新盘集中入市,上海5月新房成交量明显提升「上海第二批新房」

本报记者 刘颂辉 上海报道

炎炎夏日，上海正迎来一波看房、买房高峰期。

6月中旬的一个午后，新上海人林雨晨和他的妻子从闵行区颛桥紫薇花园的售楼处看完房，向另一处楼盘走去。不到一公里之外的华发四季半岛，也有不少购房者提着资料袋从售楼大厅出来。林雨晨告诉《中国经营报》记者：“这次希望摇号可以摇到，争取买到心仪的房子。”

与林雨晨一样，在上海近期密集看房买房的人不在少数。《中国经营报》记者走访上海楼市发现，第二批次将有46个新建商品住房项目合计13151套房源集中上市，从已结束认筹的楼盘来看，认购热度依旧，包括仁恒海上源、华发四季半岛和招商虹玺在内的热盘均触发积分制，个别楼盘的认筹率超过400%。

相比今年第一批次，此次集中供应的新房入围比基本由1.3∶1放宽到了1.8∶1，认筹金也降低至新房总价的10%，更多符合条件的购房者有了参与选购的机会。同策研究院方面表示，6月1—22日，上海商品住宅销售量持续上升，共成交5180套，预计6月份整体行情将优于2020年同期，但弱于2021年。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海市经济生产在疫情冲击下受到较大影响，今年与2020年疫情时的市场走势最大的不同在于，上次疫情后，上海楼市呈现“V形”快速反弹的趋势，而目前受到经济形势、房地产市场调控以及疫情的冲击，预计恢复周期会比上一次要长，大概率呈现“U形”的复苏趋势。

摇号入围比放宽

去年下半年以来，林雨晨就考虑着购买人生中的第一套房。他和妻子在上海工作生活4年多，不久前顺利完成了落户。

两人都没有买房的经验，一开始，他们只看二手房，后来在多方比较之后坚定地选择了新房，买房的预期也由“市中心”“学区房”等各种指标逐步降低。“对上班族来说，不奢求买到完美的房子，买到靠近地铁的房子就很好了，能带学区和医院是锦上添花，”林雨晨表示，自6月1日上海恢复正常生活秩序后，自己就联系了龙湖南山虹桥天玺领峯、宝山四季都会和颛桥紫薇花园的置业顾问。

6月初，据上海市房地产交易中心网站披露的《本市近期将上市新建商品住房项目一览表》（2022年第二批次），有46个新建商品住房项目合计13151套房源集中上市，上市面积约149.7万平方米，两项数据都比今年第一批次要多。房源分布在浦东、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明和临港等15个区域。

位于上海市闵行区鑫都路2288弄的华发四季半岛（备案名：华发四季名邸）是本次集中供应的一个项目，于6月13—17日举行了认筹活动。

6月14日是华发四季半岛开启认筹的第二天，记者在营销中心看到，现场已公示一房一价表，大堂内人头攒动。为了保障疫情防控安全，在进入大门之前，所有人需要做一次抗原检测。

“今天认筹量累计将达到300组，”一名置业顾问介绍，项目共推出344套房源（高层320套和叠墅24套），户型在102—172平方米不等，均价与上次开盘一样，为6.4万元/平方米，认筹金67.4万元，摇号入围比为1.8∶1，6月28日开盘选房。

该项目另一名置业顾问表示，由于项目领取预售证到获准开盘的流程缩短到了半个月，又降低了购房者的认筹金要求，因此自6月1日以来，每周末都迎来大量前来看房的人。“为了抓紧完成这个项目的认筹和资料审核工作，公司安排我从另一个项目抽调过来帮忙。”其表示。

记者注意到，第二批次有80%的上市楼盘调整了摇号入围比例，大多数放宽到1.8∶1及以上，其中静安区天汇世纪玺、虹口区的招商虹玺和杨浦区的仁恒海上源等项目入围比最高达到2.5∶1。

“日光盘”重现

新鲜“血液”的注入，让楼市复苏出现了明显生机，各大售楼处也铆足了劲积极“备战”，冲击半年度业绩。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，上调摇号入围比例意味着降低了买房入围的门槛，使得更多符合条件的购房者能够有机会参与选房，有助于提升购房者的积极性，促进新房市场快速恢复活力。

此外，认购到开盘的流程得到优化和提速，认购时间由原先的6天半缩短至4天半，不触发积分的楼盘不需要审核积分材料，这将有助于尽快修复被耽误了2个多月的上海楼市。

据浦东新区御桥博翠（备案名：颐盛云锦苑）公布的信息，6月10—12日，项目举行线上选房活动，开盘总计销售512套房源，总销售金额约34.5亿元，成交率超过九成。

位于奉贤新城的保利明玥霞光是受上海疫情影响而延期开盘的商品房项目之一。6月1日，该项目首次实施“云开盘”，通过线上摇号、线上选房，售出最后238套房源，均价为4万元/平方米。据了解，截至当日下午6点，该项目实现了“开盘即清盘”，成为上海疫情后首个“日光”项目。

上海楼市一方面刚需购房群体有选择机会，另一方面核心地段的顶级豪宅则在不断刷新国内交易纪录。

永嘉路569号是上海市中心一栋近百年的花园洋房，徐汇区文物保护建筑，原为中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居，近期有消息称被买家以2.5亿元购得。

中国房地产决策咨询系统（CRIC）显示，去年1月至今年5月期间，总价在1亿元以上的二手豪宅共成交27套。其中最贵的是上海市徐汇区华山路889号，成交总价8.5亿元，单价高达75万元/平方米。该栋老洋房原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活的宅邸，面积达到1131平方米。

徐汇区一位从事老洋房交易的人士介绍，类似的大宗交易一般比较私密，通常是花园越大，成交总价越高。由于市场供不应求，所以挂牌的豪宅还在持续涨价。

“虽然公开的成交价格不一定准确，但豪宅市场的确比较火，”上海闵行区一家开发商的营销总监表示，从自己分管的闵行区和松江区“2000万 ”豪宅盘来看，近期看房量明显上涨，即便是开发商要求全款购买，也有人入手，“而且相比之前，成交的过程干脆而果断。”

整体回归趋稳

同策研究院的数据显示，5月30日至 6月19日，上海每周的新建商品住宅成交量分别为11.9万平方米、21.43万平方米、23.61万平方米，成交均价为69782元/平方米。

2020年及2021年6月份，上海市商品住宅供应量分别为53万平方米、127万平方米，成交量为72万平方米、112万平方米。宋红卫表示，今年6月份，上海市商品住宅成交量预计为85万平方米左右。

近期上海商品住宅成交均价抬升，是因为成交结构以中高端产品为主。上海市房地产交易中心网站披露的第二批次上市房源表单显示，46个项目中备案均价在6万元/平方米以上的项目有18个，占比39.13%；有8个项目均价超过10万元/平方米，占比17.39%。

二手房市场方面，上海链家研究院的监控数据显示，今年前5个月，上海全市二手房累计成交金额1285亿元，同比下降73%；成交套数4.1万套，同比下降73%；成交均价38784元/平方米，同比下降5%。随着6月全面复工复产，二手房市场的活跃度在有序恢复。6月1—5日，单周带看量恢复至封控前35%的水平，单周成交量恢复至封控前30%的水平。单周新增挂牌量恢复至此前的六至七成。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海新房市场一直处于有供应有成交的局面，新盘入市有望带动需求释放，为成交反弹做好铺垫。在诸多政策利好下，不管是租赁还是买卖，成交量反弹一定会看到，但是过程会比较波折，持续性和反弹高度将受到考验。目前，楼市最大的问题是预期出现偏差，信心还没有回归。考虑到当前经济环境，此轮市场不会像2020年一样实现V形反弹。

克而瑞研究中心也认为，2022年，上海住宅市场供应端将维稳不变，房价将在土拍端及二手端限制下整体回归趋稳，而成交端在多方角力下将高位缓冲回落。