大亚湾首现“保价”楼盘 首付1.1成 买贵了赔差价 惠州新政后成交回暖库存仍高「区域楼市观察」

金沙濠逸花园效果图 图源：项目代理中介

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

4月30日，惠州出台楼市新政“惠六条”，明文规定了惠阳区和大亚湾区不再纳入限购重点片区，并推出允许提取住房公积金用于支付购房首付款，优化预售资金监管等措施。

如今，惠州新政出台已满一个月。据乐有家研究中心数据显示，5月惠州一手住宅网签5009套，环比上涨27%。

而在市场上，大亚湾区出现了首个保价楼盘——金沙濠逸花园。据金沙濠逸花园营销中心工作人员黄凡（化名）6月8日向《华夏时报》记者表示，现在是有保价这个承诺，针对小区所有正常销售的房源。之后如果房源出售低于9折的价格，可以找开发商补差价。

首付最低仅需1.1成

近日，有消息称，惠州大亚湾区出现了首个保价楼盘金沙濠逸花园，若房价下跌，开发商承诺补差价。

为此，《华夏时报》记者致电金沙濠逸花园营销中心处证实。据其工作人员黄凡称，消息属实，目前只推出了两栋房源，之后推出的正常销售房源都会保价。

“目前保价这个承诺是针对整个小区所有正常销售的市场价格房源。如果购买之后，发现有低于9折的价格就可以找开发商补差价。在购房的时候我们会签保价协议。”黄凡说道。

此外，《华夏时报》记者还从黄凡处了解到，金沙濠逸花园不仅有保价承诺，还有开发商赠送首付活动。

据黄凡介绍，惠州目前的首付最低是2.5成，而金沙濠逸花园有一些特价房可以送1.4成首付。也就是说，如果购房者是首套房的话，购买特价房源，可以做到1.1成首付。而其他正常房源也可送1.3成首付，即1.2成首付。

“不过在赠送的首付款中需要扣除15%的税款。”黄凡补充说道。

值得一提的是，《华夏时报》记者还从代理金沙濠逸花园的中介陈文（化名）处了解到，金沙濠逸花园还送车位10年的产权。

据陈文介绍，金沙濠逸花园的折后价格约为1.5万/平。为此，陈文还专门给《华夏时报》记者计算了一笔账，以购买一套位于3栋20楼且面积95平的房子为例，备案总价约为164万，开发商送1.3成首付，在加上税款的前提下，这套房子的首付约为23万。

对此，美联物业深莞惠董事总经理江少杰在6月8日接受《华夏时报》记者采访时表示，保价盘的出现主要是开发商要给购房者一个信心，让他们觉得房价不会继续往下降，而且即使下降了，开发商也承诺会把它买回来。

“保价盘不是新鲜事物，而且一般情况下是有时效性的。”江少杰补充说道

陈文也提到，“现在市场回暖了，折扣肯定越到后面越少了。”

而《华夏时报》记者从惠州房产中介的朋友圈看到，在惠州“保价”楼盘出现的时候，也有不少楼盘在大张旗鼓地涨价。

图源：惠州房产中介朋友圈

而陈文认为，在市场的影响下，开发商不缺钱都会涨价。陈文对《华夏时报》记者说，“这种情况后面应该都会慢慢涨上来的。”

库存仍居高不下

在谈及惠州5月整体市场行情的时候，陈文说道，“从今年首付2.5成以来，我们大亚湾整体的新房都卖的都不错。不单单是临深的，像惠阳都卖的不错，一般首付十几万就可以买，一般刚需都上车了。”

据多位业内人士透露，在取消限购政策的刺激下，惠州5月新房成交量出现了明显上涨。

乐有家研究中心数据显示，5月惠州一手住宅网签5009套，环比上涨27%。惠州一手住宅网签均价11904元/平，环比上涨5%。乐有家研究中心分析，在解除限购令的刺激下，惠州楼市迎来深圳客关注。近几个月来新房住宅网签量出现四连涨，一举回到年前5000套的水平。

而江少杰也持相同观点。他认为，惠州的成交量回升，跟限购政策有关，也跟惠州最近房贷利率不断下调有关。

“但现在的成交量还是处于一个低位水平，所以还是有上涨的空间。”江少杰说。

此外，据数据显示，2022年5月，惠州全市新房住宅供应3383套，环比4月下跌67%。不过，惠州在5月也迎来了最高备案价的楼盘，同时也打破了惠州住宅单价天花板。

5月26日，位于金山湖岛内的中海龙湖百贤府备案价挂网。据惠民之家数据显示，百贤府备案单价最低为2.67万/平，最高备案单价约为3.23万/平。在总价方面，最低的一套总价约为554万，最贵的一套约为866万。

而《华夏时报》记者在惠州市住建局官网上看到百贤府预售的房源为56套，目前可售房源

剩11套，其他房源均已签预售合同或已认购和备案。

对此，江少杰向《华夏时报》记者分析道，惠州目前的房价还是在1万左右，核心一点的区域是1.5万，超过2万的很少，所以这个项目的价格比较高是一个个例，但会起到一个很好的标杆作用。

“中海龙湖百贤府这个项目位于惠州金山湖区域内，按照规划这里是惠州未来的城市中心，有很好前景。另外，项目环境也比较优雅，适合居住，加上项目定位比较高，所以综合来讲它的定价就会比较高。”江少杰补充说道。

不过，即使新房网签数量环比上涨近3成，以及有新入市的楼盘突破惠州楼市价格天花板，但惠州新房库存仍居高不下。

据惠州合纵联行的数据显示，截至2022年4月30日，惠州全市新房库存面积约1909万平，库存套数178930套，环比上涨3.6%。如果按近两年月均消化116万平来计算的话，去化周期高达16.5个月。

对此，有业内人士分析称，惠州楼市库存高主要是因为供应量大，但本地人口和产业并不足以产生足够大的需求，本地购买力不足。而惠州的房地产市场很大程度依赖深圳，如果深圳楼市没好转，惠州的市场也会难去化。