甘井子房子值得投资吗「目前投资什么好」

上周五，《房探007》节目组现场连线了大连新峰房地产顾问有限公司高级分析师李云龙，从大数据角度全方位分析限购情况。但还是有一些听众向我们反馈：半个小时听得似乎并不过瘾，要么再把李老师叫过来聊聊？

于是，我们这一次把李老师请到了直播间，针对市内各区成交量、甘区各大板块市场表现等热点话题展开讨论。

1、距离3.22限购，已经过了整整一周的时间。作为大连主城区唯一不在限购范围内的区域，甘井子区这一周的销售情况和价格走势如何？

答：我们可以从交易备案数据和市场调研数据这两方面来分析。

交易备案数据也就是我们买完房子的网签数据，这次限购的细则中提到了“五日内一次性申报”。从22号到现在五天时间已经过去了，那么备案数据怎么样？

市内五区普通住宅，上周成交量1003套，限购前一周成交量718套，增长了40%，比限购前多成交了285套。限购的四区，上周成交406套，比限购前增长了36%；甘井子区上周成交597套，比限购前增长了42%。限购区增长幅度大我们可以理解，那为什么甘井子区增长幅度要比限购四区还要高呢？

查看成交明细我们发现，上一周辛寨子、生态科技创新城等甘西区域成交量占到了40%以上，90-120㎡改善三室成交居多，其次是60-90㎡刚需两室，像我们之前说的，这次限购是为了保护刚需、改变市场成交结构。从目前数据来看，购房者开始慢慢关注甘区改善市场了，这是一个好苗头，但我们不能完全下定论，还需要长期观察。另外限购政策对刚需客户也起到了促动作用，不少刚需客户也意识到调控是为了防止房价过快增长，而不是让房价下跌，坚定这一想法之后开始进入市场。

除了交易备案数据，我们每周也会对市内100多个在售项目进行调研，这类调研数据可能更接地气，更能体现市场的动态变化。

限购前一周，市内五区成交商品住宅805套，限购之后成交了1732套，实现了翻倍增长。限购区域上周成交443套，相比增长了46%，甘井子区成交1289套，相比增长了157%！

在此期间，很多项目都有加推。如万科·新都会上周推出了450套公寓产品，30-60㎡LOFT，未来价值可期，几经售罄；华润·二十四城加推200余套洋房，到访客户与房源数量相比，高出约75%。中华城、招商·海德公园、金地自在城等甘北项目也均有加推，产品面积多集中于75-100㎡之间，刚需产品占比较大。

新峰地产调研获悉，市内五区整体成交均价受区域成交结构影响出现下降，价格从16454元/㎡降到15557元/㎡，下降了近6%，可以看出调整初见成效。

2、目前，甘区各大板块的市场行情和产品布局有着怎样的特点？

答：我们习惯于将甘井子区分为西部和北部两个阵营。

先说北部，我们来重点分析大连湾、体育新城、华南、泉水、老甘井子和钻石湾。

先说北部区域成交量最多的大连湾，2018年成交699套，目前均价9597元/㎡，存量8255套，去化周期30个月，成交主力区间为40-100㎡。从单价和产品面积上，我们将此区域定义为刚需板块，而且大连湾是目前甘区去化周期最长的区域。

再来看泉水，均价12628元/㎡，库存量1177套，但去化周期为25个月，也不算很理想。该区域可售项目其实并不多，只是在营销上不及其他区域，没有密集的品牌铺设，而且泉水有大量的公租房，使得区域在定位上更趋向于刚需。

甘北区域的价格高点，出现在华南与钻石湾。目前华南均价15089元/㎡，钻石湾均价15122元/㎡。钻石湾是目前甘北改善最为集中的区域，成交主力区间为110-170㎡，单价也不低，未来仍会有大量改善新品入市。而华南坐拥强力配套，去化周期在11个月左右，吸引了不少100-140㎡的改善客群。

接下来我们看西部区域。西部核心机场板块，目前均价最高，为17593元/㎡，成交主力区间为70-130㎡，甘区政府坐落于此，有甘井子区实验小学这样的优质学区，也有万达广场这样的中高端商业，单价高、配套全，被定义为改善区域。

目前比较火热的泡崖板块，成交均价14614元/㎡，去化周期3个月左右，可售货源仅存514套，华润·二十四城一期即将售罄，二期有望在今年6月入市，届时价格可能还将上涨。

辛寨子目前存量1676套，均价16202元/㎡，在甘区位列第二。该区域是大连向西发展的一个重要连接点，有大量的改善产品，去化周期在10个月左右。

生态科技创新城板块，为甘区销售量最多的区域。目前品牌开发商较多，均价为12144元/㎡，主力产品在30-110㎡之间，去化周期4个月，后续仍会不断新推。

3、限购之后，有人说“甘井子的确不限购，但是谁家有了两套房子以后，会选甘井子作为改善呢”。对这种观点，应该如何看待？

答：首先，这种想法是没错的，我们不否定中、西、沙、高在某些方面发展得确实比甘井子区好，但也不能完全认定甘井子区以后会不如限购区。

在地理版图上，机场一带才是大连真正意义上的城市中心。而大连国际机场是目前全国仅存的一个位于市中心的机场，政府一直在研究这个机场是否迁移，因为机场在城市中心必定是不安全的，对居住也有负面影响，交通堵塞、噪音污染都在影响我们的生活，迁走之后房价自然会上涨。

有旧就有新，未来新机场商务区也将有新的突破，会成为甘井子区北部的新核心。而与机场新区相连接的体育新城，有着大连乃至东北最棒的运动场馆，这个区域未来也会像老体育场一样人头攒动。

钻石湾海底隧道工程与地铁4、5号线，都是甘区未来的交通主力，钻石湾未来有望成为与中山区连接的关键点。沿海一带面朝南方，夜里可以看到中山区繁华的夜景，很可能会成为中山区住户改善的第二居所。在大连的城市规划上，也将钻石湾定义为“城市副中心”，与西安路、华南同一等级。

说了这么多，无非是想告诉大家：很多时候我们买房子，不能只看现在，也该看看未来。未来限购区域价格一定会涨，可是你现在已经买不了了，既然条件不允许，那为何不将资金投入到可购买并且有上涨空间的区域呢？至少你现在买了，可以较少持有资金的贬值，以后中、西、沙、高不限购了，你也可以轻松置换房产，实现双赢。

4、甘井子区有刚需产品，也有改善型产品，不妨给购房者一些合理置业的建议。

答：改善人群可以围绕目前已有的成熟商圈进行置业。甘井子区目前有两大核心商圈，一是华南商业区，二是机场万达广场商业区。这两个区域配套十分完善，就拿机场打比方，万科摘得的南松路宗地可售楼面价都已达到19204元/㎡，可见它的区域价值很高。

再说刚需，当前刚需分为西、北两个阵营，我个人看好西侧一带，自然环境相对较好，可以考虑生态科技创新城板块，目前品牌开发商众多。再者可以选择体育新城板块，未来该区域负责与机场新区进行连接，并且挨着华南，机会必然很多。“北华南”泉水至后盐一带也可以选择。如果要用一句话概念，那就是“甘区双核选改善，核心边缘选刚需”。

5、未来一段时间内，对甘区项目的成交价格和成交量，以及区域发展有怎样的预判。

答：这仅仅只是一个开始，这种上升会持续到春季房展会之前。展会前一周，是客户的观察期，部分客户想借着展会的机会拿到好折扣。另外，土地放量也会陆续而来，2017年甘井子区计划实施储备土地面积920公顷，会随市场变化而酌情供地。