买入,大额定金锁房,在价格上可以向卖家稍做让步,争取更有利的卖房时间,以时间换空间.这个是利益最大化的操作思路

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

Q:提问：京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。

A:回答：你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,

从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.

中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群

这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.

因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,

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Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？

A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。

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Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，

A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手，

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！

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