江西省地产协会发布“江西省成长型民营房企发展现状及出路建议”

从7月8日在南昌召开的江西地产行业7月新闻发布会上获悉，江西省地产协会发布了“江西省成长型民营房企发展现状及出路建议。”

江西省地产协会投资服务中心的工作，投资服务中心的工作内容是“三个面向一个配合”：

一、面向会员企业做好企业项目投拓、融资的牵线搭桥对接服务；

二、面向各地政府自然资源局等主管部门做好用地推介、优秀房企推介等政企沟通服务；

三、面向广大金融机构做好银企对接服务；

一个配合：配合各级地方政府招商引资，推介产业项目来江西落地。

2022年可以说是全国房地产行业“高杠杆、高周转”发展模式的终结年，疯狂追求快速发展的大型房企纷纷暴雷，一批房企就此退出市场，地产行业大洗牌不可避免。与此同时，我省一批“小而美”的房地产企业逆势而上暂露头角，这些企业都是深耕各地稳健发展的中小企业。

例如今天将在会上重点推荐的“南崇集团”就是他们中的优秀代表之一。协会作为江西省民营房地产企业的娘家，我们要大声疾呼，坚决反对所谓房地产行业“国进民退”的论调，坚决维护广大中小房企的合法发展权益，协助、配合、服务于江西省成长型房企健康稳步发展。

如今，成长型房企面临着拿地难、融资难的现实困难，究其原因主要是受房地产行业困难的大气候影响，其次是成长型地产民营企业长期缺乏政策的支持。

五大困难制约当前房企健康发展：一、借不到钱，民营房企失去公开市场融资能力，在当前政策环境下，银行、信托机构涉房融资仍然收紧， 银行、信托机构均采取风险回避政策；二、收不回钱，房贷放款慢、监控资金过高导致资金流动性差，受按揭放款速度、监控资金比例过高影响，房企正常的经营性回款也受到严重影响。三、卖不出钱，待业人口大增，市民收入不稳，客户对市场预期看淡；四、赚不到钱，限价政策和成本推升导致项目亏损；五、还不起钱，上下游负面情绪高涨，引发一系列不良反应。

因为资金缺乏，直接影响到民营房企拿地资金的筹集，造成去年下半年以来国企托底拿地盛行，土地流拍成风。据不完全统计，去年下半年至今，我省80%以上的经营性开发用地由央企，地方国企购置，特别是地方城投类企业托底拿地成为主流。

没有市场化民营地产企业的参与，地产市场将失去活力。我们希望找到一条符合成长型民营房企成长的道路。

为此，我们提出如下三条建议供政府主管部门参考：

一、各地政府在出台稳定房地产市场的政策的同时，应当控制土地出让节奏和数量，维持供求平衡。如果政府出台救市政策目的是为了土地财政多卖地，只会适得其反，使市场进一步失去信心。例如5月份某县刚出台稳定房地产市场的政策，却在当月立即推出数百亩商住用地上市，如果全部成交将会造成巨量库存，后果严重。

二、政府控地价态度要坚决，今年以来，南昌市采取土地溢价最高15%熔断摇号的出让方式，受到了全省中小房企的热烈欢迎，特别是低总价小地块受到热捧，此方式控制了地价有利于控制房价，保证了企业合理利润，使财力有限的民企可以和央企、国企站在同一起跑线上。

三、在目前困难的现实情况下，建议政府酌情考虑房企资金有限，土地出让尽量少推高总价的大宗地块，多推低总价的小地块，让优秀的成长型房企有机会参与。当然，在出让条件上可对企业的过往诚信、产品质量设定一定门槛，避免企业信誉不佳的企业参拍。

我们提出如下六条建议供成长型地产企业参考：

一、成长型地产企业自身对企业定位及发展方向要有清晰认识，对“高杠杆高周转”模式造成企业“暴雷”的教训要认真吸取，因为这种难以把控盲目扩张的模式必将企业带上不归路。

二、当下四、五线城市的市场风险巨大，特别是我省部分县级城市人口流失严重，企业在发展区域的选择上要提高警惕，慎重研判。

三、成长型房企实力有限，建议避免在体量小的地级市或县级城市开发大型商业综合体项目，特别慎重和轻资产模式的商业企业合作，这类轻资产商业企业不实际出资，更不会与开发商共同承担前期开发和后期运营的风险，反而会向企业收取高昂的品牌费，加重企业负担。开发商应尽量减少自持大型商业，规避商业地产开发烂尾及后期运营成本高昂的潜在风险。如需开发此类城市综合体，建议和可以实际投资的商业企业合作开发。

四、建议优秀成长型房企之间优势互补，合作开发，集中资金、技术、产品优势各取所长实现共赢。例如近期南崇集团、浩城集团、行远置业三方结成了战略合作伙伴抱团发展，值得关注。

五、建议优秀成长型房企与国企平台公司合作开发，去年下半年以来，地方城投类国企拿地较多，这些商住地块有部分面临开发上市，但地方城投主要功能是融资平台，缺乏技术、人才、品牌、成本控制及营销能力，建议优秀的品牌成长型房企与该类国企合作。

六、改善型需求已成为主流，建议在前期土地获取时做好项目策划提前适应市场变化。

与此同时，协会将在今年下半年推出系列活动助力市场复苏：

一、适当时机与地级市自然资源部门合作举办土地推介政企对接会，为会员企业推荐优质地块；

二、适当时机举办地方城投企业与民营房企合作洽谈会，为会员企业推荐优质合作项目；

三、适当时机与金融机构合作举办银企融资对接会，为会员企业做好融资服务；

四、发布年度江西省城市房地产投资环境排行榜，排行榜将以县级市、县、区为单位，选取前50强城市对其城市经济、市场状况、营商环境等的综合评分进行年度排序，为房地产企业投资决策做参考。

最后，感谢会员企业及社会各界对江西省地产协会投资服务中心工作的支持，同时也呼吁更多的各地市县地产企业加入协会，共同为我省的房地产行业走出困境，健康发展而努力！