自贸区买房政策「中央领域房价」

需要把脖子旋转90度，才能看明白，这张最近广泛传阅的“南京滨江核心片区图解”，并非弯曲变形的“示意图”，而是附加了色块标识的标准地图：长江为中轴，四条过江通道为纽带，河西与江北呈现出镜像般的对应关系。

有人笑着说：“散装南京”又被坐实了。这不，一张图又给我们喂下几个新地理名词。光“滨江”两个字就能扯出一堆问号。比方说，南京的“滨江”在哪？随机问南京人，会得到太多答案：

阅江楼遛弯的老南京人表示：下关人只认一个鼓楼滨江；在河西金鹰扫货的贵妇嘴角上扬：当然是河西滨江，南京哪块能比河西发展更好？在公园世纪刷完卡的仁恒粉笑而不语：幕燕滨江不配拥有姓名？今年登岛的江心洲富豪挑挑眉：江心洲，四周皆滨江。

作为江苏唯一跨江发展的城市，南京拥有着近200公里的长江干流与100多公里的长江洲岛岸，天然滨江优势明显。哪里才是真正的南京滨江核心段？

5月11日，官方发布的《南京魅力滨江2025》给出标准答案：南京八卦洲长江大桥至大胜关长江大桥区段，全长35公里，陆地面积115平方公里。

但平心而论，受制于先天条件、既有格局等因素，这35公里当中，长江大桥——八卦洲长江大桥段的滨江区域，很难成为代表南京未来的滨江核心段。

正如上图所示，大胜关长江大桥——定淮门过江隧道间的沿江区域，因腾挪空间广阔、规划与资源重装上阵，无可厚非地担当滨江核心。那么，图上所示的一江两岸“镜像发展”真的靠谱吗？

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经过近20年发展，河西早已成为南京新城发展的范本，仙林、燕子矶等“后来者”都曾喊出“下一个河西”的口号。

▲河西

居住氛围成熟的河西北部、时尚摩登的河西中部，还有正处于发展风口的鱼嘴国际金融区，南京现代化发展大多浓缩在此。南京眼步行桥、双子塔、保利大剧院、奥体中心，还有外形各具特色的苏宁睿城、新地中心、金奥费尔蒙、ifc等商务商业综合楼。

▲南京眼步行桥

江北新区，官方喊出“力争用十年时间，再造一个新南京”。2015年6月江北新区正式获批，2017年南京敲定“拥江发展”战略，2018年10月提出“以长江为对称轴，江南主城与江北主城共同发展”，种种定调与战略都在拔高江北新区的城市站位。

从地理位置上看，以长江为中轴线，河西滨江与江北新区互为镜像，这毋庸赘述。

如果你稍稍了解河西滨江与江北滨江的子片区功能定位，便能理解这两个区域的“镜像发展”关系。

先来看看河西滨江。由北往南依次是居住成熟的河西北部居住区，主要集中在龙江一带，这里是河西滨江的启幕；

▲河西

往南是河西中部商务区，也是河西最fashion的区域，苏宁睿城、涵碧楼、金鹰世界、金奥费尔蒙、新地中心、ifc等构成河西新城最宏伟的画卷；

再往南，过了江山大街，便是河西南鱼嘴商务区。关键词是文化与金融：文化地标上，有南京眼步行桥、双子楼、保利大剧院、华侨城欢乐滨江与鱼嘴湿地公园；金融上，这里将拥有未来南京最高的建筑物之一，与区域内的诸多商务楼一起构成河西滨江新天际线。

居住成熟的河西北、商务商业的河西中部、主打金融与文化的河西南鱼嘴商务区，河西滨江的三大区域各有分工与侧重，江北滨江同样如此。

现在，请抛掉你脑海中的核心区、商务区、研创园、五桥、自贸区等固定印象，从区域定位与功能上为江北滨江重新洗牌：

首先是北部的中央商务区，扬子江金融中心、江北地下城、国际健康城等聚集于此，早期的华润国际社区、现在的润辰府、融侨誉江府等，都在中央商务区的范围内。

其次是中部的中央科创区，研创园、孵鹰大厦、江苏省产业技术研究院、省大数据管理中心、扬子科创中心……散发着浓浓的“学术气息”。2012年底正式获批的研创园，是江北新区“智能科技类”行业的人才聚集地，2018年12月数据显示研创园已入住园企业3200余家，产业人口超过30万人。

你能想象吗？下班后的研创园灯火通明，写字楼里加班大多是集成电路研发、智能制造设计、大数据云计算人工智能等新兴行业人才。河西广告产业园、新地中心等园区与商务楼的忙碌，也是江北中央科创区的日常。不过，只有就业机会还远远不够啊，这里的上班族们同样需要居住的地方啊！

于是，与中央科创区接壤的自贸中央生活区便应运而生。自此，南京滨江核心片区——河西滨江与江北滨江的镜像发展形成。率先起步的河西滨江，为江北滨江的发展提供了宝贵经验，让江北滨江规避了河西滨江的遗憾。

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与由北往南循序渐进的河西滨江不同，江北滨江是大刀阔斧式地齐头并进，无论是在片区地标建筑，还是路网系统的建设上，中央商务区、中央科创区与自贸中央生活区没有明显的“先来后到”。

地标建筑上，三个区域轮流上头条。这边中央商务区新地标市民中心刚刚交付，360度投光的“月光宝盒”令人啧啧称奇连；那边中央科创区的新地标就传来了消息，江北新区示范型科创载体的扬子科创中心三期主体结构封顶。

▲奇柯南京全球商品总部基地效果图

自贸中央生活区也没闲着，端出奇柯南京全球商品总部效果图：现代感十足的EMOTION PARK 汽车体验馆、万豪五星级酒店、FICO欧洲美食主题公园、奢侈品直销馆、文化创意馆、全球办公商务基地、绿色城市客厅等等，成功预定江北滨江炫酷新名片。

▲奇柯南京全球商品总部基地效果图

根据官方文件，项目计划今年9月进行主体施工，预计2024年建成，总投资80亿，年内投资15亿。该基地的经营范围涵盖PRADA、GUCCI等全球名品，还有进口食品、国际家居、平行汽车、高端酒店等。购买奢侈品，再也不用跑到国外的免税店，也无需苦等代购；奇柯总部相关负责人透露，这里还将配设南京平行进口汽车“体验乐园”。

自贸中央生活区，将为南京人带来此前从未有过的居住与消费体验。

路网建设上，河西滨江通过江东中路-江东南路城市发展轴与扬子江快速路串联起来，江北滨江则敲定了城市发展轴浦滨路、快速交通轴横江大道。

城市发展轴浦滨路的道路及景观提升是江北新区重大城建之一，将打通自贸中央生活区、中央科创区与中央商务区；快速交通轴横江大道，可对接长江隧道、扬子江隧道等多条过江通道。

河西滨江固然美好，但仍有令人扼腕叹息的遗憾：从龙江到鱼嘴的滨江绿道是断层的，绿博园、南京眼步行桥、青奥中心等文化景观地标目前仍没能串联起来；虽然河西滨江有地铁2号线、4号线、S3号线和有轨电车，但目前并没有一条贯穿整个河西的地铁线路。

▲形似巨轮的长江之舟综合体

江北滨江汲取了河西滨江的经验，特别定制城市景观轴滨江大道，串联起江北滨江风光带、南京青奥体育公园、绿水湾湿地公园等文化景观地标。

还有规划中的地铁11号线，横穿整个江北滨江区域，与地铁10号线在浦口万汇城站换乘，预计将在2023年建成通车，未来可换乘车站有7座，名副其实的“换乘王”。

不串起来，就没有未来。定淮门隧道、应天大街隧道、大胜关大桥……愈发密集的过江通道，是河西滨江与江北滨江两岸人、财、物流动的“大动脉”：

在中央商务区的华润国际社区业主群里，就有来自鼓楼滨江与龙江的居民；倚靠在雅居乐滨江国际阳台栏杆眺望江景的成功人士中，也有在新地中心上班的金融高层。随着规划利好的兑现，这些早期入手河西滨江与江北滨江的买房人，早已享受到了房价红利，看看数字就知道了：

河西中二手房价6.5万 、河西南新房最高均价6.4万/㎡、“房荒”的鱼嘴商务区此前新房价格也逼近4万/㎡；江北中央商务区二手房价不断刷新，突破4万/㎡；江北中央科创区新房价格坐稳3万 。

▲即将合拢的长江五桥

而房价“2”字头的自贸中央生活区，俨然是南京滨江核心区的“洼地”。随着年底长江五桥的通车运行，自贸中央生活区的潜在价值将全面爆发：自贸中央生活区直接对标河西南与鱼嘴商务区。同时，长江五桥在油坊桥立交接驳绕城，对接城南软件谷、南京南站等各大区域，辐射区域更为广泛。

▲横江大道-五桥互通效果图

开发商当然不能错过自贸中央生活区的商机：景瑞、雅居乐、招商、中交等七大品牌房企组团进驻。示范区已对外公开的西江瑞府即将出笼，由景瑞、招商和绿都联合打造，是一款专为年轻人打造的“熊猫盘”。

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为什么说西江瑞府是“熊猫盘”？

户型“珍稀”。约90㎡的三房户型，是江南江北主城大部分刚需楼盘的最低门槛，按照目前遍地3万/㎡的价格，年轻人得准备约270万的总价才能在主城安家落户。

▲约75㎡户型家庭篇

但西江瑞府却为刚需购房者定制了约75㎡的两房户型，并在“空间上做加法”，厨房、餐客厅、卧室，每个空间都做到了“0浪费”。

举个例子，你家里的冰箱会放在哪里？“当然是厨房啊！”大部分人的第一反应基本如此，冰箱放在厨房便于平时烹饪。

但常规宽*深约565*630毫米的单门冰箱，不仅会占用不少空间，还会挡住部分操作台，造成卫生死角和空间浪费。但西江瑞府约75㎡户型的厨房，预留好了隐藏式的冰箱位，既节省了空间，又美观且便于操作。

餐厅的空间也被充分利用起来，未来业主可考虑定制L型餐厅柜，啤酒、饮料、小零食、碗碟、酒杯等都能安排得下。如果盲盒“中毒者”，那不如专门定制一面展示墙。

客厅南向面宽约3.4米，与阳台面宽保持一致，做到了市面上约90㎡户型的开间尺度；主卧开间为3.25米，摆放一张1.8*2米的双人床绰绰有余，再放置一排斗柜也毫无压力。

▲75㎡户型单身篇

北向房间的想象空间就更多了：单身人士可设计为书房or游戏间，或品茗读书，或与队友“开黑”；有孩子的家庭则可以定制榻榻米，兼顾书房与卧室功能。卫生间干湿分离，避免了早上高峰期的“紧张”。

如果觉得两房不够住，西江瑞府也还有约89㎡的三房，进门玄关、U型厨房、一体化的客餐厅、三个房间均带有飘窗……居住舒适度不打折。

约114㎡的三房两厅两卫同样亮点多多：宽景阳台、主卧套房……适合与老人同住的家庭。

配置“超预期”，做出了豪宅的尺度。轩朗门庭、社区大堂、迎宾水景、阳光草坪的四重进制归家，独立小区大堂实景呈现，从你踏入小区的第一刻起，一路回家都是享受。

▲实景图

景观“胎气”。约6万方绿化景观，相当于约14个标准篮球场的大小，自家楼下就能逛公园。不同于一般小区的排排坐规划布局，西江瑞府采用围合式布局，如此好处很明显：把小区中央绿化最大化，留出更多的室外景观给到业主。

▲示意图

对了，西江瑞府内设环形跑道、篮球场、羽毛球场，并贴心设计置物架、洗手池，篮球队、羽毛球队、慢跑爱好者可以行动起来了！

▲示意图

此外，西江瑞府配置WIFI无线面板、人性化USB插座设计、感应LED灯带、卫生间可伸缩晾衣绳等，都是能提高生活舒适度与幸福感的神器。

▲样板间示意图

开始对比价格了？别着急。惊喜来了：总价约200万，就能入手一套西江瑞府约75㎡的两房户型。

按照总价约200万的预算，我们盘点了南京楼市符合条件的区域：自贸中央生活区、桥北部分区域、桥林、禄口、湖熟、六合、溧水与高淳，但其中发展最值得的潜力新城，非自贸中央生活区莫属，以江北新区&自贸区为背书，有河西南鱼嘴商务区的镜像辐射，再加上区域自身规划、长江五桥等利好的兑现，自贸中央生活区简直是品质刚需买房人的“国民情人”。

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或许我们可以想象一下，未来西江瑞府业主的生活：

▲江北新区自贸大厦（规划中）效果图

你的邻居们，可能是在江东中路广告公司画图的设计师，也可能是在鱼嘴商务区写字楼的金融工作者，或者还有人就在旁边的自贸区大厦上班。在河西上班的人，要不要开个“拼车团”？

休闲购物？百万城市综合体奇柯全球商品总部基地了解下？FICO欧洲美食主题公园、奢侈品直销馆和EMOTION PARK汽车体验馆，为西江瑞府业主带来全新的生活体验。

▲示意图 仅供参考

教育那就更不用愁了。自贸中央生活区内规划了14幅教育用地，根据自贸区“1 9发展计划”，5年内将支持新建3所国际化学校。

▲空中视角的绿水湾

想逛公园？9大滨江会客厅之一的绿水湾城市客厅就在这里，还有绿水湾湿地公园、芝麻河公园，中心湖公园、街角公园、老山国家森林公园……选择困难症患者要有充分的心理准备。

▲芝麻河-中心湖中央公园效果图

上一个十年，南京举全市之力打造出充满现代化气息的河西；下一个十年，江北接棒走到聚光灯下，承载更高的期望。在南京滨江核心片区，自贸中央生活区因起步晚而略显稚嫩，但在“镜像发展”正在成为必然趋势的背景下，自贸中央生活区值得被赋予更大的想象空间。