余胜良：限价房也降不了房价

来源： 2023-09-29 16:16:11

余胜良

因为房价太高，涨得太快，一些地方政府推出限制地价和房价的应对策略。其实，限价房和安居房一样，对降低房价没有任何作用，只会美化一时的数字。

现在东莞和深圳都在推限价房。当然，大多数新房的价格政府也有一定的限制，想卖什么价格需要政府同意，所以开发商就捂盘惜售，想等一个更好的价格。限价房的限制更严格，推出时就决定了销售价，这就把开发商的利润锁死了。

有人认为限价房政策不鼓励开发商造好房子，不过开发商也有好处，这种房子根本就不用销售费用。在深圳，根据相关政策，限价房可以提前预售。

限价房政策减少了土地收益，减少了一部分税收，但是有利于居民买房。按道理，低价房源入市可以平抑房价，但事实并非如此。通过推出限价房，政府的确优化了一手房销售数据，但是二手房的价格就不由政府掌控，限价房的购得者在市场上卖房，是以市场价为准，价格涨起来一点都不含糊。最终多数人还是要通过市场化的方式买房，其中包括变成二手房的限价房。

政府限价减少的收入，其实转移到了购房者手中。按照正常的市场行为，政府进行没有价格限制的招拍挂，企业按照自己的获利进行报价，这时候企业会尽可能给出一个高的地价，又要同时考虑到销售，才能夺得土地；政府先通过高价卖地获得收入，再通过对开发商的盈利和房子的流转征税获得税收。

历史上，这种情况已多次发生。城市管理者为了稳定房价，或者照顾低收入群体，会兴建经适房、安居房等，这些当初被低价购买的房产最终还会流入二手房市场。

以深圳为例，租房者在深圳会遇到很多公务员小区，比如深云村、益田村、莲花二村、莲花北村、梅林一村等，其中益田村有7000多套房屋，可居住3万人，梅林一村小区共有楼房96栋，居住着近3万居民。公务员们通过各种方式分房，价格低廉。这些当初几万元几十万元获得的房产，后来可以卖百万元千万元。公务员们通过福利分房，反而放大了购房能力，有能力多买几套房屋。现在益田村、莲花二村等老小区，已经很少见到当初的公务员，他们转手卖出一手所得的福利房，搬迁到了更好的小区。

这些规模庞大、位置良好的房产投入到市场后，跟当初的获取价已完全没有关系，只会按市场价销售，而不会降到市场价以下。

政府减少土地收入低价投建的这部分房屋，对大多数市民是充满不公的，一部分人特别是公务员等群体，因靠近体制而获得额外房产收益。

现在政府推出限价房，作用和当初推出福利房类似，不同的是当初是公务员群体定向获得福利房，限价房的获得，按照新的游戏规则变为大众抽签，后者看似更为公平一些。

限制开发商利润的做法，德国人做过。德国规定如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

德国人在稳定房价上想了很多办法，除了限制房租上涨，还遏制投机性需求，在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。这些政策看起来明显违背市场经济，一旦一个环节不能市场化，就需要很多补丁打来打去。德国还有一个政策，是支持德国建房主体建房。德国不缺房，这才是德国房价稳定的根本原因。

在住房供不应求的大背景下，在供给环节的任何改革，只是改变了各个链条的利益分配，却不会真正降低房价。

（作者系证券时报记者）

本文源自证券时报