商业地产的分类「商业地产百科」

商业地产是商业房地产的简称，又称商业物业，国外的普遍叫法是零售不动产，它兼有地产、商业、投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

商业地产的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

从广义上讲，商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身、休闲、文化交流等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅、工业地产、旅游地产、物流园区等房地产形式。酒店、写字楼、专业市场都属于广义商业地产的范畴。其物业类型主要包括商业街、购物中心、商场、专业市场、住宅底商、商铺、写字楼、酒店等。

按照不同的划分方式，商业地产可以分为不同的类型，具体见表1-5。

表1-5 商业地产分类

（1）零售业态

从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗地讲，业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

（2）零售业种

业种即经营的品种。狭义的业种是指经营的商品品种，面向顾客某类用途的商店营业种类。广义的业种是指所涉及的行业和服务，特征是卖什么或提供什么服务。

业种可分为以下几种类型：

1）食品、饮料、烟草零售业。

2）日用百货零售业。

3）纺织品、服装、鞋帽零售业。

4）日用杂品零售业。

5）五金、交电、化工零售业。

6）药品及医疗器械零售业。

7）图书报刊零售业。

8）其他零售业（包括家具零售业、汽车、摩托车及其零配件零售业、计算机及软件、办公设备零售业等）。

美国把零售业态分为百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类。日本对零售业态的分类与美国基本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。我国把零售业态分为四大类，即百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其他，具体见表1-6。

表1-6 零售业态类型及特点

商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。商圈由主圈、次圈和边圈三部分组成。

（1）主圈

主圈即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便。一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。

（2）次圈

次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。

（3）边圈

边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店10%左右的顾客，在该区域的消费者来商店购买商品不太方便。

商圈受各种因素的影响，其范围和形态是会经常变化的。一般情况下，商圈形态表现多为各种不规则的多角型，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。

商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。进行商圈分析需要考虑的因素主要包括：

（1）人口数量及特点

包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。

（2）建设状况

包括公共交通、供电状况、通信设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。

（3）社会因素

包括地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等是否有利于商店的发展。

（4）商业发展潜力

包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店有最直接影响的因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。

购物中心是由房地产开发企业规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。

其规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。由管理者统一经营管理，是一个统一高级运作的有机整体。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。而百货大楼只是针对货品进行分门别类的商店，是无法向消费者提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲购物享受的空间的。

按购物中心的商场面积规模，可分为巨型/超级购物中心（24万m2以上）、大型购物中心（12～24万m2）、中型购物中心（6万～12万m2）和小型购物中心（2万～6万m2）等类型。

按购物中心的选址地点，可分为都会型购物中心（位于市中心黄金商圈且连通地铁站）、地区型购物中心（位于市区非传统商圈，但交通便捷）、城郊型购物中心（位于城郊）、社区购物中心（位于大型居民社区内）等类型。

商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。

商业街可以是社区商铺形成的商业街，可以是专业批发市场中的商业街，可以是购物中心、百货商场中的室内商业通道，更可以是城市综合体中的商业步行街；可以是露天也可以有透光顶棚，可以有室内楼板完全遮盖，还可以是骑楼式的回廊式的商业街；可以是一侧设商业街，也可以两侧设商业街。

商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有功能全、品种多、专业化程度高、购物环境优美、服务质量高等特征。

住宅底商即住宅底层商铺，是指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1层和2层及地上1～3层，或其中部分楼层）的商用铺位。

住宅底商在建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或三层和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。

住宅底商主要用于与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施。其中，零售型住宅底商的商业形态为便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报亭及少量服装店等，服务型住宅底商的商业形态主要为餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

专业市场是指相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品。专业市场所呈现的是特定的客户定位，特定的经营行业定位，这是区别于其他商业形态的主要特征。

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，其投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。

写字楼也称为办公楼，是指企业、事业机关、团体等单位的商务办公用楼宇。

写字楼等级划分的评定方式是“5A”标准，但“5A“的概念有狭义和广义之分。狭义针对的是智能化硬件方面，包括办公智能化（OA）、楼宇自动化（BA）、通信传输智能化（CA）、消防智能化（FA）、安保智能化（SA）。广义的“5A”标准则包括：

（1）楼宇品牌标准

具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。

（2）地理位置标准

只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

（3）客户层次标准

客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对它们的公司形象有较好的提升作用。

（4）服务品质标准

服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。

（5）硬件设施标准

主要考核建筑设计和建筑功能的创新，以及其所用的建筑技术等。

酒店又称为饭店、宾馆、旅店、旅馆等，是指为旅客提供住宿与餐饮、以及娱乐设施的建筑。酒店是营利的，要求取得合理的利润。

城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的建筑综合体，并将这些功能空间进行优化组合，共存于一个有机系统中。

城市综合体内功能齐全，业态繁多，既可购物，也可休闲、运动、文化、娱乐、观赏、交际，还可进行商务性活动，各功能之间联系紧密，互为补充，可实现自身完整的工作、生活配套营运体系。可以比较完整地满足不同人群的不同需要。

城市综合体主要有以下的几个功能：

（1）商务

商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。企业的级别通常也能体现城市综合体的档次。

（2）商业

商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区，能够充分满足各类阶层的消费需求。

（3）居住

居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。

（4）酒店

酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24h的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

（5）休闲活动广场

休闲文化广场、公园会给城市综合体形成一个有节奏的缓冲区，可以聚集人气，满足综合体及其周边生活工作人群的休闲娱乐需求。

（6）其他公共商务活动功能

如会所、展厅、电影院、交通枢纽等。通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，房地产开发企业通常不考虑。

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产的土地批租年限为50年。工业地产的开发模式主要包括：

（1）工业园区开发模式

工业园区开发模式是我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。

（2）工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的利润。

（3）主体企业引导模式

主体企业引导模式是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

（4）综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

旅游地产是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游休闲培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、景区住宅、民俗度假村旅游置业项目。旅游地产的开发模式主要包括：

（1）景区住宅

景区住宅是指房地产开发企业利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村、民俗度假村等。这类住宅多以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵和多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

（2）旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心

旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心是指具有旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。

（3）自营式酒店

自营式酒店以为游客提供住宿为主要功能，增加娱乐、会议等辅助功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。自营式酒店不出售物业，主要通过经营来收回投资，回收期长。

（4）产权酒店

产权酒店是指投资者购买酒店部分设施（客房），除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。

（5）时值度假型酒店

时值度假型酒店是指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其“分数”所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。

养老地产是以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

养老地产是传统地产业与养老产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。养老地产的开发模式主要包括：

（1）居家式养老地产

居家式养老地产开发模式是指以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。

（2）大型综合养老社区

大型综合养老社区综合性强、功能多元复合，面向健康活跃期、低度护理期以及高度护理期全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对房地产开发企业的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

（3）全龄社区养老地产

全龄社区是指以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。

将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中，老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区，各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务，创造以生活体验至上的一生之城。

（4）异地度假型养老地产

异地度假型养老地产开发模式将养老与度假旅游结合，针对健康并且有支付能力的老人，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游胜地开发养老产品。

（5）康疗型养老地产

康疗型养老地产开发模式，即“社区 医院 地产”模式，是指养老地产项目嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。

（6）学院式养老地产

学院式养老地产开发模式是指在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的双盈晚年，从而推动家庭、社会的和谐发展。

养生地产是指将养生理念融入房地产开发中，通过凭借优越的生态景观资源和气候条件、或提供养生健康服务、或通过养生文化的营造，开发建设对身心健康有益的房地产形式。

养生地产作为一种特殊的房地产形式，具有自然环境优越、养生文化独特、规模相对较大、养生配套齐全以及地域限制性等特点。养生地产的开发模式主要包括：

（1）资源依托型养生地产

资源依托型养生地产是指以生态环境的一项或多项独特的自然资源为核心，吸引对自然环境和生态环境有较高要求的人群，依托区域山林湖泊、温泉、海滨等生态资源和景区景点等旅游资源，开发集资源养生、休闲娱乐、会议、康体健身等功能为一体的养生地产类型。

（2）康疗保健型养生地产

康疗保健型养生地产是指依靠区域特色康疗资源，开发集康疗、休闲度假、观光旅游等功能为一体的养生地产类型。

（3）文化驱动型养生地产

文化驱动型养生地产是指以区域深厚的文化底蕴为基础，打造地区文化品牌，开发集文化旅游、养生、会议娱乐、休闲度假等多种功能于一体的养生地产类型。

（4）老年颐养型养生地产

老年颐养型养生地产是指以老年人为目标群体而进行开发的满足老年人特殊需求，适合老年人颐养天年的集健康养生、文化养生、休闲养生等多种功能于一体的养生地产类型。