张大东地产个人资料「北京3亿豪宅」

有些历史，靠书在记录。而有些历史，靠人在回忆。

北京的第一批豪宅项目、第一个样板间、第一个外销房…这些未有记录在册的行业故事，它们的始末，蕴含着北京豪宅的成长轨迹，而亲历过他们的人，也算是见证北京豪宅进化历程的元老。

亲历过24年北京豪宅发展历程的张大东先生，是其中的一个骨灰级代表。

从金马到天润 24年的京城豪宅亲鉴

93年，毕业于首都经济贸易大学经济法专业的张大东先生，机缘巧合地加盟了当时金马集团旗下中国地产（香港）有限公司，成为北京第一批营销人，开始了他和房地产的不解情缘。

但大学生做房地产销售，在当时很少罕见，甚至会被认为有失身份。据他回忆，当时应聘的一共有1000多人，通过初试、两次复试后，还剩30人参加培训，但最后上岗时候，只剩下7人。“三轮复试以后，公司为了让我们心态归零，在北辰的五洲大酒店包了一整层客房用来培训我们。每天的必修课就是换床单、打扫卫生间。床单要一下铺开，水龙头上不允许留有一点水渍，周末时候还要去北辰购物广场那边向路人介绍公司”，回想起这段经历，张大东先生并没有任何蹙眉，反而成为了他的自豪过往。

“归零”完毕后，张大东先生开始了正式的营销生涯。位于惠新西街的罗马花园是他亲历的第一个项目，也是北京第一批豪宅、第一个外销楼盘、第一个带样板间和售楼处的项目。“我们花1000万打造了售楼处，花700万设计了样板间。当时这个项目的销售均价已经到了2000美金/平米，按当时市场流通的汇率来算，合约人民币20000元/平米，总价大约是300-600万元，而当时亚运村区域的普通住宅也就4000元/平米而已”。

在国内福利分房尚未取消的当时，罗马花园的购房人中，华侨和外资企业人士占了很大一部分比重，在张大东先生当时的客户名单中，三星、大宇、韩亚航空等外资巨头都一一在列。

另一个跑于国内前列的是，当时的罗马花园，就已经运用了售后返租的营销模式——当时该项目的租金回报率最高达到了20％，金马针对一些非自住业主，制定了“售后三年返租，15％租金收益率”的投资选项，激活了房地产的投资概念。

罗马花园之后，张大东先生算是真正地入行了。之后的他，任职过汉能控股（原华睿）、中赫置地、泰禾集团、天润同泰，操盘销售过阳光广场、太阳国际公馆、钓鱼台7号院、万柳书院、中国院子、天润玖锡等一批京城顶尖豪宅，成为豪宅圈响当当的人物。

总结这24年的营销经验，张大东先生认为，房地产营销的价值点主要有三个：一个是土地价值，一个是产品价值，还一个就是品牌价值，但这些点能否实现，能实现到何种程度，关键还得看企业的“机制”——“现在大房企们都在跑马圈地，想要实现营销的最大价值，就要从产品、开发强度、经营管理上寻找利润点，这些就得靠企业的上层机制决定。”

青岛即墨区 不复制的新战场

见证了京城24年的豪宅变迁后，张大东先生决定扩大自己的人生战场——他加入了青岛岭海明珠置业有限公司，将职业战场扩大到了青岛，并从一直的营销负责人，变成了公司总经理。

对于入行后就一直驻扎在北京的长大东来说，做这个决定，他也是经过了小半年的深思熟虑。“我主要做了四点考虑：一个是地利，公司发展的区域是否有前景；一个是人和，和老板的思维理念是否吻合，另外就是我自己能不能适应，家人是否支持我”。

在这四点考虑上，“地利”首先给予了张大东先生足够的信心。张大东先生告诉弹房君，他与公司老板的认识机缘，就是因为一小幅位于青岛即墨区的地块。“这块地位于青岛岭海高尔夫球场内，容积率不到1，拿了以后一直没规划好如何开发。刚好附近有好几个地块今年里都被恒大、融创这些大房企收购了，老板也在犹豫要自己开发还是转卖。几番朋友牵线后，找到了我，最后决定自己操盘，由我来负责这块地的运作”。

资料显示，即墨位于山东半岛东南部，总面积达1780平方公里，下辖7个街道7个镇。巧合的是，专访的前一天，即10月30日，即墨刚刚撤市设区，从县级即墨市正式挂牌为即墨区，真正融入大青岛，未来，这里将被规划为“蓝色硅谷”，成为青岛新的科技研发中心。

在即墨设区当天，包括青岛金港汽车文化小镇、中国科学院重庆绿色智能技术研究院智慧城市技术研发中心（青岛）、青岛大学科教产业园、修正（青岛）中国海洋健康科技谷、海若通航低空旅游特色田园综合体、“天行健—全民共享健身网”、日日顺健康（即墨）产业园、高性能碳纳米管纤维及其复合材料产业化、国际增材制造研究院等39个重大产业项目与区域政府签约落地，总投资额600多亿元。

此外，随着2016年9月山东大学青岛校区正式投入使用，未来中国海洋大学、北京航空航天大学、哈尔滨工业大学、西北工业大学、天津大学、四川大学等20所等高等院校区或研究院也将落户即墨。

房地产开发商对于区域的规划利好一向灵敏，张大东先生透露，“今年里恒大、碧桂园、融创都在即墨区收购了多个项目，融创有一个项目就在岭海高尔夫球场对面。未来这个区域内还将有世茂国际城项目、港中旅青岛帆船小镇项目等，区域的投资价值十分可观”。

对于张大东先生来说，加盟新公司，也是基于对北京未来房地产市场天花板的预见，“今年前10月，北京一共出让了58块地，大概710万平米的建筑面积，其中共有产权房面积占比近30％，房企自持占30-40％，租赁用房大概占10％，未来可用来作为商品房销售的面积大概只剩30％，市场基本变化不大，可以做的事情，也会比较局限”。

当然，职位的变化，也意味着职责范围的加大，“以前主要是负责营销，现在要负责全流程了，包括产品定位、产品设计、渠道营销，甚至参与最开始的拿地投资测算”，对张大东先生来说，新的身份带来的，远不只是在一个新城市的过往复制而已。

本文源自弹房

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